讨论：2021年：澳州央行量化宽松时代下的投资逻辑

ArjunGupta

澳洲央行 在今年两月首次会议中宣布了利率将继续维持在0.1%的历史低位，并进一步延长、强化量化宽松政策，此外土澳央行还在今年4月完成现有债券购买计划后，再进一步加购由联邦和州政府发行的1000亿澳元债券。澳央行行长菲利普·洛在会议中表示，尽管全球在新冠疫苗领域取得进展，经济复苏的前景也稍好于此前预期，但是复苏的实现仍然离不开强有力的财政和货币政策的支持。因此央行会继续维持低利率政策、以及进一步推动量化宽松。澳洲行长还在会议中明确表示在未来很长一段时间内都不太可能有升息空间。澳洲央行的意图明确，想要通过加大货币刺激来鼓励消费、信贷和投资，来持续刺激本地经济。然而持续的量化宽松政策势必会带来高通胀的压力，想必大家也很清楚土澳的政策每次都是追随美国走的，而且都是慢一步，我觉得可以参照美国自去年三月份后实施的无限量化宽松政策，老美持续向市场投放了大量美钞，导致美元指数一路走低，自去年三月开始美元兑澳元汇率已经连续贬值26%。而如今澳洲央行也要效仿美联储加速量化宽松，可以预见：在大水漫灌下找到能够保值升值投资已经变得刻不容缓。

就我个人观点来看，在全球货币海量超发的大背景下，优质资产的价格上涨已经是板上钉钉的事情，牛年会是房地产板块的大牛市特别是物流地产板块，物流地产具备天然的抗通胀、增值、且相较于居住房来说有更好的创造现金流的能力且无需自己打理找房子中介，再加上疫情下电商网购需求乘数级的增长，因此跨境物流地产板块是我今年重点投资布局的一环。

如果大家有什么好的投资想法、逻辑 欢迎大家来补充 讨论~ 讨论的目是为了找到优秀的投资标的~希望大家踊跃发言，集思广益。

ArjunGupta

我认为实体的居民型房地产、和酒店物业 其实是要在地产投资中避开的，一方面疫情打击下旅客减少酒店物业收益骤降，还有一方面疫情下移民总体数量减少，现在买房子的多数人是为纯粹了保值投资，所以上涨空间不如物流地产来得高。

macro

趁低点，买unit会不会是个好投资，熬过去应该能跑赢通胀。首先声明我除了自住房，没有投资房，也不打算买投资房。

ArjunGupta

macro 发表于 2021-2-19 14:59
趁低点，买unit会不会是个好投资，熬过去应该能跑赢通胀。首先声明我除了自住房，没有投资房，也不打算买投 ...

巴菲特讲过别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧我贪婪。 能做到逆市投资才能买到优质资产以低价

sky2010

物流地产是指什么地产？

天涯浪客

物流地产是仓库吗？

oz2014

楼主还是不了解澳洲人，条件允许的话宁愿花溢价去店里，看看现在电商的股价

ArjunGupta

天涯浪客 发表于 2021-2-19 15:10
物流地产是仓库吗？

仓储服务是其中的一部分 还包括 物流、冷链 等 场所设施 ， 这种大型物流地产是通过出租给 制造商，生产商，出口商等客户 来赚钱的，随着电商需求的上升，自然而然场地设施费就上去了，加上低利率，QE量化宽松下的金融刺激，钱都跑到地产业里去了等于说是租金收益 和 地价收益 双双上升

ArjunGupta

sky2010 发表于 2021-2-19 15:03
物流地产是指什么地产？

物流地产 基本上 就是 建造的 物流、仓储冷链场地 通过 出租 给 制造商，生产商，出口商等客户 来赚取租金收益。

天涯浪客

ArjunGupta 发表于 2021-2-19 14:21
仓储服务是其中的一部分 还包括 物流、冷链 等 场所设施 ， 这种大型物流地产是通过出租给 制造商，生产 ...

还是仓库。

ArjunGupta

oz2014 发表于 2021-2-19 15:17
楼主还是不了解澳洲人，条件允许的话宁愿花溢价去店里，看看现在电商的股价 ...

也有很多海外的优质标的可以投啊~不一定要局限在澳洲本土的

ArjunGupta

ArjunGupta 发表于 2021-2-19 15:27
也有很多海外的优质标的可以投啊~不一定要局限在澳洲本土的

土澳QE疯狂放水， 你要是不去找投资标的，等于你的钱被不断稀释了。

天涯浪客

仓库也是商用物业，如果购买，商用物业的贷款利率和首付比例是高于居住物业的。这也说明了在银行眼里，商用物业的风险是高于居住物业的。

ArjunGupta

天涯浪客 发表于 2021-2-19 15:33
仓库也是商用物业，如果购买，商用物业的贷款利率和首付比例是高于居住物业的。这也说明了在银行眼里，商用 ...

