物业管理权生意经营者现况如何？好久没声音了

风口上的猪

小盘，能赚钱，说白了就是自己干清洁，除草，剪树枝，自己干各种维修。

风口上的猪

yanjy017 发表于 2020-8-16 08:06
这个生意我指长租，在疫情期间才展现出了优势。
开餐馆零售的才叫完蛋了。
管理权现在银行贷款利率才3.多。 ...

logan地区的收入靠centerlink，是没错的，收入稳定。
但是缴纳房租，对他们来说可不是头等重要的。他们的兴趣爱好，想要消费的东西还多着呢，孩子还多，领了钱就去花了。
房租？ 付不起就先拖欠着，反正他们也还欠着电力公司，电信公司，交通罚款。。。。。。也不差这一个。
上法院？反正是分期付款，每周10刀，又不是不还。
孩子那么多，一大帮，警察来了又能怎样？

weaknet

说下实际看到的情况，可能和大家的想象不符合，拍砖手下留情：
1.疫情期间，政府发了jobkeeper补助，做物业长租生意的，几乎没有一家符合领取条件，因为没有业绩下降超过10%的长租物业生意，都是稍微有些影响，很多可以忽略不计。
2.由于是个重资产行业，贷款比例普遍较大，由于银行降低了利率，很多生意的实际到手收益提高了。
3.衣食住行相关行业，租房子是刚需，只要价钱合理，总有租客。房子没有想象的难出租。
4.租客租金纠纷，损失的是房东的钱，中介确实添了些烦心事，但是对收益影响不大。
5.虽然要做些体力工作，和快递，餐厅等相比，还是轻松多了。
6.好的盘子偏大型的物业生意依然抢手，想入行的新人也很多，但是慢慢门槛也提高了，不像前些年有钱就可以买了，有些紧俏的物业生意，直接说不考虑新手买家，有经验的经理会有些优势。
7.现在天天有破产的生意，也有receiver sale的生意，但是疫情期间没见到有破产的物业生意，比上不足，比下有余吧。

物业生意，的确没有中介说的那么理想，但是按照一个整体行业来评价，和其他生意相比，从付出的劳动，亏钱的概率，算是在澳洲没有上层资源的普通人可从事的较好生意。

最后对于论坛上来澳洲不久想选择自己做生意的朋友说几句，在像澳洲这样制度健全的过了高速发展阶段的国家，想了解一个生意好不好，风险大不大，不能只靠论坛和身边中国朋友的消息反馈。找一位四大银行的商业贷款经理，了解下不同行业的生意的贷款比例和贷款利息，这些都是银行请专业的咨询公司做了研究后评估出来的精算模型，只要一个生意贷款比例大，贷款利息低，对于没有行业经验的运营者和有经验的运营者贷款条件接近，那么这个生意一定风险不高并且盈利的机会大，这也是为什么：
-邮局，物业，幼儿园等被分为类似的风险等级生意；
-购买麦当劳，domino这些餐厅可以贷款，但你自己开个川菜店，就不能贷款；
-大牌开发商可以贷款盖房子，对于新手没经验的开发商，银行放款条件很苛刻；

Bowen

楼上估计在找物业接盘侠。。。足迹上都是人精。。。 还是省些口水吧。

CookAct

楼上的也许是多心了。

Weaknet 辛苦，或许可以澄清一下。

风口上的猪

有多少生意，是一边领着jobkeeper，一边收着现金/做账把收入做低。
一个月光jobkeeper就领上万块，甚至几万块，全家领jobkeeper，发了大财。
前两天有人捅破了这层窗户纸，结果被删帖了。

物业收到的佣金抽成和工资，都是没办法隐藏的收入。

风口上的猪

楼上有些避重就轻。
租客和房东的矛盾，损失的都是房东的吗？确定吗？
降租金，不付租金，物业的佣金部分谁来付？这损失全是房东的？

关于掉letting的问题，和公寓/TH物业价格贬值问题。请楼上详解一下。
像昆州公寓价格跌了20%，投资者离场问题。请说明一下对物业管理权的影响。

最大的影响，应该是资本价值贬值，接盘侠不好忽悠了。

风口上的猪

不要忘记，物业经理也是买了一套物业里的公寓房。
昆州的公寓价格已经跌去了20%。当年买的60w的物业经理公寓，现在想要原价或者涨价卖给接盘侠？
物业管理权，最怕的就是接盘侠跑了。
这么贵买的物业经理公寓，如果多年不仅不涨，还跌了20%，就需要接盘侠有更大的勇气和冤大头的决心。

这个行业，打掉牙往肚子里咽的事儿，已经是公开的秘密。

dlcat

风口上的猪 发表于 2020-8-26 08:58
不要忘记，物业经理也是买了一套物业里的公寓房。
昆州的公寓价格已经跌去了20%。当年买的60w的物业经理公 ...

