墨尔本开发项目和邻居的那些纠纷

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这几年越来越多的华人在澳洲投资买地，自己做开发项目。十多年了，看着周围朋友起起落落，趁着空闲我也想聊聊在澳洲开发项目遇到的一些奇闻轶事，有成功的经验，也有不知道怎么逃避的大坑，共享吧。
不同于国内，澳洲的项目开发也没有特别高的门槛，北上广一套房就可以开始听起来高大上的房地产开发。当然，如果实力雄厚就更加游刃有余，玩得转。
还是先说说最近完成的一个项目，刚开始回忆才发觉记忆力不够用，还好翻翻一尺高的项目资料也能基本场景复原。那是在一块地上造九个townhouse联排别墅的项目，在开始正式施工前需要和邻居要签署的协议form 7，8 protection work notice。九套townhouse中有一套是紧紧贴住邻居家的边界墙，需要靠着邻居的边界墙打桩和浇灌混凝土地基。所以按照building permit要求我们就开始了三顾茅庐之旅，
邻居是一套地上建了三套apartment公寓，带地下停车库，地面比我们高出半米。
第一次去就吃了个闭门羹 ，只见到 一套公寓的租客，而业主是常住海外的。因为必须得要业主签字，所以第一次就这么无功而返，没什么好说的了。我们肯定也不会放弃其它路子。
第二次我们是下午6点多去的，想着怎么也得下班回家了吧 。果不其然，遇到了其中一家的业主，那个老太太人很nice。 简单直接的说明来意后，她不单单把她的电话和email联系方式都给了我居然还把另外两家邻居的联系方式也给了我。如果没有经历之前申请planning permit的痛苦，可能也不觉得拿个联系方式有什么稀奇。想当初，激烈反对我们开发到差点对簿公堂的也是她们，可能老外当面一套，背面一套，也许看我亲自登门给点面子？反正我不记仇，最好签完字马上完成任务。
当天晚上我就兴冲冲地回家把form 7，8表格填好 email发给邻居，静静的等待反馈。可是两周过去了，对方没有反应，就是不理我。赶紧咨询building surveyor, 结果监理说写业主的名字没用，要写owner corporation也就是物业公司的名字。 好吧，以后和邻居的联系都要先发给物业公司，然后再通过物业公司再传达到三个业主那里。马上我就再次驱车来到邻居家，在门牌号旁边找到了物业公司的信息。 终于form 7，8经过了一点周折发了出去！难怪那么慷慨大方的给我联系方式。
事情还没完，在发出form7，8两周后，物业还是没有回音。着急呀，马上联系了owner corporation, 他这个时候才拖拖拉拉的和我说，邻居的三个业主一致要求再请一个第三方的工程师做一次engineering inspection工程检查, 检查我的工程师设计的图纸有没有问题，设计的强度够不够，施工过程和完成后会不会对他们现有的房屋有影响 。。。 还和我说大概需要1200刀加GST。吓了一跳，心里各种骂娘。没办法，当天晚上我回家自己再研究了下政府的规章条文，发现确实我的邻居是有法律赋予的权利去要求再做一次第三方工程检查。大丈夫做大事得忍辱负重，为了拿到开工许可，咬咬牙就让他们做了。
第三方的工程检查很快过来了，我的工程师的工程设计没有问题，哈哈。再找不到借口了吧。很快，第二天我就拿到了邻居签署的form 7，8. 这件事也就先这么告一段落了，休息一下。

Hi5

你确定送达的事是form7和form8吗？

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Protection works forms 7 and 8 are only required if  the building surveyor determines you need protection works. This basically means, you need to take steps to protect your neighbours property while you’re building. Your builder will usually help you through this.

hs008

An adjoining owner who fails to respond to the notice within the required 14 days is deemed to have agreed to the proposed protection work.
楼主是实在人，本来没必要这么辛苦的。你的building surveyor看起来也不是怎么很给力。

TerryT

学习

fuyao

siyac

直接自己找第二个工程师，出一个dual certification，就不需要让邻居签字了

Hi5

siyac 发表于 2020-1-24 15:45
直接自己找第二个工程师，出一个dual certification，就不需要让邻居签字了

有敢干的工程师吗？

siyac

Hi5 发表于 2020-1-25 11:27
有敢干的工程师吗？

有啊，这是常规操作，找第二家工程师报价。一定要找第二家，这样BS那边才能通过

Hi5

siyac 发表于 2020-1-25 23:00
有啊，这是常规操作，找第二家工程师报价。一定要找第二家，这样BS那边才能通过 ...

