关于自住房转投资--请各路投资神仙进

yoursair

看了坛子里的投资贴,一直有几个专业问题,请有经验的筒子给点意见.
前提:第一次置业,买完房子后马上结婚,(准老公有自住房)
比如买apartment,根据的老妖的精华投资贴,贷款最好interest only+offset account,不管你是投资还是自住,好问题来了...
1.如果先自住半年(要享受first home grant),半年之后转投资,是否可行?
2.如果半年后转投资房,需要什么手续?银行贷款需要转产品吗或有什么费用发生?
3.税务上,根据我的理解,转投资后如果(loan interest+各种投资房相关的ongoing cost)>租金收入,差额(净损失)可以抵税.对吗?
4.如果除了租金没有其他收入(比如全年人在国内),可以抵税的净损失是否能递延到下一年呢?能carry forward多久?还是一直可以carry forward直到你有了其他收入为止.比如10年后从国内回来,还能利用到这些净损失抵税吗?
5.假设贷款30万,自住的头半年,多还5万到offset account里以达到减少利息;那转投资后,需要利息最大化,再把5万从offset拿出. ATO是按30万的利息来算的吗?还是30万-5万?

[ 本帖最后由 yoursair 于 2009-8-19 16:39 编辑 ]

fgyzj

I want to know too.:)

黑山老妖

1. 可以
2. 不用
3. 是
4. operation loss不能放到下一年用。
5. 按照银行收你的利息算。statement上多少就是多少。

yoursair

这个operation loss就是interest+cost和租金的差额吧?
那这样理解, 如果以后人要回国一段时间(即这里没有其他收入),转投资房就没什么意义了?

oim5nu

只告诉你我所知道的，具体问会计了。
1.
可行的
2.
找两家房产中介要他们Quote房子的价格。这是房子从变成投资房起的市场价格，以后卖或每年算折旧有用。
3.
做成 negative gearing 可以抵税
4.凭证按理说保存5年，应该carry forward5年。不太清楚了，得问会计。
5.statement上，从你变成投资房开始算起。

[ 本帖最后由 oim5nu 于 2009-8-19 17:22 编辑 ]

yoursair

怎么加不上分了,虽然是布鞋,还是尽力想意思点小分分的..

baby_dream

学习了！

lbm22

长知识了.

yoursair

原帖由 黑山老妖 于 2009-8-19 16:59 发表
1. 可以
2. 不用
3. 是
4. operation loss不能放到下一年用。
5. 按照银行收你的利息算。statement上多少就是多少。

最近查了查资料,怎么没查到相关的规定?按理来说这也是投资净损失,应该可以和其他loss一样carry forward啊? 这个有什么出处吗?

hyundai

关于自住转投资，如果有申请政府津贴的话，半年真的可以转？哪里有明文规定？我能看到的怎么都是要住一年？

Peggy

回楼上，是第一年内住满半年就可以了，如果从Settlement Date就开始住的话，半年已经足够了，也有些人一开始不住进去，比如说原来有房客，或者自己在别的地方租房子还不到期等等

[ 本帖最后由 Peggy 于 2009-11-19 21:40 编辑 ]