拆旧房建4套新房CGT问题

溺水的鱼

旧房持有已经10多年了， 现在想拆建4套，off plan就卖然后建房，是不是还能有CGT 50% discount？

汪汪汪

不是会计，之前查过建duplex （其实与你off plan一样）是有CGT减免。因为持有时间长，原始目的不是“建房销售”。

溺水的鱼

汪汪汪 发表于 2020-8-29 22:18
不是会计，之前查过建duplex （其实与你off plan一样）是有CGT减免。因为持有时间长，原始目的不是“建房销 ...

能有50%的减免吗？

yinshe

不是会计，只要旧的房子还在就可以。 因为50%是给你自“住”房的。自住房不在就没了。

溺水的鱼

yinshe 发表于 2020-8-29 22:25
不是会计，只要旧的房子还在就可以。 因为50%是给你自“住”房的。自住房不在就没了。 ...

旧房子要一起拆，那就是没有50%了对吧 。。那我subdivide以后一年后才卖出去， 那是不是就又有50%了呢?

汪汪汪

https://www.propertyobserver.com ... to-pay.html?start=1

https://community.ato.gov.au/t5/ ... irements/td-p/22837

yinshe

溺水的鱼 发表于 2020-8-29 22:30
旧房子要一起拆，那就是没有50%了对吧 。。那我subdivide以后一年后才卖出去， 那是不是就又有50%了呢? ...

不是会计。 一年之后就是这一年的50%的，之前十年的旧房子的没有了，因为房子已经不在了

sinokai

以我的经验，你这个过程根本没有CGT问题， 因为理论上， 你拆分后 off plan卖掉， 土地的title已经不是你名下了， 所有收入为一般收入， 按个人收入税率缴税

汪汪汪

https://community.ato.gov.au/t5/ ... plex-PPR/td-p/28492

chongchongworks

按照你的情况， 推倒分拆，直接卖， CGT是不可以apply的。

因为这已经不是作为investment purpose，或者说不是作为capital了， 这是一种商业行为了， 而且要注册GST。   

几年之前，很多人是这样操作的， 但是ATO已经学聪明了，现在这种行为是无法通过ATO审核的。

iamyi

成立个公司，先卖给公司

JhYu

iamyi 发表于 2020-8-29 23:36
成立个公司，先卖给公司

印花税怎么办？

iamyi

JhYu 发表于 2020-8-30 08:43
印花税怎么办？

印花税和省下的CGT比才多少，而且用来开发把“卖价”弄高点也没问题吧？
不是会计，随便说说的

Southbridge

Cash flow 允许的话，开始建房时先改成trading stock然后交CGT。

玉山倾

Southbridge 发表于 2020-8-30 09:55
Cash flow 允许的话，开始建房时先改成trading stock然后交CGT。

是的,尽量用成Capital account， CGT有很多concession, 说不定能用small business concession, 再不行还能放进super fund

玉山倾

chongchongworks 发表于 2020-8-29 23:11
按照你的情况， 推倒分拆，直接卖， CGT是不可以apply的。

因为这已经不是作为investment purpose，或者说 ...

GST 是一定要交的

如果他只是once-off activity, not carry on a business 是可以和 tax office argue 用成capital account instead of revenue account

看会计和tax officer的水平了

玉山倾

建成4套都卖出去不自己住任何一套 main residence exemption 是肯定用不了

上面几个ATO的链接写的很清楚了 GST是肯定要交的了 (subject to margin scheme)

大部分情况下都要算成trading stock, 就是说收入按照business income, 交income tax

如果你之前和现在都没有做开发的项目，可以视作once-off, 算成capital gain. 就有可能有concession

溺水的鱼

玉山倾 发表于 2020-8-30 10:42
建成4套都卖出去不自己住任何一套 main residence exemption 是肯定用不了

上面几个ATO的链接写的很清楚了 ...

今天分没了，明天来送上。
如果一套留下来， 然后一年后买，是能有什么benefit? 是这一套能享受　CGT discount？还是 完全CGT减免？

溺水的鱼

sinokai 发表于 2020-8-29 22:32
以我的经验，你这个过程根本没有CGT问题， 因为理论上， 你拆分后 off plan卖掉， 土地的title已经不是你名 ...

今天分没了，明天来送上，　那意思就是全部都要算到我的收入里面。。。那那是不是每年卖一套比较好？

洋插队

楼主建四个房子的目的是拿来出卖的，所以应该跟cgt没有关系吧

gsh1001

一个朋友是这样操作：买了旧房子，推倒，申请盖了2+2duplex， 共四套。他自己住其中一套，另3个出租。自己住的那套，满一年后卖掉，算自住房；然后再住到第二套里面，满一年以自住房再卖掉，如此类推，现在他正在第四套里面住，赶上疫情，说行情不好，先不卖了。

sinokai

溺水的鱼 发表于 2020-8-30 13:57
今天分没了，明天来送上，　那意思就是全部都要算到我的收入里面。。。那那是不是每年卖一套比较好？ ...

四套， 个人建议改为公司开发

溺水的鱼

Southbridge 发表于 2020-8-30 09:55
Cash flow 允许的话，开始建房时先改成trading stock然后交CGT。

明白怎么改吗？或者哪里可以查？

安之麻麻

gsh1001 发表于 2020-8-30 14:12
一个朋友是这样操作：买了旧房子，推倒，申请盖了2+2duplex， 共四套。他自己住其中一套，另3个出租。自己 ...

住到后面几套的时候，就算自住了一段时间再卖，前面有过出租，而且他也Claim 过别的房为自住，后面的CGT也要pro-rata时间比例的吧。以前听中介说有小型Builder这么操作，但是真的很折腾。

溺水的鱼

gsh1001 发表于 2020-8-30 14:12
一个朋友是这样操作：买了旧房子，推倒，申请盖了2+2duplex， 共四套。他自己住其中一套，另3个出租。自己 ...

哈哈，你朋友真厉害。 我真的住进去不太可能， 毕竟拖家带口的，而且现在有稳定住处，最多只能晚点卖。

溺水的鱼

sinokai 发表于 2020-8-30 14:19
四套， 个人建议改为公司开发

但是这个房子就是再我和我老公名下，是要把地再转到公司名下吗？

sinokai

溺水的鱼 发表于 2020-8-30 14:29
但是这个房子就是再我和我老公名下，是要把地再转到公司名下吗？

市场价卖给公司，自住房豁免CGT。 公司成本增加， 预期利润降低，少缴税。 税后利润可做分红，分期支取， 根据个人收入税率，多退少补。 究竟是否利润最大化， 咨询专业会计吧

溺水的鱼

sinokai 发表于 2020-8-30 14:39
市场价卖给公司，自住房豁免CGT。 公司成本增加， 预期利润降低，少缴税。 税后利润可做分红，分期支取， ...

8年都是投资房，就刚买的两年住过。

sinokai

溺水的鱼 发表于 2020-8-30 14:49
8年都是投资房，就刚买的两年住过。

这个，你真的找个会计给你好好算算了。

Southbridge

溺水的鱼 发表于 2020-8-30 14:21
明白怎么改吗？或者哪里可以查？

CGT Event K4

四个房子也不是小项目，最好还是找会计合计下。建来卖，GST是肯定逃不掉的。Stamp duty和margin scheme是另一个也要加进去考虑。