推荐个工程师呗！

siyac

Hi5 发表于 2020-1-25 23:22
推荐个工程师呗！

这个网上一搜全是，你就多找几家报价，挑一家报价最低的就行了

Hi5

siyac 发表于 2020-1-25 23:35
这个网上一搜全是，你就多找几家报价，挑一家报价最低的就行了

不可能有人做。

siyac

Hi5 发表于 2020-1-26 00:21
不可能有人做。

怎么就不可能有人做了？
dual cert是很正常的业务，基本上结构设计公司都会做的。
你自己上网google一下就知道了。
我找的那几家全都给我报价了，就是价钱高低的问题，其他东西的报价不一定价格低就不好，价格高就好，但是做这个肯定是选低的那家

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现在很多building surveyor不接受dual certificqte

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最近武汉肺炎病毒的事情弄得大家人心惶惶 墨尔本也有确诊案例了 希望大家这段时间可以在家少出门 避免感染
嗯，拿到开工许可之后，项目也在builder的安排下继续迅速开展了起来。每周去工地都是一周一个新面貌，似乎开局顺利，每天喝喝咖啡聊聊天，蛮开心。当然我们申请许可的同时，builder也提前整理好了场地，包括临时围墙，电线杆，工地厕所，边界测定和场地卡车通道等等。
可是和邻居的问题又不期而遇，大概是7月份的时候，也就舒坦了两三个星期，邻居的物业公司通知我们边界墙上有裂缝和损坏。我马上就打电话给了builder咨询是否需要赔偿。
这个builder是我朋友推荐的中国人，接触下来务实认真，沟通顺畅。之前也找过其他鬼佬builder，但是语言不通沟通上总会有些文化偏差，而且鬼佬builder下班以后就不接电话了,怎么打都打不通。毕竟在西方国家，人家讲究工作和生活的平衡，上班时间和下班时间还是分的很清楚的。扯得有点远了，回到那个邻居墙的裂缝问题。builder和我说他在开工前就已经拍了很多照片，然后翻出那些有裂缝的墙照片，证据确凿。这些裂缝确实在开工前就存在了，应该是邻居家本身结构伸缩或者地基下陷造成的。
但是builder的挖掘机在挖紧靠着邻居家的混凝土地基桩的时候蹭到了边界墙上的铁皮，Builder和我说不用担心，他会安排修复铁皮，顺带把墙缝也给修理了。他就和我解释准备怎么一步步的修复，还说一般和邻居家的边界墙都很敏感，所以大家以后自己家里面盖房子可都要小心了。这种事情还真的就大事化小，小事化了。Builder也没有和我谈钱，我也不用发慈悲了。
后面的几周就是看到陆续有工人来工地修理复原邻居的边界墙，顺便帮邻居家以前的裂缝也一起修复掉了，后来好几次邻居家的老太太看到我都笑眯眯的非常感谢呢。邻居的问题始终是一道过不去的坎，该打的我们要据理力争，该安抚的我们也佛系处理。

