请教个cgt和印花税减免的问题

jinnan1235

买了个两房公寓，1月末settle的，12月初交换的合同，settle时候按自住首次置业减免了5000刀，现在里面还有之前的租客，是通过中介出租的，买房的时候律师说一年内要住满半年，本来想收回来自己租出去收现金，现在这个疫情，收回的话感觉9成是租不出去的，请问下如果继续通过中介出租，查到的话这5000要返给ato，还有6年内卖房的话是不是要按比例交cgt？有没有懂的大神指点一下？

hazez

六年法则是这样的：

房子买回来以后最先的用途是自住，并且至少住了6个月以上；

用于出租的时间最多不能超过6年。

从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT；或者收回房产继续自己住，直到卖出，也可以申请不必缴纳增值税。

如果在这6年当中你搬回来自己住了2年，然后继续出租，原则上来讲是不能从第二次出租起重新计算6年期限的；这个两年的自住期仍然视作出租期处理，你还是只能从第一次出租那天开始计算6年。

hazez

你如果一上来就出租做投资房，减免的税肯定是要泡汤的，增值税方面和六不六年也没关系了，六年是针对一开始自住的房子

Mryao

如果你想免CGT，那房子settle之后就不要继续出租了，收回来自己住满6个月再出租才符合6年法则。

不过好像你已经晚了。。

pinkfun

Mryao 发表于 2020-3-31 19:42
如果你想免CGT，那房子settle之后就不要继续出租了，收回来自己住满6个月再出租才符合6年法则。

不过好像 ...

请问是哪个rules规定要住满6个月？我在ATO网站看只要住过就可以，没看到要6个月

hazez

pinkfun 发表于 2020-3-31 20:24
请问是哪个rules规定要住满6个月？我在ATO网站看只要住过就可以，没看到要6个月 ...

https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-buyer/assistance-scheme

Requirements for living in the property
You or one of the other first home buyers must

move into the new home within 12 months after buying the property and
live there for at least six continuous months.

pinkfun

hazez 发表于 2020-3-31 21:53
https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-buyer/assistance-scheme

这个是First Home Buyer stamp duty exemption吧，不是CGT的six years rule 6年法则

lchyq3232

pinkfun 发表于 2020-3-31 22:41
这个是First Home Buyer stamp duty exemption吧，不是CGT的six years rule 6年法则

6年法则首要要求是自住房。
而且是有合理原因不能住才出租的。譬如relocation.

pinkfun

lchyq3232 发表于 2020-3-31 22:56
6年法则首要要求是自住房。
而且是有合理原因不能住才出租的。譬如relocation. ...

是的，但tax law里面没有看到规定要住满6个月，住满6个月是免stamp duty的rule

hazez

pinkfun 发表于 2020-4-1 21:38
是的，但tax law里面没有看到规定要住满6个月，住满6个月是免stamp duty的rule

自住房的定义是通用的。。。

pinkfun

hazez 发表于 2020-4-2 09:02
自住房的定义是通用的。。。

你提到的住满6个月是stamp duty的NSW state revenue的法规。stamp duty每个state都不一样。 6年法则是CGT属于ATO的tax law。是不一样的法规，应该是不可以通用的。

hazez

pinkfun 发表于 2020-4-2 20:27
你提到的住满6个月是stamp duty的NSW state revenue的法规。stamp duty每个state都不一样。 6年法则是CGT ...

那你什么意思呢，住过就可以，住一天也给你免？你当ato傻啊

pinkfun

hazez 发表于 2020-4-2 23:13
那你什么意思呢，住过就可以，住一天也给你免？你当ato傻啊

我没说住过一天就可以。。。只是想讨论一下，因为ATO的tax law没有看到明确的规定。你说那个是stamp duty和6 years rule不一样

hazez

pinkfun 发表于 2020-4-3 19:47
我没说住过一天就可以。。。只是想讨论一下，因为ATO的tax law没有看到明确的规定。你说那个是stamp duty ...

确实，我问过会计也说ato没有明确规定，但是大家都按照六个月去执行

dirrty

前面那么多回复，很多都把Stamp Duty，首置业补贴和CGT搞混了。

先说一句，专业问题留给专业人士回答。如果真的不明白，问律师和问会计都会给你明确的答复。

Stamp Duty是州收的，首置业补贴是州发的。CGT是跟你的个人收入算在一起，ATO代表联邦跟你收的。

ATO对个人主要居住地的exemption并没有所谓的6个月的要求。只是要求你settle后如没有特殊原因，一定要入住以后才能开始认定主要居住地，享受CGT exemption。

至于6年法则，从来都是可以reset的。ATO原话如下：

“If you are absent more than once during the period you own the dwelling, the six-year maximum period that you can treat it as your main residence while you use it to produce income applies separately to each period of absence.”

还有一个争议很多的地方，就是搬离主要居住地，开始启用6年法则的原因。很多人都说要有合理的理由。ATO在这点上根本没有说过要有合理的理由，甚至连“理由”这两个字都没有说。只是强调了搬离自住房这个事实。所以在ATO自己提供的例子中，还有很多都是以出去旅游作为离开自住房的”理由“。是不是这在很多人眼里就不是合理的理由了？

以上这些话说出来，也是想跟大家讨论一下。

pinkfun

dirrty 发表于 2020-4-3 21:08
前面那么多回复，很多都把Stamp Duty，首置业补贴和CGT搞混了。

先说一句，专业问题留给专业人士回答。如 ...

辛苦了 这就是我想说的。可是懒得打那么多字。呵呵。CGT的6 years rule里面确实没有明确的要求。但很多人都跟stamp duty里first home buyer的要求弄混了，所以说要住满6个月。