请教银行offset account 和 Home loan 账号的Redraw 功能的区别

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如题。 实在弄不清这两者的区别。 大概知道offset 账号和 redraw 功能都可以起到对冲贷款的功能， 咨询过两位银行人士，一个说是有区别的，另外一个说一样。希望在这里请教一下大家。

比如我贷款30万，offset account里是10万，那所付贷款是20万。那么如果贷款账号里redraw 功能里有10万，同样也是付20万贷款，那区别在哪里？请指教。

先谢过！

marco_lw

交的利息其实是一样的，区别是资金在同一个账号不分开的话(redraw账号)，以后拿出来做投资的资金所产生的利息不能抵税。

Final2020

我的理解，对于自住房，没有区别。投资房，offset好。

sydneysider

offset account 有$395年费,另一个没年费.

liu-922

redraw需要一两个工作日，不像offset那样便捷。另外redraw 即贷款账号里面钱足够了，贷款账号会自动关闭了。
平时不需要随时从offset里面取钱，那就把钱放贷款账号里好了。这样也可以防止被诈骗的人轻易框了offset 账号里面的钱。

Fyx83228

还有一个不一样，就是放Offset每月还本付息的总数额还是一样的，不同的是总数额里面的利息会根据你对冲账户的金额来计算抵扣，多出部分进本金。
Redraw会直接减少每月还本付息的总额，因为redraw是直接减少本金。两个在利息支付方面是一样的，对于客户来说，每月现金流会不一样。

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marco_lw 发表于 2021-1-4 20:14
交的利息其实是一样的，区别是资金在同一个账号不分开的话(redraw账号)，以后拿出来做投资的资金所产生的利 ...

多谢答复！

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Final2020 发表于 2021-1-4 20:41
我的理解，对于自住房，没有区别。投资房，offset好。

谢谢答复。 如果再解释一下就更清晰些了。

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sydneysider 发表于 2021-1-4 20:45
offset account 有$395年费,另一个没年费.

谢谢答复。 这个年费我一直以为是Loan的。。。

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liu-922 发表于 2021-1-4 21:02
redraw需要一两个工作日，不像offset那样便捷。另外redraw 即贷款账号里面钱足够了，贷款账号会自动关闭了 ...

多谢！

0123456789

Fyx83228 发表于 2021-1-6 12:30
还有一个不一样，就是放Offset每月还本付息的总数额还是一样的，不同的是总数额里面的利息会根据你对冲账户 ...

多谢指点！

我这样理解对不对， 假设有30万的loan, 如果把10万放入redraw， 那等于是在还20万的本加息，是么？ 我曾问过westpac， 银行客服告诉我 redraw和offset 是一样的，没区别。。。

yshi

前银行狗来了 有些贷款产品每次redraw会收费 也有限额

另外

redraw功能银行有权利关掉的 这时候loan account里的钱就取不出来了  

offset等于是一个saving 银行一般无法冻结 （也有court order冻结所有账户的可能啦）

个人觉得offset更灵活更方便啦

ymf9901071

liu-922 发表于 2021-1-4 21:02
redraw需要一两个工作日，不像offset那样便捷。另外redraw 即贷款账号里面钱足够了，贷款账号会自动关闭了 ...

anz不需要等，连节假日都可以随时取出来，立刻就能用

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yshi 发表于 2021-1-8 21:08
前银行狗来了 有些贷款产品每次redraw会收费 也有限额

另外

谢谢答复。

Offset 肯定很方便。不过如果redraw 功能确定可以减少贷款总额，那这个还是很有吸引力的。就是现在弄不清楚。而且如果银行决定关闭redraw功能，那么应该会提前通知一下的吧。（猜测）

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化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-8 21:32
redraw和offset功能上基本一致

最大的不同是：投资房redraw而产生的利息，可能是non tax deductible的。

多谢回复！

抱歉这方面没什么概念，能多解释一下 redraw 可能是non tax deductible， 那么在升级自住房，老自住转投资，redraw 钱出来买新自住房这一过程中如何损失么？

