固定，还是浮动？

angelatu

固定，还是浮动？这是一个值得考虑的问题。

本周央行的会议仍旧决定让澳洲的基准利率保持不变，但是这个基调究竟还可以延续多久？1个月？两个月？现在澳洲的利率属于历史底部，这个是一个毫无疑问的事实。随着经济的逐渐恢复，通胀问题会重新浮现，届时用升息来调控，是一个不可避免的解决方法。

正因为这个原因，有房子的有产阶级同胞都想到了用固定贷款利率的形式来规避这个潜在的利率上升风险。最近，我很多客户都打电话给我，来询问这个问题，但是，我不得不回答他们，现在固定，已经有些晚了。因为固定利率的意思并不是以现在的浮动利率来固定三年或者五年，银行另外有自己的一套固定利率。比如，现在的五年利率，银行们已经调高到7%-8%之间，甚至有超过8%的迹象。不得不说，银行与客户从某种意义上是完全对立体，客户有利就意味着银行吃亏，而澳洲的银行们都是此中高手，所以当客户想到要固定利率的时候，银行早就将利率调高到一个银行不会吃亏的水平。

固定利率有些像股票的炒作，当经济形势很差，利率一泻千里的形式非常明显，这时候需要有壮士断腕的勇气；当利率底部形成，又要有坚决的勇气，将利率固定；而形势明朗，庄家早就炒高利率的时候，也千万不要头脑一昏，追高利率从而被晾在高高的山岗上。

当一年多前，次贷危机凸显，经济黑洞深不见底，美国已经大幅度降息的情况下，如果你已经固定了你的利率，那么在澳洲央行持续降息的通道中，要勇敢的“割肉”，因为你的固定利率8%，如果要退出付罚金，这个罚金的计算完全是根据你退出时的现有利率，所以当利息降到7%的时候，你要付的罚金差不多就是1%的差额，如果利率已经降到5%了，那你要付出的罚金就变成3%了；
当去年年底，经济形势一片混沌，股市一片低迷的时候，很多银行推出过4.99%的固定利率，澳洲的利率已经进入历史低位，并且估计下跌幅度不可能太大的时候，你应该考虑固定，因为事实上，即使今年央行仍旧将基准利率小小调低过，但是银行们对固定利率的处理是不降反升，因为固定利率看的不是当下，而是看的未来五年，你的预测必须在银行之前。

现在央行虽然还没有调整基准利率，但是升息的步伐不可避免。如果现在固定，是否是追高呢？我不可能给你答案，因为像股票一样，我没有办法说他涨或是跌，但是下面是我的分析，你可以根据我的方法做出你自己的判断：
假设今年央行在年底有一次升息0.25%，明年二月份又有一次升息0.25%，然后明年9月又升0.25%，然后从2011年1月开始每个季度的第一个月升息0.25%，预测如下图所示：
时间        Sep-09        Dec-09        Feb-10        Sep-10        Jan-11        Apr-11        Jul-11        Oct-11        Jan-12        Apr-12
利率        5.11%        5.36%        5.61%        5.86%        6.11%        6.36%        6.61%        6.86%        7.11%        7.36%
时间        Jul-12        Oct-12        Jan-13        Apr-13        Jul-13        Oct-13        Jan-14        Apr-14        Jul-14        Oct-14
利率        7.61%        7.86%        8.11%        8.36%        8.61%        8.86%        9.11%        9.36%        9.61%        9.86%
平均利率        7.49%                                                                       

（注：上述计算中没有考虑资金的时间价值概念，如果真实考虑贴现因素，计算会更复杂。我们并不是在做学术研究，因此没有做什么评估模型，因此大家初略估算一下算了）
比较Westpac的5年的固定利率7.44%，这个平均利率应该是差不多的，换句话说，如果央行的利率调整，真的如我上述假设发生，你现在固定5年与现在仍旧保持浮动，其效果是差不多的。

虽然事实上，假设不可能完全发生，但是各人可以根据自己的判断和预测，算一下现在固定利率是否合算。然后在市场上寻找低于平均利率的固定利率产品，比较后做出选择。

贴一下今天在市场上各年份固定利率最低的数字：
年数        1年        2年        3年        5年        10年
固定利率        5.29%        5.99%        6.65%        7.09%        7.89%

aussiecrocodile

谢谢楼主，其实我早先也在考虑是不是要锁定，现在根据你的分析有些晚了，那是不是到目前的地步，就最好不要锁了呢？请指教！

Sharlene

请问是不是固定了，就不能多还款？

zxart

人算不如天算，天算不如不算。

angelatu

投资房可能锁定还有些道理，自住房现在锁定是有些晚了。

原帖由 aussiecrocodile 于 2009-9-3 16:51 发表
谢谢楼主，其实我早先也在考虑是不是要锁定，现在根据你的分析有些晚了，那是不是到目前的地步，就最好不要锁了呢？请指教！

angelatu

原帖由 Sharlene 于 2009-9-3 21:41 发表
请问是不是固定了，就不能多还款？

基本正确，但也有些固定后可以提前还一部分。