个人愚见——各区比较之我见

华丽的家

首先声明这个帖子只是阐述一点个人愚见而已，不希望引发争论，你同意呢，就加分，不同意呢就阐述自己的观点，但切不可恶语相向。多谢。
还有呢，本人不是富人，不是中介，不是broker，而是一个希望成为富人的妇人，呵呵

观点一，以市区为中心，画个圈圈，15公里范围内的，是我考虑的范围
或许这个观点得罪了很多房子在20公里范围外的同学们，请见谅，我的观点未必对，你的选择未必错，仁者见仁智者见智。
随着时间的发展，年轻一代将接过接力棒，计算机运行速度越来越快，而为什么我们却觉得越来越慢呢？火车越开越快，而我们也觉得越来越慢呢？这是因为年轻的一代，是提速的一代，越来越多的考虑到时间成本，做任何事情都考虑时间效率。老人家可以做火车悠哉悠哉地一个小时都不会觉得浪费时间，年轻人可以忍受吗？老人家开车遇到堵车，心态平和，听听音乐打发时间，年轻人呢，急得恨不得把车飞起来。
所以我们看到靠近市区出现了越来越多的unit, townhouse, apartment,地皮越割越小，地价越来越贵。这就是为什么在balywan73万买一个屋顶洞开的480平方米占地 的房子，而在temp….（不会拼）可以买到豪宅了，因为后者那个区不缺地，家家都是800，900，1000以上的占地，交通也不方便。

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观点二，交通方便，靠近火车站，一区
如果买不到好区名区，那么也要选择普通区的最佳地段，以火车站为起点，步行10到15分钟范围内是可以接受的。虽然在澳洲汽车很便宜，几乎人人有车开，但开车的成本是高过火车的，乘坐火车不用担心堵车，不用考虑找停车位等等。这样的房产，作为投资房出租空置率很低，租金回报高，大把的人抢租这样的房子。如果买房买到了20公里开外的地区，步行近半小时到火车站，那么这样的房子只适合自住，出租很难，而且租金不会太高。
观点三，远离名声差的地区，远离特别种族聚集的地区或者区域
如果在治安很乱的地区买一个漂亮的好房子，那可是特错大错了。想想看，如果周围都是毒鬼赌鬼酒鬼，你这个漂亮的房子能不招人嫉妒，能不招人惦记吗？虽然恶性事件是少数，但每天出入这样的地区，晚上8点后不敢出门的感觉好过吗？
有的区很大，就有那么一块是被比如中东人占据的，比如glenroy，特别明显，有那么一个方块几乎都是中东人和印度人，当然你也可以买到那里，大家井水不犯河水，互不往来互不干涉，但你会不会有被隔离被孤立的感觉呢。万一什么事情发生了，你的房子就是目标。
观点四，同样用60万举例，45万土地价值+15房屋价值 对比 25万土地价值+35万房屋价值，我选择前者。
因为随着时间推移，前者的土地升值要快过后者，而房屋贬值要慢过后者，道理很容易就想明白。
当然，15万的房子住的当然而且绝对的不如35万的房子舒服，但是忍耐几年，等前者大幅升值以后，换个更舒服的也不是难事。

华丽的家

观点五，地区的分析和选择
东南面，burwood, ashwood, chadstone,  这几个区是东南方向仅存的几个蓝筹区，有火车线，有tafe，有大型购物中心，到市区14公里左右，交通方便，土地还有分割的潜力。前段时间，看到同学说一个ASHWOOD的很旧的房子被拍卖到了56万，很是惊讶。而同一条街的房子2个月前被拍卖到46万，其实这就是土地的魅力，简单来说，土地无价，房屋有价。那个房子很靠近homesglen火车站，下去几站就是glen w，步行都可以到chadstone shopping centre，土地面积600以上，还有分割的潜力，据我所知，这个地区的，600以上的土地，政府估计在40万以上。政府估价还是有依据的，不是闭着眼睛瞎说的。
东北方向，heiderberg 到eltham，都是可以接受的价格地区，wastrina有巨型高压线塔，可不考虑那个地区。特别是greensboro, 自然和人文环境都很好，有扩建中的大型购物中心，只是有一个缺点，到市区的距离在17公里，但是一条火车线弥补了这个缺点，但属于二区。
紧邻的bundoora被热炒起来，这个区很不错，靠近大学，但缺点是电车到市区距离太长，时间太久；开车到市区，堵塞非常严重，必须要早去晚归避开高峰。个人观点，性价比不如greensboro。
北面，preston, reservior，有火车、电车、汽车、大市场，近市区，很多优点，但一大缺点是太多中东，印度人，pascoe vale, oak park，只有火车，没有电车，购物不如P 和R 方便，房价也被追涨了不少，但p 和o 这两个区有房价接近strarsmore的潜力。
西面，altone， seaholme不错，靠近海边，有火车线，近几年起价很厉害，但要注意那里有条污水排放口。
累了，不想多写了，想听听大家的意见。