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随后的几个月看着房子一点点的建起来还是非常有成就感的，尤其在墙体结构和外墙粉刷的阶段，就是那种平地立高楼，千呼万唤始出来的感觉。当然一路走来也避免不了磕磕碰碰，盖顶速度较慢，阳台栏杆厂家资质问题，雨水主干道走向，屋顶雨水走向和内部装修材料不太明确等等问题，在和builder沟通协调之下也都圆满解决。
终于到了快交房验收的阶段，可恶魔总是梦魇般的存在。当时工地室内装修都弄的七七八八了， 在同时准备外部的花园，修复外部路面和driveway 。邻居家的物业公司通知说他们地下车库漏水是我们施工造成的，要我们修复或赔偿。马上联系了builder商讨应对方案。builder 也说这可是大事，立马就约了邻居的物业公司去现场看到底是一个什么情况。确实在大雨的情况下，邻居的车库地面会渗水。我们的builder在房屋漏水方面很有经验，现场判断水是屋顶水槽和墙面砖缝漏进来的。而邻居物业坚持是我们边界施工造成的漏水，要求赔偿。 风水轮流转，也是实行我们知情权的时候了，builder说需要先看邻居的建房图纸，才能客观的评判孰是孰非，还有需要邻居提供专业的报告证明是我们边界施工造成了他们漏水。当时物业公司也认可了我们的要求，这是我们合理合法的权利嘛。
很快邻居家的图纸发过来了， builder和我说不用担心，是邻居家没有按图施工我不用赔偿损失，当时我悬着的一颗心就掉了下来。原来邻居家在施工地下车库的时候偷工减料，没有放置防水布，也没有在地下车库的底部放排水管防止积水，只是涂了薄薄的一层防水涂料。我想，应该你们来求我了。
等了几天，物业公司也没有提供专业报告，拿不出来呀。再联系我的时候就180度转弯的态度了，要和我商量怎样解决他们车库漏水的问题。既然是商量，那就好商量了。这个时候builder又提醒我邻居为什么在以前我们建房之前没有漏水，原来以前漏水的地下车库背面是我老房子的停车场，混凝土地面， 雨水可以顺着混凝土地面流到街面的。而现在按照政府批准的施工图纸 ，地下车库的背面都是种花的花圃，地面也挖到了FGL，遇到下大雨的情况地下车库的墙边都是积水，加上墙面防水不好肯定是有可能会漏水的。
 所以builder就建议把那花园那边改回成混凝土，一劳永逸，这样所有地面积水都可以通过管道流到街面，以后就不会漏水。我当时想这样好是好，但改成混凝土又是一笔额外费用啊，还要政府审批什么的，很麻烦。builder看出了我的顾虑，说他可以和邻居还有政府协调审批和费用的问题。好吧，协调的结果就是我出力更改图纸提交审批，邻居出钱政府审批，铺设水泥地面，修复墙面防水和修理他们雨水槽，builder负责施工。这样和邻居纠纷又一次顺利解决了，回忆起来也是蛮开心的。总之，钱能够解决的事情都不是什么大事，不要花钱就更不是什么事情了。

