澳洲房价涨跌的理性分析

qiufengass

在家中防疫，我把最近的宏观信息整理一下，供大家参考。大家不用吵了，无论唱多还是唱空，你有新的观点就提出来讨论

利多：
1、美国带头QE，澳洲不久只能跟进，大量资金流入市场，根据历史看大部分最终会流入房市。地产成为防止通胀的“资金蓄水池”。
2、海外尤其中国的中、高端移民潮即将到来。澳洲毕竟房市太小，而这些新移民都有刚性需求。（不要说中国资金出不来，我身边至少三个例子RMB2千万以上都出来了）。
3、澳洲会在相当长一段时间内实施低利率政策，房屋持有成本明显降低。
4、澳洲有一种奇特现象，把房子最为金融避险工具，尤其是老一代移民，宏观、微观经济都说不出什么道理，但是就是一如既往地买房，而且还帮子女、亲属买。
5、四大银行为首的金融机构会扩大放水，金融机构不等于RBA，，RBA既想刺激经济又要防止泡沫。银行不管那么多，虽然放水会死的很惨，但是不放水现在就会死，反正银行和全民一起“吹泡泡”，谁怕谁。

利空:
1、几乎所有行业都遭遇到这次百年不遇的打击，失业率大涨，房市的基本面向下。（不要说房市是特殊阶层购买的，失业的人原来也买不起房。没有基本面支撑的任何繁荣都是泡沫，泡沫要么越来越大，要么就是破裂）。
2、RBA看到风险会考虑收紧银根，不管银行是否愿意，贷款难度会回到17-19年的水平。澳洲真正打税之后和正常开销之外还买的起$1m+房子的至少没有现在市场上那么多。
3、到今年6月再没生意的话，由旅游业、酒店、留学、交通运输、餐饮…总之我们传统理解的服务业开始发生资金链断裂，从而破产、断供（虽然银行陆续推出3-6个月延缓还款，但是银行的资金流就一定充足吗？银行没压力？况且现在主动破产企业会增加，资产转移后再甩锅给银行和社会）。水坝原理，整个社会因为某个产业链断裂而引发银行坏账，金融危机，那么澳洲一棒子被打回原型，原型是矿车上，羊背上的国家，几年内房产、金融都是笑谈。（参考曾经的“澳洲”，今天的阿根廷）
4、房客因为失业导致收房租滞纳，投资者持有成本增加，被迫卖房甚至与破产清算一起涌入房产市场，造成供需失衡，房价下跌。
5、30、40、50岁出头的消费主力会谨慎投资。未来市场上全民炒房现象会变为仅存首次置业和downsize以及少数upgrade的购买人群，进一步造成供需失衡。
6、即使澳洲发挥了大岛的优势控制住疫情，而全世界受疫情影响经济衰退，澳洲的矿业、农产品出口进一步下降。支撑国民经济的矿业、农业、教育业、旅游运输业…全军覆没，甚至沦为负资产。而房市，没有任何基本面支撑的情况是无法繁荣的。

提一下阿根廷历史，曾经的牛肉、小麦、矿石出口的世界一哥，再加上欧洲人带来的民主制度（和今天的澳洲90%+相似度），使阿根廷100年前一直是世界移民的首选目的地，那时候去不了阿根廷的人才移民澳、新、美、加。人民安居乐业，地产行业欣欣向荣。阿根廷衰退前的工业、制造业能力远强于今天的澳洲。

两次世界大战导致外部市场萎缩，阿根廷的出口依赖型经济严重受损，工会借机大肆罢工使经济雪上加霜。阿根廷推出的经济政策导致通货膨胀、汇率下跌、外汇流失，失业潮到来，随之工会更加活跃，使阿根廷全国作的更欢、死的更快。也类似今天澳洲各派党争，那时阿根廷政府的各种宫廷内斗、政变，换上来的政府也是各种“神”操作，最致命的是挑起马岛战争，本想提高士气，扫除改革障碍，结果适得其反，导致其一命呜呼。今天的阿根廷仍然有广袤的国土、丰富的矿产、发达的农业，但是已经是一个无足轻重的国家，没有人去投资地产，而且几十年也无法翻身。

jack20160101

vampire_k

总结一下，短期震荡，长期向好

悉尼麦迪

总的来说 总结很好。房子什么我不关心。
但是这个失业率 以及百业萧条千万别发生啊
不然就连IT开发一样难找工作 那真是一锅熟

caw

阿根廷与天巢的可比性更高

summer0623

非常中肯

mrhorsa

2、海外尤其中国的中、高端移民潮即将到来。澳洲毕竟房市太小，而这些新移民都有刚性需求。（不要说中国资金出不来，我身边至少三个例子RMB2千万以上都出来了）。
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就抗疫成绩来看，这一波反倒是给想移民的人吃了颗定心丸——外国没那么好，祖国没那么差。

知道一些888重大投资商业签证过来的，拼了命地往回跑，买不到头等舱就约人包机回国。

悉尼麦迪

mrhorsa 发表于 2020-3-29 15:22
2、海外尤其中国的中、高端移民潮即将到来。澳洲毕竟房市太小，而这些新移民都有刚性需求。（不要说中国资 ...

这个确实。通过这一波。反倒是让很多人知道中国还是很多缺点 可是比以前进步很多了。

自游自在

我想说，银行现在钱荒的厉害。

自游自在

房贷比以前更收紧了。

yxfc2003

房事要暴涨，病例全进五星级酒店，基本可控，大澳威武！

golden_w_jun

这次的QE和GFC时候还是有所不同，同样的招数对圣斗士是没用的

qiufengass

悉尼麦迪 发表于 2020-3-29 15:24
这个确实。通过这一波。反倒是让很多人知道中国还是很多缺点 可是比以前进步很多了。
...