luckynumber

楼主分析得不错、很有见地

aud

Totally agree

华丽的家

肯定有不同的声音啦，很想听一听
我的观点其实总结起来就一句： 穷人买房，富人买地
我不是富人，但确实是一个一直很努力要成为富人的妇人，呵呵
富人买地，养得起；穷人有钱才不会花在只长草的地上，
书上说的很对，富脑袋富口袋，脑袋要是总是保留穷人的思想，口袋很难富起来。还有一句话也很对，跟着富人走，才有机会成为富人。
举个例子，有100万，富人会到dandenong买豪宅吗？
肯定会到富人区哪怕是小房子都愿意。

北风

还得要看多少钱
只有5-60万在富人区还是买不到地的

milkzhan

LZ的观点应该也是大多数人买房所想到的, 但是把种种优点都集中起来, 那价格就只能仰天长叹了. 所以限于口袋里的米, 很多人都是买了当初并不中意的房子.

澳洲桉树

写得不错，不过投资和自主完全是两回事。想混在一起搞定的，会很痛苦。

各区的状态也是在不断变化转化的，比如SPRINGVALE在70年代前是个很温馨的区，很多白人在那里度过的愉快的童年，直到越南人进入。

flyspirit

楼主是指Melbourne吧，我想Burwood怎么跑东南去了，悉尼的Burwood在西面。

aiaiai

靠买房买地是买不成富人的

语阁

原帖由 milkzhan 于 2009-7-27 12:45 发表
LZ的观点应该也是大多数人买房所想到的, 但是把种种优点都集中起来, 那价格就只能仰天长叹了. 所以限于口袋里的米, 很多人都是买了当初并不中意的房子.

同意，买房还是按照自己的能力来买，这也就是为什么有人几年就搬家一次，因为人家买到更好的区。现在60W已很难买到满意地点的房子了

madling

原帖由 澳洲桉树 于 2009-7-27 13:06 发表
写得不错，不过投资和自主完全是两回事。想混在一起搞定的，会很痛苦。

各区的状态也是在不断变化转化的，比如SPRINGVALE在70年代前是个很温馨的区，很多白人在那里度过的愉快的童年，直到越南人进入。

哇springvale也曾经纯情过阿？70年代的澳洲应该哪里都很温馨~看着那些旧货店里
的东西总是觉得那种很朴实的澳洲生活似乎一去不复返了。

starchu

分析的不错，有能力在15公里圈里面买的当然好了，买房子主要还是看自己的喜好，每个人的侧重点不一样，有的喜欢买地建房，有的喜欢老区，有的喜欢靠近好的学校，还有的主要看中价格，哪怕跑到危险点的地方都不怕。主要是自己住的舒适，就好了。 另外，唯一不能认同的是观点二，交通方便确实是很重要的一环，但是并不意味着20KM以外的房子就不适合投资，我目前住的区就在20公里开外，租房市场不知道多么火爆，一个房子在市场上没几天就租了，而且价格也不错，都是整体出租，平均350-380之间。也算是不错的，对于投资来说，对于新区的投资是初期汇报率比较高的，因为新房有很高的折旧，能够从政府退税，而且一般新区的房价都不高。建成区则一般是比较年代久远的房子，除了租金以外，基本没有任何折旧考虑，前几年投资回报率则少些。

华丽的家

原帖由 北风 于 2009-7-27 12:44 发表
还得要看多少钱
只有5-60万在富人区还是买不到地的

是的，所以我看好几个蓝筹区，有限的几个蓝筹区，由于旧房子所以卖价相对低，但地的价值大。

有个同学说，买房子卖房子是成不了富人的，怎么说呢，我不是很认同
举个例子吧，我的一个朋友，3年前，在北面普通区和东南面富人区各看好一个房子，东南那个贵10万块，最后他们还是买了北面的那个，他跟我说，当时他就是“穷人”思想，他认为买东南面那个旧房子要多花10万呢，北面这个又大又漂亮，“穷人”就希望住个好房子。现在他跟我说，东南面那个现在少说有120万啦！！！是真的！他说现在他是深有体会，富脑袋富口袋，要是当时他把自己假设成“富人”，他是不会买到北面那个的。他假设自己是富人的话，会坚决跟富人住一个区的，那么现在就可以退休了，那个房子翻了近3倍。其实很多这样的例子，前几年，富区和普通区的差价其实没现在这么大，现在是越拉越大了，瘦死的骆驼比马大，即使富区跌价了，那也再也不可能回到从前那个价钱了。
那句话挺经典的，资本主义社会就是用资本将人区分开来

华丽的家

原帖由 starchu 于 2009-7-27 13:46 发表
分析的不错，有能力在15公里圈里面买的当然好了，买房子主要还是看自己的喜好，每个人的侧重点不一样，有的喜欢买地建房，有的喜欢老区，有的喜欢靠近好的学校，还有的主要看中价格，哪怕跑到危险点的地方都不怕。主 ...

