问一下改P&I后offset没什么用？

ericliu530

有差不多1m的贷款，因为手上大概有14w的存款在offset, 上个月由IO转为PI, 并分成两个loan. 一个20w浮动PI和一个80w固定PI. 20w浮动连着offset.

我之前理解的是和IO差不多，浮动的就还20-14=6w差不多的利息就行了。问了banker他也这么说，然后第一个月是按整个20w的浮动算的，800多要还。我问了banker。 他说可能是你半途转的，是一个多月的钱。然后这个月还是固定那么多，但是payment 800多，interest chared -123. 所以是表示， 其他800-123=677 都是本金吗？真是晕了，一下比之前IO多还了很多，虽然自住房，还是还款亚历山大。要知道就浮动15w, 固定85w了， 压力还小点。不知道操作错没，应不应该留那么多在浮动loan.

月华task

如果表述没错的话，677是还的本金，你可以看下你的loan balance减少是多少。
P/I一般就是比I/O还的多的，所以大多数人选择I/O的原因是为了减少还款压力，当然这样你每月还款中大部分都是利息了……

melinana

现在的利率环境下
到底应该pi还是io？

ericliu530

月华task 发表于 2021-4-26 12:16
如果表述没错的话，677是还的本金，你可以看下你的loan balance减少是多少。
P/I一般就是比I/O还的多的，所 ...

嗯，是本金还了大部分。那就是之前我想错了，banker也应该不太清楚。

waiting123

借题问下，现在自住房利率2.64算高吗？

neard

P/I OFFSET 减少利息比例， 总数是不变的。只有I/O是实时减少利息。
所以如果想贷款压力减少，算一下自己的存款+未来可能增加的收入，设置一个I/O比较好

ssis2010

差不多的是利息 pi要还本金啊 不管你对冲多少 你的repayment 都一样  只不过利息部分减少  还多了本金  

shitou

接地问下大家，如果你还有很多年IO，但是IO现在利率比PI的高很多，在有能力还款的情况下，是否值得转去利率比较低的PI？？纠结呀，PI还款高利率低，IO还款低利率高。现在两者的利息的差额至少1%起

开车大神

60000 * 2% / 12 = 100

6万 2% 一个月 100块 利息， 跟你的123 差不都

多还的 自然是本金了

yshi

pi 月供会比io多

但是repayment的本金和利息比例会是利息越来越少 本金越来越多 因为loan balance在减少嘛

当offset有钱的情况下 repayment依然是固定的 只是本金的比例更高了。。。

这样解释不知道你明白不。。。

a1169838

waiting123 发表于 2021-4-26 12:33
借题问下，现在自住房利率2.64算高吗？

算高

waiting123

a1169838 发表于 2021-4-26 22:18
算高

那低的是多少呢

a1169838

waiting123 发表于 2021-4-26 22:40
那低的是多少呢

1.79-1.89

waiting123

a1169838 发表于 2021-4-27 12:09
1.79-1.89

能说下哪家银行呢吗？ Comparsion rate 也一样吗？

a1169838

waiting123 发表于 2021-4-27 13:00
能说下哪家银行呢吗？ Comparsion rate 也一样吗？

westpac, bom, st geroge, NAB 都有可能做到，具体看case

comparison rate参考作用有限，actual interest payment是按最后的interest rate来计算，而不是comparison rate

fangchong

1m 左右interest only差不多还3000，改成PI每个月快5000.压力很大。

dolphinmaz

借贴问一下 现在浮动改固定很慢吗？要多久一般

a1169838

dolphinmaz 发表于 2021-4-28 18:10
借贴问一下 现在浮动改固定很慢吗？要多久一般

一个电话搞定，15分钟，早上刚打，ANZ

jimg1

waiting123 发表于 2021-4-26 12:33
借题问下，现在自住房利率2.64算高吗？

浮动2.6正常
2以下都是固定

xrzedane

我的16万利率2.48%PI每月还款1300，其中利息第一次占370，以后利息比例每月减少。PI就是月还款总额固定，利息越来越少，本金越来越多，有offset这种变化更快，所以一般30年贷款不到10年就还完了，为的是减少总利息。我用网上计算器算了，可以少还将近10万利息，我都吓了一跳，IO是没压力，但温水煮青蛙

lchyq3232

Offset是把还的利息减少。IO只还利息，当然还款金额就降低了。PI是还款金额固定，还本金比例增加了。

soguud

xrzedane 发表于 2021-4-28 18:54
我的16万利率2.48%PI每月还款1300，其中利息第一次占370，以后利息比例每月减少。PI就是月还款总额固定，利 ...

你的这个理解不对吧。利息多还是少，跟利率相关，只要你有offset对冲，和你PI或IO无关。

xrzedane

嗯，你说的对，我是和没offset比的。不过IO利率高啊，利息还是多，而且银行一般做5年不做了

Rocher1895

你的bankert连PI和IO区别都不知道也是醉了。

以50万贷款，利率1.79举例，每个月还1797（本金1051，利息746），如果offset放满50万，每个月还款还是1797，但是利息为0，1797全部为本金，贷款还款速度加快，假设offset的钱一直不动，原本30年的贷款差不多17年就还清。

通常对现金流有要求的客户都是建议浮动对冲部分IO，其余不能对冲部分PI FIX，既减少还款压力还能不能对冲部分还是最低利息。

zl5431

把offset对应io就好了。

Xenabear

我很好奇IO是一分本金都不还吗。那这贷款永远还不清了？将来卖房的时候当初贷银行多少就要还银行多少？如果投资的时候是高点入的，卖的时候又跌很多（比如烂公寓）那岂不是要亏很多？当然如果投资的时候是低点，又买的是house有升值潜力，只还利息还是不错的。

waiting123

jimg1 发表于 2021-4-28 18:42
浮动2.6正常
2以下都是固定

好的，谢谢

waiting123

Xenabear 发表于 2021-4-30 09:14
我很好奇IO是一分本金都不还吗。那这贷款永远还不清了？将来卖房的时候当初贷银行多少就要还银行多少？如果 ...

同问，个人理解io 只负利息， 买投资房应该是卖是时候才赚钱， 低买高卖。。

alphabeta

Xenabear 发表于 2021-4-30 09:14
我很好奇IO是一分本金都不还吗。那这贷款永远还不清了？将来卖房的时候当初贷银行多少就要还银行多少？如果 ...

对，以前投资房100%这么玩啊，现在PI和IO息差拉大了可能会有些不同

房产投资本来也是要冒风险的