还是过来的人多。精英都能想明白，真实的爆发和虚假的疫情被控制哪个对他们财产更安全。
我现在在微信上和两个国内的同学联系，他们每天问我的就是最新的新闻，国内新闻的信任度已经破产，他们不相信。

总之，相信澳洲的人会来的更多。相信中国的人会回去更多。 结果就要看相信真实凄惨和相信谎言、隐瞒的美好哪个群体多。

nnii

自游自在 发表于 2020-3-29 15:26
我想说，银行现在钱荒的厉害。

RBA has first tranche $90B With 0.25% three years term facility ready for banks to borrow and keep the their lending rate low
有了08年的教训 这次各国央行会不会再犯同样的错误了

悉尼麦迪

qiufengass 发表于 2020-3-29 15:49
还是过来的人多。精英都能想明白，真实的爆发和虚假的疫情被控制哪个对他们财产更安全。
我现在在微信上 ...

我看到的和你相反！

qiufengass

nnii 发表于 2020-3-29 15:51
RBA has first tranche $90B With 0.25% three years term facility ready for banks to borrow and keep ...

我觉得，美国人尝透了08年QE的甜头，这次更加变本加厉干脆无限制量化宽松。世界各国也是默许美国放水，要不银行资金吃紧，马上就活不下去了。QE结果无非是泡沫越来越大而不裂，美国经济好了的时候随便一缩表，顺手割一波世界韭菜

qiufengass

再说，从应对这次疫情危机来看的表现看，大国央行没觉得08年是犯了错误，而是宝贵的放水救市经验

matrix003201

自游自在 发表于 2020-3-29 15:26
房贷比以前更收紧了。

中介还跟我说现在随便贷款……

kiddyzheng

在足迹上很多人嘴上说的是澳洲房价，实际上只是在说悉尼和墨尔本。并不觉得阿德莱德有人喜欢投资房子。

还有国内的资产外流。中国已经注意到了。一方面外汇管理局严打。还会派人到海外用各种方法追这些资产回去。

澳洲和阿根廷并没有可比性。澳洲不是一个政治格局动荡不安的国家，历史上也没有发生过军人执政。这是一个比较好延续了英国宪政传统的英联邦国家。

从经济格局上，商业金融制造业在澳洲都是占比不大的。要说第三产业也就是教育业。其他都是第一产业。这不是一个加工出口的经济体。

我觉得澳洲未来的最大危机，还是水资源，其他都称不上。它作为一个地广人稀，主要是务农挖矿为生，政治稳定的国家。是没有什么产生危机的土壤的。无非就是日子过得好一点还是平淡一点。甚至奢侈的全民医疗 它都能维持住。

mxlancer

qiufengass 发表于 2020-3-29 15:49
还是过来的人多。精英都能想明白，真实的爆发和虚假的疫情被控制哪个对他们财产更安全。
我现在在微信上 ...

看到悉尼邮轮的处理方法

看到总理公布的隔离政策(他自己都说不清楚)

竟然会有人增加对澳洲的信心........这世界是真的魔幻

Clsa

caw 发表于 2020-3-29 15:20
阿根廷与天巢的可比性更高

最近很活跃啊，成天病毒共同体


多大恨啊？

说来听听？

qiufengass

mxlancer 发表于 2020-3-29 16:07
看到悉尼邮轮的处理方法

看到总理公布的隔离政策(他自己都说不清楚)

你在天朝连邮轮这回事都不会知道的

lzaoset

分析的不错

qiufengass

kiddyzheng 发表于 2020-3-29 16:05
在足迹上很多人嘴上说的是澳洲房价，实际上只是在说悉尼和墨尔本。并不觉得阿德莱德有人喜欢投资房子。

还 ...

我开始也觉得凭借天朝的威力，资金彻底锁在国内了
实际上（具体出来的的方法我就不在这里暴露了），资金就像水一样，天朝在派人四处堵漏，而堵漏人自己有时候挖个洞放点出去顺便中饱私囊，天朝可以换一批“堵漏人”，但是别忘记，举国体制的好处就是全国一个样，谁来了都会先想到自己

MK2

贷款已经很严格了 是银行自救的表现  这次疫情让很多想移民来的人 看清了很多问题 在澳洲投资真的要谨慎 炒房？不存在的

nnii

qiufengass 发表于 2020-3-29 16:00
我觉得，美国人尝透了08年QE的甜头，这次更加变本加厉干脆无限制量化宽松。世界各国也是默许美国放水，要 ...

因为目前全球金融体系是建立在美元结算的基础上
所以美联储释放流动性 带头进入宽松周期
无论被动或者主动 大家只有跟随这个选项

各国央行可以自行控制的 就是释放多少流动性而已
中国人民银行已经开始吹风 4月下调政策利率 和存款利率

qiufengass

nnii 发表于 2020-3-29 16:28
因为目前全球金融体系是建立在美元结算的基础上
所以美联储释放流动性 带头进入宽松周期
无论被动或者主 ...

必须的，美国人早就看透了你没得选。要么现在死，要么变成韭菜等着我来收割

aboutus

mxlancer

qiufengass 发表于 2020-3-29 16:20
你在天朝连邮轮这回事都不会知道的

可能在天朝你会不知道, 但内部知情的不可能不追究,不可能不采取严厉的补救,追踪办法

虽然我也觉得天朝并非什么好东西, 但这个不能成为澳洲无能的籍口

重大灾难面前,拼的就是组织能力,工业底子,可惜的是这两个东西在澳洲并不存在

我看新加坡,韩国,台湾就做得不错

caw

Clsa 发表于 2020-3-29 15:15
最近很活跃啊，成天病毒共同体

只有感恩 哪敢恨 尤其是对着央企的同志们就更感恩戴德了