可以换一个思路啊，通过投资物流REITs，不用你过分花时间去打理，既能享受到物流地产的增值，还能获得稳定增长的现金股利，而且现在很多REITs都是自带杠杆的，投资收益也很客观。

天涯浪客

ArjunGupta 发表于 2021-2-19 14:49
可以换一个思路啊，通过投资物流REITs，不用你过分花时间去打理，既能享受到物流地产的增值，还能获得稳 ...

我就知道你是卖地产基金的，要不谁会兜这么大一个圈子。很熟悉了，看过好几遍了。

momohan

跨境物流地产板块？  搞什么玄学？  

地产行业十多年没听说过你这个蹩脚名词。

你这个说的是不是就是租个仓库做代购？ 或者买个仓库租给代购？  

那要是自己做代购就租仓库呗， 房产是别人的那就去生意版呗， 扯什么房地产。


你的逻辑我不懂，做物流的是很吃什么样的房子， 不敢搬走， 搬走就找不到地方了么？ 现在商用地产不好， 满大街找个最便宜的仓库就做呗。

你要是说什么冷链装修设备很贵， 搬一次很贵， 那容易， 人家这么有钱搞这个， 还自己买不起个土地， 买不起搭个仓库的砖？

是不是买了个商用的刚好里面有个做物流的租客， 你敢加个租试试， 人家立马走人， 然后你就租金本金双完蛋了。

柳七

不看好商业地产，包括仓库在内。    为什么？
理论就不复述了，简单讲就是疫情和网络化加速的逆城市化进程。 看看身边的现实例子，CBD商铺一家一家的倒闭，办公楼入住率持续降低。  至于仓库，我很多朋友直接买了农场做堆场，室外的直接堆地上，室内的放进大谷仓。  澳洲这么多空地，就是不缺仓库。 不是危险化工品的话（澳洲几乎没有需求), 仓库要求都不高，council也不会管。

缺的恰恰是民宅，因为与居民人数相配套的基建（学校，消防局，议员，体育馆，游泳池。。。。）是很有限的。  这次为什么远郊的地产大涨？  就是因为远郊的居民承载力有限，短期不可能满足很多人口的迁入，所以出现房子少，买家多的情形，一下子价格就上去了。  澳洲所有council签发planning permit都是根据当地的环境承载力来制定的。

所以，我觉得还是带土地的住宅市场，尤其是带大面积土地的远郊（周边配套完善的小镇等），会非常有投资价值。

haomaomaojj

LZ趁早歇了，足迹投资只有华山一条路－大地破房，敲黑板，近期热点St Ives

自游自在

买比特币吧

Jarod_2003

在大家疯狂买房的时候， 你也买房， 只能说明一件事，
你也疯狂

当然其实就是一个游戏， 你玩得起的， 那可以去玩。

aoe1453

澳洲国债收益率最近上升的很快，比一年前要翻倍了。这个对资产价格是不是一个威胁呢？

ARMIEWEI

还是买白银吧，其他都是浮云，买到脱货，看他们怎么办。这是唯一老百姓对抗奴隶主的方法。

buyongba

周三上课时听到悉尼公寓五年里不会涨，小道消息一些开发商今年放弃项目。

我没打算说服任何人

Ador

macro 发表于 2021-2-19 14:59
趁低点，买unit会不会是个好投资，熬过去应该能跑赢通胀。首先声明我除了自住房，没有投资房，也不打算买投 ...

你的自住是house还是unit

macro

Ador 发表于 2021-2-19 20:56
你的自住是house还是unit

house，蛮旧的，室内还行，因为该换的都换了。感觉住的足够了，不想折腾了。

Ador

macro 发表于 2021-2-19 22:01
house，蛮旧的，室内还行，因为该换的都换了。感觉住的足够了，不想折腾了。 ...

赶紧还完买第二套

那谁

我看行，GMG疫情前16块多，现在回升17块多了。

macro

Ador 发表于 2021-2-19 21:04
赶紧还完买第二套

不买了。作为家境很一般的人，好不容易额外积累了一些现金，这几年炒股越滚越大。技术和心态都越来越好，现在感觉是条不归路，必须一只走下去。今年1月份来A股收益已经20万刀了。我房子这几年增值还没我用那零头来炒股的收益高。

Ador

macro 发表于 2021-2-19 22:24
不买了。作为家境很一般的人，好不容易额外积累了一些现金，这几年炒股越滚越大。技术和心态都越来越好， ...

这个叫家境一般阿。主要A股么

今年才2个月赚100w了，你是本金大还是收益率高？

macro

Ador 发表于 2021-2-19 21:42
这个叫家境一般阿。主要A股么

今年才2个月赚100w了，你是本金大还是收益率高？ ...

说实话，绝对没骗人。家境真的一般，大学毕业后没找家里要过一分钱。本金不高，也就几百万人民币而已，但从最初几十万人民币本金到现在已经很满足了，大部分年份增长超过20%。一路走过来不容易，所以我更珍惜现在的机遇。两个月不到赚一百万人民币看上去很多，但也充满变数。也许还会赚更多，也许今年一年也只能赚这么多，也许今年会越赚越少。但炒股已经磨练了心态，根本不在乎这些波动。