原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

superdigua

房地产投资和股票指数基金投资有很多相同和不同之处， 但我认为重要的是用动态的眼光来分析问题， 所以需要比较现在和未来。

我曾仔细考虑过投资房，但最后放弃了。下面是计算过程，如果发现错误，请指出，我会尽快修订。

以悉尼独立屋和SP500指数基金为例。

* 相同之处

1. 都有回报

股票指数的回报是指数价格上涨以及股票分红。

投资房的回报是房价上涨以及房租收入。

作为长期投资，价格上涨无需每年付税，但股票分红和房租收入需要(如果有的话)。

2. 持有成本固定不变

股票指数投资的成本是基金年费和账户年费。

投资房的成本包括贷款利息，地税，房屋维护，自来水设施费，保险，市镇管理费，出租管理和人力时间成本，等等。

3. 杠杆/贷款

投资房一般都会贷款, 假定 80% IO。(选择 IO 以简化计算)
PS: 很多人认为应该选择 PI, 这样， 虽然前几年压力比较大，后面会很轻松。但是，如果前几年忍受同样压力往股票指数基金投入更多，也能享受更好的复利。这里以对比为目的， PI 和 IO 相同。

股票指数投资当然也可以贷款，例如，从自住房 OFFSET 账户取钱，而且贷款利息较低。下面会以零贷款， 25和100 万贷款分别计算。

* 不同之处

1. 持有成本不同

股票指数投资的成本较低，而投资房的持有成本较高。

2. 负扣税

作为长期投资，股票指数基金没有负扣税，而投资房有。

但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。 很多人会尽可能贷款以便把负扣税最大化，但目前贷款利息很低，这种操作受益有限。

* 现在和未来

为了进行对比，这里做一些设定。

时间跨度为 25 年。未来指 25 年后。

* 现在

假定本金 25 万。

按照统计数据， SP500 指数在过去 120 年每年上涨 10%。 最近 5 年是 15%。考虑到股市可能大幅度回调，仍然按照 10% 计算。
过去 25 年，房价每年上涨 6%。所以房价上涨按照 6% 计算。
https://www.aussie.com.au/plan-c ... -market-report.html

购买投资房时，贷款 100 万。印花税等购买成本 5 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护(假定0.4%)，自来水设施费，保险(1500)，市镇管理费(1500)，等等，不妨假定中值每年 5000 澳元。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 5000， 对于第一年就是 5000/1200000=0.4%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 1200000*0.8%+5000=14600， 对于第一年就是 14600/1200000=1.2%

通货膨胀，2%
租金每年上涨，3%
贷款利息，对于投资房，目前 3% (3%*100/120=2.5%)
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，目前 3% (3%*25/50=1.5%， 3%*100/125=2.4%)

目前，悉尼独立屋中价位 120 万，租金中值 $525

房价/租金=1200000/(525*52)=44
开发商拿地 50 万，建房成本 50 万，毛利润 (120-50-50)/120=16.7%

SP500 P/E 在 22.5 到 30.6 之间
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1688529

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 25 万)， 0.1%+1.5%=1.36%
指数基金(贷款 100 万)， 0.1%+2.4%=2.5%
投资房(第一套)： 0.4%+0.4%+2.5%=3.3%
投资房(第三套)： 0.4%+1.2%+2.5%=4.1%

收益

指数基金， 0
投资房： 525*52=2.73 万/年， 2.73/120=2.3%

总回报

指数基金(无贷款)， 25*1.099^25=264.8 万
指数基金(贷款 25万)， 50*(1.099-0.0136)^25-25=362.9 万
指数基金(贷款 100万)， 125*(1.099-0.025)^25-100=644.8 万
投资房(第一套)： 120*(1.06-0.033+0.023)^25-100=306.4 万
投资房(第三套)： 120*(1.06-0.041+0.023)^25-100=235.6 万

PS: 306.4 万这个数字远远低于直觉。这是因为排除了 25 年中的累积投入。这些累积投入的25年复利很高。
除非现金流充裕，否则贷款 100 万购买指数基金比贷款 100 万买投资房风险大得多。万一利率大幅度上调，指数可能下跌 40%，而房价一般下调不会超过 20%。

* 未来(25年后)

假定本金 133 万。

未来几乎肯定廉价资金泛滥，所以仍然假定股市指数每年上涨 10%。

悉尼独立屋价格中值： 120*1.06^25=515 万
购买投资房时，贷款 412 万。印花税等购买成本 30 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护成本假定跟随通货膨胀上涨，每年 (0.4%*1200000+5000)*1.02^25=0.31%。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 8200， 0.82/515=0.l6%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 5150000*0.8%+8200=4.9万， 对于第一年就是 4.9/515=0.95%

通货膨胀， 1.5%
租金每年上涨， 2%
贷款利息，对于投资房，1%(1%*412/515=0.8%)。
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，1%(1%*133/266=0.5%, 1%*412/545=0.76%)。

