贷款过程中，谁在操控房屋估价

SydPeterLiu

贷款的时候，有一个规定的动作：房屋估价。

许多人说，银行故意把我的估价调低了，不想借我那么多钱，这个说法，到底对不对？

我们现看看银行估价报告的“大致”种类：

1. Desktop （大数据，100%电脑计算，根据需要估价的房子，调取周边类似房价的近期成交价的平均值）
2. Kerb site (不进门，估价师只是在房屋周边拍照和调取周边类似房子成交数据）
3. Full valuation （估价师上门拍照、测量、再调取周边数据完成）

让我们看看涉及估价事的估价是怎样进行的，以下是估价环节涉及的一些关键点，排名不分先后：

1. 每个银行，都在使用第三方的估价公司，协助银行做房屋估价。
2. 估价公司不属于任何一间银行
3. 澳洲大约有十个左右的大大小小的估价公司在为银行做估价，例如CBRE, HTW, Opteon 等等。。。
4. 每一次的估价，原则上都是随机的抽出的
5. 估价公司内部又有许多估价师，原则上也是随机抽出的
6. 估价报告可以在申请贷款之前、或者贷款申请之后做，也就是，估价师是不知道申请人的任何收入、贷款比例等资料

那么是否代表，估价的结果就很客观和中立呢？

道理上是的，因为估价公司和估价师都是随机的，而且不知道贷款人的情况。

但事实上，每一个估价师对不同地区、物业、环境都有自己的见解，所以，他们上门视察环境的时候，就会带着自己的见解而给出自己的意见和价格，虽说他们也会调近来成交类似物业的数据作为参考，但由于数据的采集和分析也是他进行的，所以，这个人的主观因素就会贯穿整个环节。

总结一下：

虽然银行估价系统是随机的、但由于估价师个人的因素，会对估价结果做成偏差。

举个例子：

就在今年10月份，有一个3房的unit售价80万澳币，在A银行估价是64万，但在B银行估价居然是80万，前后相差16万。

所以，贷款过程，去了什么银行，遇到什么估价师，还是有些不可控的事情，很多时候，也是一个运气。

Peter Liu
悉尼

116805286

拍卖的房子只要不是太夸张，基本都是满估，因为拍卖已经反映了市场的真实情况。而refinance,或者private sale这种就不好说了。。主要要看comparable sale和房子本身的情况了。

kingburg

116805286 发表于 2021-11-2 08:26
拍卖的房子只要不是太夸张，基本都是满估，因为拍卖已经反映了市场的真实情况。而refinance,或者private sa ...

我碰到过很恶心的事情，某个小银行（严格地说是贷款基金），名字就不提了！真实的。
比如买了房150万，一开始银行告诉你70%及以下LVR可以利率2.69，75%及以下2.89，80%及以下3.29；然后问你要贷多少。
我说那就2.89吧，我贷75%就是112.5万。
结果搞鬼，评估下来说这个不行那个不行，暗示交一千多块钱重新做Long Valuation Form，说不定能过。没办法时间紧就交了。
然后过几天下来说抱歉因为某某原因你这个只能评到140万，我的个气啊，意思是如果你还要贷112.5万那就是80%+ LVR，你得付3.29利率。这个太明显了明着宰你。最后不得不再多贴几万现金做75%LVR，也就是只能贷105万。

所以也算长姿势了，预批的时候一定要说能贷且愿意贷80%+，等正审的时候再根据低LVR优惠降下来。