你这买了几年了，还没买到啊

风口上的猪

dlcat 发表于 2020-8-26 11:42
你这买了几年了，还没买到啊

是可能的，我是不会买的，dirty money

dlcat

风口上的猪 发表于 2020-8-26 12:13
是不是可能的，我是不会买的，dirty money

安慰一下

jenny1999

weaknet 发表于 2020-8-25 22:48
说下实际看到的情况，可能和大家的想象不符合，拍砖手下留情：
1.疫情期间，政府发了jobkeeper补助，做物业 ...

靠谱!
进入这个行业并经历几年运作发言才会靠谱。

weaknet

知识点应答：
1. 房客要求降租金或拒绝支付租金，其实这种情况发生的概率低于5%，20套出租房可能最后会有一户发生这种情况。房东可以拒绝降租金，然后租客可能会闹到不交房租，房客有4周的押金，4周之后还有landlord insurance来弥补，由于中介收取的只是房租那几个点的佣金，真正的损失占收入比例确实很低，政府返还的BAS PAYG金额都比这个多。
2. Manager Unit房子贬值问题，MU的价格不完全跟随市场的定价，因为这套房子包含了生意属性这个特殊价值。如果60万买的经理房，现在小区里同样户型卖45万，如果这个小区收入够高，经营情况良好，出售时可以把经理房继续标价60万，并且八成以上的买家不会因为经理房的价格坚持讨价还价，因为这就是行业特点，这套房子的隐含价值可能包括你可以免费随便使用大楼的前台，办公室，所有的储藏室等情况，具有溢价空间。
3. 投资和自住的问题。其实，物业经理最怕的就是经济向好，房屋市场繁荣，房子换手频繁。对于一个已建成的大楼，大多数情况下，只要有房屋买卖，letting减少的概率就会增高，毕竟对于整体换手来说，买房自住的人会比投资房子的人多。一个本地老经理就说过，2008年金融危机那几年是物业的黄金时期，因为没有房子买卖，投资客想卖也卖不出去，letting数量不变甚至还有增加。这就又引申到了买物业生意的一个衡量标准，尽量避开那些开起来高大上，高级无比的大楼，因为这些类型的物业，已经预示了越来越多的人会把它当做家，出租的房源会越来越少，比如学区附近。更应该去关注那些你自己看了都不想买也不想住的小区，这种房子从建好的那一天起，就决定了这个小区是出租为主的，即使有人买了自住，等他有能力搬出去买更好的房子那天，他也一定会第一时间出售搬走，对于租客为主的小区，住客对服务标准的预期自然没有那么高，你的工作也会比较轻松。

没有十全十美的生意，选择适合自己的最重要。在澳洲，没有暴利行业，每个行业的利润率其实都差不多，如果想做大做好，最重要的是坚持在一个行业长久工作。我们有些看不上的生意，里面一样有赚大钱的人。
本地菲律宾华侨用了27年时间，从一个干洗店小门面房，到收购了上游的洗衣工厂，开了若干家门面，成为本地医院，警局，运动员协会和宾馆等若干场所的固定洗衣supplier，一年纯利100万澳币。4个韩国小伙子，白手起家，用了12年时间，形成了很大的commercial cleaning公司，拥有本地图书馆，商场，酒吧和工厂等大清洁合同，现在合伙人们也是开着豪车，天天健身游泳，享受生活。当年这些生意，可能大家更看不上，可以挑出更多的缺点。

第一代移民，脚踏实地，诚信经营，耐心坚持，坏生意也可以做成好生意，小生意也可以做成大生意。

海阔天空Rae

amy081

Bowen 发表于 2020-8-26 01:09
楼上估计在找物业接盘侠。。。足迹上都是人精。。。 还是省些口水吧。

呵呵，楼上的物业如果愿意卖，抢的人太多了，根本都轮到不到在市场上公开。
接盘侠。。。醉了