你说的是哪个区呢，请告诉我好吗？

关于新房折旧退税高的这个问题，我是这样看到，
比如我一年交了3万的税，新房折旧退税，最多退回这3万，不可能多于我所交的税，是不是
旧房子租金低，每年的亏损在加上合理的折旧，也是可以退回很多税的，但也不会超过所交的税。
我想说的是，新房有新房的退税方法，旧房有旧房的退税方法，最终拿到的“回扣”其实差不多的的。
很多所谓的新房折旧高退税其实是新房开发商的鳌头。

北风

东南区的一个房子3年前40万现在120万啦？这么厉害？

原帖由 华丽的家 于 27/7/2009 14:07 发表

是的，所以我看好几个蓝筹区，有限的几个蓝筹区，由于旧房子所以卖价相对低，但地的价值大。

有个同学说，买房子卖房子是成不了富人的，怎么说呢，我不是很认同
举个例子吧，我的一个朋友，3年前，在北面普通区 ...

seaview

请问Glenverley在15km的外面还是里面？

Mylittlelover

LZ分析的很透彻。

不过谁都知道离市区近的房子升值快，可是手上没有足够的钱什么都白搭，总不能等攒够了钱再买吧，黄花菜都凉了。还是买个力所能及的房子再一步一步换比较现实。

华丽的家

原帖由 北风 于 2009-7-27 14:18 发表
东南区的一个房子3年前40万现在120万啦？这么厉害？

回北风，
当时是53万左右，在墨尔本的carnigie，地很大，现在你到网上一查就知道了，
我朋友说的那么大的地和好地点，低于100万是不可能的

华丽的家

原帖由 seaview 于 2009-7-27 14:24 发表
请问Glenverley在15km的外面还是里面？

很远，但它有校区题材

北风

恕我直言，我觉得这可能是个别的例子
我不知道这个房子的详情
不过REIV的数据是Carnegie在2006年3月的中间价是54万左右，2009年3月的中间价是65万左右

原帖由 华丽的家 于 27/7/2009 14:26 发表

回北风，
当时是53万左右，在墨尔本的carnigie，地很大，现在你到网上一查就知道了，
我朋友说的那么大的地和好地点，低于100万是不可能的

airmelbourne

如果3年前在Carnigie买的53万, 如果房子没发生变化,应该不会卖到120万的,八,九十万还差不多. lz把大部分中国人买房子的心理都总结出来了,所以满足这些条件的房子就是贵, 不过没钱没办法了

华丽的家

参考中间价位买房子？
一块占地700多近800平方米的House,在carnigie 65万？如果有人卖，我砸锅卖铁都买，
但这么大的地在2006年确实是50多万。现在，100万拿下都笑死啦。
你说是个别案例也好，但我们看到的事实是，这些区跟普通区的差距确实是越来越大。
用我朋友的话说，刚来澳洲还能买得起富人区，现在都奋斗这么多年了，却到买不起了。他其实算干的不错的啦，房子买了几个。

mgw301

想问楼主买的是那个区的房子呢？

快乐的小旗

前提是不能影响生活质量。如果长期居住在富人区的破房子里，生活质量严重下降是极不可取的，已经失去了意义。

华丽的家

我喜欢研究房子，所以也特别留意和有这方面经验的人聊天，有一个华侨，老移民了，就是买了卖，卖了买，转来转去都是hawthon,balywan, 等等那些好区了,越赚越多，人家都在dockland盖办公楼出租啦

airmelbourne

说实在的, Carnigie在类似的区里,不算什么好的, 到City同样距离的区也是有差别的.  "100万拿下都笑死啦", 还是有点儿夸张的

seaview

手头一定要有钱啊

airmelbourne

原帖由 快乐的小旗 于 2009-7-27 14:46 发表
前提是不能影响生活质量。如果长期居住在富人区的破房子里，生活质量严重下降是极不可取的，已经失去了意义。

严重同意,所以自住和投资是两码事, 还得兜里有钱啊.