谢谢。

2liu

化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-9 16:20
就是redraw出来的钱产生的利息无法负扣税

为啥？

REDRAW是什么？

比如西太银行，一个固定贷款账户10万澳元，每月还335澳元，我开通REDRAW，我在这个账户放了1万澳元，我可以取9千澳元，这个是不是REDRAW？

xxxxyhf

我的理解是
Redraw 里面的钱理论上属于银行，因为这是你房贷账户的一个功能。如果有极端情况，比如银行破产，可以不给你redraw。
Offset account是自己的，里面的钱是属于你的，哪怕银行破产，这部分钱也是你的，因为有政府兜底20万，只要你的钱不超20w都是稳的。

2liu

化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-9 20:33
Redraw 相当于从银行”借钱”。这部分钱与原贷款已经无关，是否可以负扣税跟这笔钱的实际用途有关 ...

借钱是什么意思？

10万固定贷款，我放了9千在里面，每月扣款323澳元。我的意思是可以取8千澳元吗？8千澳元算redraw吗？

fintec

用redraw里的钱来投资 利息能抵税

2liu

化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-9 21:03
”放了9000”
如果是放到nominated的扣款账户，再取出，就不算redraw
如果放在房贷账户，再取出，就是red ...

是放在房贷账户，再取，那REDRAW，有什么不好？

2liu

化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-9 21:03
”放了9000”
如果是放到nominated的扣款账户，再取出，就不算redraw
如果放在房贷账户，再取出，就是red ...

9千是直接放入10万的固定房贷账户里面，我已经设定REDRAW AUTHORITY，那么可以自有取？

yshi

0123456789 发表于 2021-1-9 16:08
谢谢答复。

Offset 肯定很方便。不过如果redraw 功能确定可以减少贷款总额，那这个还是很有吸引力的。 ...

redraw减少的是loan balance而不是loan limit 没有什么实际作用 因为一般都是看limit来作为你的负债金额的

redraw不一定通知 银行的系统你也懂的 有时候你几次不还贷款 或者贷款改产品但是忘记activate redraw功能 redraw就没有啦

chainray

自住转投资，redraw出来的钱不能抵税

rennx

chainray 发表于 2021-1-9 21:27
自住转投资，redraw出来的钱不能抵税

自住转投资前做一下refinance是不是可以解决这个问题

Fyx83228

0123456789 发表于 2021-1-8 19:05
多谢指点！

我这样理解对不对， 假设有30万的loan, 如果把10万放入redraw， 那等于是在还20万的本加息， ...

对的

0123456789

化学老师卢凤梅 发表于 2021-1-9 16:20
如果redraw出来的钱是买自住房，那就是redraw出来的钱产生的利息无法负扣税 ...

那是不是如果老自主30万，redraw里有10万，那么当老自主转投资，redraw取出的10万转入新自主，那么老自主转投资的物业里一共30万，是只能按20万贷款报税么？

0123456789

yshi 发表于 2021-1-9 21:24
redraw减少的是loan balance而不是loan limit 没有什么实际作用 因为一般都是看limit来作为你的负债金额 ...

不好意思。 这个 loan balance是指现有的贷款额度，那loan limit是贷款最大限度么？

yshi

0123456789 发表于 2021-1-11 21:00
不好意思。 这个 loan balance是指现有的贷款额度，那loan limit是贷款最大限度么？ ...

limit是银行批给你的钱/额度

balance是owing balance是实际的欠款额

信用卡同理 银行批给你一张5000的卡 你刷一笔200的消费 5000就是limit 200就是owing balance

Neal_Zhang

两个方面吧
1. 自住房 不涉及税务， 投资房的话 你把钱还进loan account, 相当于你投资房贷款的limit减少，就算之后再取出来，也影响你的negative gearing.
2. offset是一个独立账户，随时可取可用。Redraw的话，一般大银行都是有redraw的limit，超过limit，需要打电话或者去Branch, 略麻烦。不过一般没有offset 也省掉年费罢了。

0123456789

yshi 发表于 2021-1-11 23:11
limit是银行批给你的钱/额度

balance是owing balance是实际的欠款额