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在顺利获得开工许可building permit以后，我就向电力公司Citi Power申请了地下电力线underground pit. 在澳洲电力公司分为两层次：第一层是retailer 零售商,我们平时接触的最多的就是他们，有AGL, Origin, DoDo 等. 我们平时付的电费账单就是给这些公司的。第二层就是像CitoPower一样的配送商distributor, 他们负责处理和基础建设相关的业务，开发项目新的接电当然也属于他们的业务其中之一。
回到正题，大概在2017年6月向电力公司申请了地下电力线underground pit以后,直到2018年的8月份才通电，历时14个月只是通电而已，很多人可能还要吐槽这种办事效率。可是，我到现在回忆起来还有点庆幸，是的，以往一般的开发项目接电的事情差不多就三个月内都可以搞定，赶不上小汤山，火神山的建设但是肯定不会拖整个项目后腿。那么今天就唠叨下为什么这个项目用了一年多才通电，还有关键是在遇到和电力公司或者水力公司有纠纷的情况我们是怎么处理的。
大概在当年7月份的时候，递交申请一个月之后，我收到了一封来自电力公司的邮件。该邮件要求我提供一份electricity break down 也就是一份来自澳洲注册电工的声明, 电力公司需要知道在新开发的项目完工入住后需要多少的电负荷。我在后面有贴出一份样本，大家看一看或许有用。在收到email后我就和builder联系上了，让他的电工写一份electricity break down声明, 很快当天晚上我就收到了来自builder电工的邮件。有一说一，在来澳洲前总听人说澳洲人懒，做事慢，但其实慢慢也发现在澳洲除了政府机关做事慢以外，大部分的小生意老板回馈速度还是很给力的，给自己打工嘛。
把electricity break down声明发给电力公司后，过了两周他们也没有回音，只能主动出击了，我当时就给他们打电话。不打不知道，一打才知道怎么打电话，找谁和说什么事情还有好多的学问。
起先打电话给电力公司citipower, 他们说他们不管，因为具体施工的时间要问施工公司。再打电话给施工公司，他们说他们那里还没有job number，也就是说电力公司还没把这个项目相关的信息发给施工公司。好吧，回头再打回给电力公司complain, 终于把我转接到一个专门处理underground pit的部门, 说是说部门, 里面其实也就两个人。为什么我会知道就两个人呢, 因为在接下去的两个月里面我每周都打电话过去follow up, 发现接电话的要么就是小王, 要么就是小张。我的体会就是不管遇到什么困难，赶紧立马想办法处理就好了，绝不能拖泥带水。
这个负责的部门说因为我的这九套联排别墅是这条街上第一个新开发项目，而老的电力系统供电量不足。所以电力公司需要顺便升级整条街上的overhead 架空电力线和underground地下电力线，现在还在设计阶段。电力公司说光光设计就要三个月时间, 那我想想三个月其实也可以接受，毕竟升级电力系统的基础建设也不是一件小事，既来之则安之，那就等吧。
时间很快的流到了十月, 打电话过去居然还和我说系统升级在设计中，让我耐心等待。一边工地木框架哗哗的竖立起来，一边中介那里客户已经开始询问完工交付时间，说不急那时骗自己的。开始每周打电话给underground pit的部门，可每次都是得到一样的官腔回答，在我坚持不懈的再三追问下，终于给了我program design and delivery电力公司项目管理部门的邮箱地址。
项目管理部门和我说这个设计分为两部分，一部分是underground地下的部分，这部分设计已经接近完成。第二部分是overhead 这部分设计还没有完成，现在可以和我签署一份协议施工的文件，里面有新开发项目电力基础建设中我需要支付的费用。好吧，要钱可以直接早点说呀，可不能作为拖沓误工的理由。当下就我签好发回给了他们，也马上银行转账，只希望电力设计能快点结束开始施工。
这个所谓的项目管理部门也没有期盼的那样能够负责，一直到了第二年的六月份左右电力公司还是声称“现在还在设计阶段”，离我第一次递交申请过去整整一年，我是真的无语了。其中我可以理解的是圣诞假期，新年假期，还有这种大公司的人浮于事相互推诿，我这么善解人意都无法控制要骂娘了。
整个项目在builder的管理下已经有条不紊的拿到了occupancy permit入住许可，中介那里已经有客户需要7月份入住。可是我这都要交房验收了，没有电那可怎么行。紧急申请通电的情况下，只能在旧系统里分出部分载荷给我，但是只有3phase 40Amps 三相电40安培。Builder 电工和我说，如果有超过三家客户在同时使用空调和烤箱，就有可能跳闸。客户花了大价钱买的房子，不能正常使用家里的电器，这绝对是不能接受的。中介那里也想想办法吧，问清楚哪些客户是投资的，可以优先安排Settle；而需要马上入住的只能一个个来，为顺利满载荷通电赢得一点时间。
和builder开会处理defect list的时候，他问我现在接电的进度，我无奈的把情况和他说了下。 毕竟这种接电的事情不在builder的工作范围之内，当初签订合同时我们自己需要负责这一块的协调工作。可是他好像蛮有把握似的我说要不让他来试试看把这件事给解决，毕竟这个项目是他从一块平地一点一点建起来的，他也想顺顺利利把这个项目交付到新业主的手上。心理那个感动是无以言表，有一点怀疑但是万一真成了呢。总结起来，每个开发项目有一个尽心尽力的builder就已经成功了一大半。
很快一周过去， builder打电话和我说电力公司citi power的项目负责人已经联系他了，态度非常好，并表示电力公司已经和施工公司协调好，一个半月后一定把电给接上。是的呀，设计载荷扩大不就是利用原有设备增大电缆直径，更换部分零件，有那么难吗？拖来拖去，所有的借口都用完了。我当时就好奇的问他是怎么办到的，他就把他上诉给energy and water ombudsman Victoria的信发给我看，好吧，懒人也有人专门整治的。这是政府专门设立的监管电力和水力公司的机构，就是防止他们这些大公司的不作为。我在后面会把信给贴出来，万一以后大家也遇到了这样的问题也就有了前车之鉴。不禁感叹，要想做事还是要找对人。
 

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