房价/租金=5150000/(525*1.03^25*52)=5150000/57160=90
开发商拿地 515/2=257.5 万，建房成本 50*1.02^25=82 万，毛利润 (515-257.5-82)/515=34.1%
SP500 P/E (22.5*(1.1-0.025)^25=137, 30.6*(1.1-0.025)^25=187)

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 133 万)， 0.1%+0.5%=0.6%
指数基金(贷款 412 万)， 0.1%+0.76%=0.86%
投资房(第一套)： 0.31%+0.16%=0.47%
投资房(第三套)： 0.31%+0.95%=1.26%

收益

指数基金， 0
投资房： 5.7 万/年， 5.7/515=1.1%

25 年总回报

指数基金(无贷款)， 133*1.099^25=1409 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^25-133=2324 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^25-412=4331 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^25-412=2151 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^25-412=1716 万

35 年总回报 （从 25 岁到 60 岁）

指数基金(无贷款)， 133*1.099^35=3620 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^35-133=5845 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^35-412=10857 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^35-412=4459 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^35-412=3342 万

结论

目前，对于 25 万本金，如果不需要缴纳地税，投资房收益类似于贷款 25 万后的美国指数基金投资。一旦开始缴纳地税，投资房的利润就比不过 SP500。

25 年后，最大问题是房屋开发商利润。如果房屋的建造成本跟随通货膨胀上涨，每年 2%， 而房价每年上涨 6%， 25 年后建房毛利润将高达 34.1%， 而公寓楼的利润，将高到不可思议(因为拿地成本相对较低)。
这会导致开发商蜂拥而至，所以在通货膨胀很低的时候，哪怕廉价资金泛滥，房价也很难维持每年 6% 涨幅。 如果降到 5%，结果就会完全不同。

投资房(第一套)： 515*(1.05-0.0047+0.011)^25-412=1613 万
投资房(第三套)： 515*(1.05-0.0126+0.011)^25-412=1267 万

所以，零利率对于股市的影响，远远大于房产价格。

（加分加分！）

【20210804】

Index Fund(不是 ETF，不可交易) 有很多种。如果总收费高于每年 0.1%，就不是好选择。

===

当前悉尼家庭的收入中值是 12 万。
https://www.facs.nsw.gov.au/prov ... ian-incomes-2020-21

独立屋/家庭收入: 120/12=10

如果接下来 25 年每年增长 2.5% （通货膨胀 2%），到 2045 年家庭收入将达到 12*1.025^25=22.25 万。

独立屋/家庭收入: 515/22.25=23

===

70 楼 Pippa 说得很有道理。悉尼的独立屋未必能代表投资房。

微观比宏观重要，但这要靠个人实力了。

===

》》shaunyan 发表于 2021-8-4 18:51 楼主能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%

开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%
https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax

一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。
https://investor.vanguard.com/etf/profile/voo

指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。

别忘记三年一次的 W-8BEN form
https://www.macquarie.com.au/ass ... rap/W8BEN-guide.pdf

注：分红的税还是要缴的。目前分红约占投资总额 1.32%，今后有不断下降的趋势。
https://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield

【20210805】

ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?(ETF与指数基金。有什么区别？)
https://www.fool.com/investing/h ... /etf-vs-index-fund/

中文内容见 141 楼。

【20210817】

25 年前，美国30年期固定房贷利率是 8% 左右。目前约 3%。也就是说，近 25 年来的平均利率是 5.5%

从 1975 年开始，美国30年期固定房贷利率。
https://themortgagereports.com/61853/30-year-mortgage-rates-chart


澳洲房贷利率，近 25 年来的平均利率是 6%，和房地产价格上涨速度持平。
https://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/


【20220423】
虚升实降
311 楼


【20220812】
按照一楼的设定，不妨计算一下，纯粹依靠贷款和定投，结果有何不同?
547 楼

【20220813】
从趋势看，股票比房地产的增值速度会更快
416楼


【20230610】
房地产的价格是边际价格，而股票和指数基金体现的是真实市场估价
429楼

【20240719】
从 1980 年开始的过去几十年，基本面并没有变化
现在和几十年前的区别在于，科技创新在加速
而房地产和科技创新关系不大，所以，增长速度较低
哪怕是豪宅，也更多起着类似于国债的“投资多元化”作用。
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 88&pid=44499725

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superdigua

占位

spin123

House的repair和renovation可以简化为每年当年房价的1%

现在100万的房子说一年只花5000修修补补的，恐怕是没有考虑十年一次的翻新

cn_yy

指数基金能贷款？

berlindut

前排就坐

pcyy2002

cn_yy 发表于 2021-8-4 14:48
指数基金能贷款？

当然可以，equity lending

cn_yy

pcyy2002 发表于 2021-8-4 14:51
当然可以，equity lending

周期为多长？10年？

SAland

感谢分享，我最近也在考虑这个问题。

我拿了一个自己的投资房做了一个大概的匡算，以本金算，这个投资房大概能带来 10 年年化 15% 左右的回报，比一般基金或 ETF （市面上大部分在 10 年年化 8-10% 左右）略好，但也谈不上非常好，付出的代价是 10年来处理租务（有代理）的费心费力，还有贷款的风险和压力，好处是多了几个点回报和有实物拿在自己手里。

我的一个结论是，在成熟的资本主义社会，在长线看，资金回报率基本上都在一个基准线上下浮动，多付出一些的能多拿回来一些，除非刚好买到风口上，否则不存在什么暴利的投资方向，基本如此。

Dono

3套悉尼学区无贷款house，坐等世界崩盘

chainray

房子拿的住,

etf相比个股已经分散了很多风险,但是依旧拿不住

pcyy2002

cn_yy 发表于 2021-8-4 14:54
周期为多长？10年？

有兴趣自行了解下吧

charlestcm

2008年买过AXA的地产基金1W，2年后重新估值变成8K, 每季一次分红，大概年化4%左右。到2019年，基金市直8.4K，每年4%左右分红持有有11年，终于觉得是个鸡肋投资，卖了。

Pippa

但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。

这点不对。很多投资房可以做到负扣税但现金流是正数。因为有资本性折旧费的存在。

Pippa

另外以一百万作为投资房的代表这点有点怪。实际上很多投资房在澳洲是低于这个数，并且地税低于一千块的。这种比较没有太大的实际意义。这个比较还有个前提，就是楼主对各种变量的预测是准确的。类似股灾和房地产市场崩盘的这类重大风险完全被排除在外了。

Cyberpunk

最关键的是投资房不能定投，指数基金可以，这是影响风险和回报率的最关键因素之一

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 15:14
另外以一百万作为投资房的代表这点有点怪。实际上很多投资房在澳洲是低于这个数，并且地税低于一千块的。这 ...

>>类似股灾和房地产市场崩盘的这类重大风险完全被排除在外了。

不，已经完全考虑进去了。

否则美国股市的每年增幅是 15%， 而不是 10%。例如，近 5 年来的每年增幅就是 15%，尽管有新冠。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 15:10
但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。

这点不对。很多投资房可以做 ...

这种一般是公寓吧？

一楼没有考虑公寓，因为公寓有很多其它问题。

superdigua

spin123 发表于 2021-8-4 14:43
House的repair和renovation可以简化为每年当年房价的1%

现在100万的房子说一年只花5000修修补补的，恐怕是 ...

有道理。

不过 1% 实在太多。按照我的印象，0.4% 可能比较合适。

我这就修改。

cdfei

我同意楼主的大部分观点，但我觉得现在指数太高，中长线风险比较大，不是大量购买基金的时机？

Forthistime88

大师又出手了，点赞，双击666

superdigua

cn_yy 发表于 2021-8-4 14:48
指数基金能贷款？

我考虑的是从自住房的 OFFSET 账户中取钱。

superdigua

cdfei 发表于 2021-8-4 15:26
我同意楼主的大部分观点，但我觉得现在指数太高，中长线风险比较大，不是大量购买基金的时机？ ...

用传统方法分析，现在的指数实在太高。

但零利率是人类历史上从未发生过的事情，也许，不能用传统方法分析。

Pippa

还有一点开发商能否蜂拥而至还要取决于council rules吧？这就是土地的稀缺性。一旦council rule放开，土地的价值就会大幅下降。

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-4 15:24
这种一般是公寓吧？

一楼没有考虑公寓，因为公寓有很多其它问题。

不是，我的投资房都是house，都达到这个目标了，但有些不在新州。我觉得你用新州这个例子涵盖面太有限了。新州房价太高，有点极端

Pippa

Cyberpunk 发表于 2021-8-4 15:21
最关键的是投资房不能定投，指数基金可以，这是影响风险和回报率的最关键因素之一 ...

定投是每年投入新本金的意思吗？

Pippa

superdigua 发表于 2021-8-4 15:34
我考虑的是从自住房的 OFFSET 账户中取钱。

用自住房equity贷款，股灾的时候恰逢失业，你如何保障现金流？这个赌得有点大。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 15:36
还有一点开发商能否蜂拥而至还要取决于council rules吧？这就是土地的稀缺性。一旦council rule放开，土地 ...

council rules 很大程度上取决于住房危机有多严重。

如果房价每年涨 6%，而收入每年涨 2%。。。。。。council 迟早要让步。

Cyberpunk

Pippa 发表于 2021-8-4 15:42
定投是每年投入新本金的意思吗？

也不一定是每年了，总之就是分散的投入能把你的成本控制在合适位置，这样才能保证收益率。而投资房的买入都是一次性的，你买在高位和买在低位，对收益率的影响还是挺大的。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 15:44
用自住房equity贷款，股灾的时候恰逢失业，你如何保障现金流？这个赌得有点大。 ...

我的方法是。。。。少贷一点。



如果最多忍受 50 万贷款，那么就贷 25 万。然后，保持这 25 万贷款，并每年投入几万余钱。

superdigua

Pippa 发表于 2021-8-4 15:40
不是，我的投资房都是house，都达到这个目标了，但有些不在新州。我觉得你用新州这个例子涵盖面太有限了 ...

其它地方我没有研究过。。。。。。公寓也没怎么研究过。。。。。