当把资金从offset account移出

shermanluxm

自住房A，只还利息，IO，有100%对冲账户，假设loan是50万，有存款10万在对冲账户。

假设买第二个自住房B，把这10万作首付，把原来的自住房A转为投资房，那么房子A现在的50万贷款要产生利息交给银行。

这50万利息是不是可以抵消当个财政年年的总收入，来计算当个财政年年个人所得税?  还是说50减去10，也就是40万产生的利息才可以抵扣当年总收入?

这个问题其实原本很清楚，只要存款在offset account里，存款取出后即使用在个人消费上，还是可以拿原来的50万产生的利息抵消个人收入。

只是我在给ATO电话了解一些事的时候，说起这个对冲，接电话的Rental property 的专家，说，他的得到的信息是，这部分取出的钱，必须用于投资，才可以抵消个人收入计算税收。他无法给我找出网页，他说想了解可以给ATO写信，但是他觉得，只有40万产生的利息可以抵税，哪怕这10万是从offset account转走的，这10万必须用于投资，你才可以用50万产生的利息抵税。

不知他说的对吗?是不是法律改了。

如果是的话，那是很大的新闻了。

不知有哪位了解?

zl5431

没听说过，等科普。

sheepYY

就是说你实际在投资房交了40w的利息，因为有10woffset，但是想让ato算成50w，因为10w损失的利息也还算在里面？
不懂具体法律，但是感觉上来说40w利息是你的投资支出，剩下的10w用于消费，也就是自主，本身不产生回报，所以不应该用于退税

ATO总体来说就是你用来增加税收的损失可以用来退税，不能增加税收的行为不能退税

shermanluxm

sheepYY 发表于 2020-1-10 19:48
就是说你实际在投资房交了40w的利息，因为有10woffset，但是想让ato算成50w，因为10w损失的利息也还算在里 ...

Looking at this property, I have an outstanding loan of $50,000. I also have $10,000 deposited in my offset account to offset interest.At the moment this property is own-occupied.

If I withdraw this $10,000  for private use, and convert this property into a rental one. Then I will have to pay interest to bank based on loan size of $50,000.

Can we use interest based on $50,000 outstanding loan for income deduction? Or only $40,000 can be used as tax deductible loan amount?

swe

按实际发生的利息算。

shermanluxm

swe 发表于 2020-1-10 23:20
按实际发生的利息算。

能详细说说吗？谢谢

shermanluxm

sheepYY 发表于 2020-1-10 19:48
就是说你实际在投资房交了40w的利息，因为有10woffset，但是想让ato算成50w，因为10w损失的利息也还算在里 ...

因为在上班，没法打中文。是这样的。假设自住房，贷款50万，但是开通对冲账户，连接到我的贷款上。对冲账户里存款10万，那么实际利息是按照40万计算的。

假设哪天我买了另一个更大更新更舒服的自住房，目前这个也不舍得卖。

具体操作是，把原来对冲账户里的存款存入新的自住房。

原来的自住房转投资。
那么原来自住房继续按照50万贷款产生的利息交给银行。

这个50万产生的利息都可以抵税吗？还是只有40万产生的利息可以抵税。

ATO的回答，只有40万可以。

说实话，我感觉似乎不对，他也拿不出具体到法规。他也只是去问同事，得到的答案。

这里想再次请教大家，到底正确的结果是什么呢?

希望我讲明白了

Tina2752

我的理解是 如果你成功买到自住房，原先房子变投资房的那一刻起。你的贷款是多少钱，就按照那个实际产生的利息抵税。 ato给的解释应该是，如果你现在的房子继续自住，再买的是投资房，那10万用于投资产生的利息可以抵税。 （并非税务专业，纯粹个人理解）

qqangela

ATO 主要是看你钱的用处来决定所产生利的cost 是不是可以抵税。。
1） 借了$50万， 但支付40万利息，另外10万在offset
2） 借了$50万，一开始还50万利息，经过N 年，你慢慢的存了10万，放在offset， 就变成了现在付40万利息 +10万offset

第一种，用$10万 买自主肯定不可以。
第二种情况是有分歧的，第一种说法， 因为offset account 里的钱没有还进投资房里，只是银行的一种产品的功能来减少投资房利息，就是变相给你和loan 一样的利息。第二种说法，ATO 是问你的利息支出为什么会增加，如果利息增长是因为interest rate 上涨，那没问题， 如果上涨是因为借的本金上涨（之前借40 万，我现在借$50万）， 那就要看多出来的10万用途。2种情况其实不冲突，特别是自主变投资，ATO 会用你最低的欠款金额来算，就是40万， 然后你再证明多的部分是用来投资了。

而楼主的情况，都会让ATO 觉的你要逃税而不是避税。。

formatc

shermanluxm 发表于 2020-1-11 00:48
因为在上班，没法打中文。是这样的。假设自住房，贷款50万，但是开通对冲账户，连接到我的贷款上。对冲账 ...

按照之前的规定，只有redraw出来的，才不可以抵税，offset并没有改变你的loan balance，有人利息是按2.9 有人利息是5.2，本来利息就不同，你提供loan账户的利息收费和balance，只是你买的新房子首付这10k不可以抵税，因为不是用cross security 套出来的。

jz1215

我印象里50万的利息都可以抵税，因为offset里面的钱和loan其实没什么关系。

如果你原来的房子top up 变成60万，那么增加的10万现金必须花到投资里才可以抵税。

建议找会计问问。

sheepYY

shermanluxm 发表于 2020-1-11 00:48
因为在上班，没法打中文。是这样的。假设自住房，贷款50万，但是开通对冲账户，连接到我的贷款上。对冲账 ...

如果你交了价值50w的利息 那就应该是50w的利息 40w没道理

shermanluxm

sheepYY 发表于 2020-1-11 15:27
如果你交了价值50w的利息 那就应该是50w的利息 40w没道理

我也觉得ATO部分工作人员好像也不是很懂啊

wanghui1015

按你说的例子，投资房利息确实只能按40万去算，ATO说的没有错。
到ATO网站搜索QC 55664，这篇文章的中间有提到你说的情况。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 15:59
按你说的例子，投资房利息确实只能按40万去算，ATO说的没有错。
到ATO网站搜索QC 55664，这篇文章的中间有 ...

仔细读了，没有发现我这个案例的解释

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 15:48
仔细读了，没有发现我这个案例的解释

https://www.ato.gov.au/Individua ... etail/rent/?page=10

Some rental property owners borrow money to buy a new home and then rent out their previous home. If there is an outstanding loan on the old home and the property is used to produce income, the interest outstanding on the loan, or part of the interest, will be deductible. However, an interest deduction cannot be claimed on the loan used to buy the new home because it is not used to produce income. This is the case whether or not the loan for the new home is secured against the former home.

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:06
https://www.ato.gov.au/Individuals/myTax/2018/In-detail/rent/?page=10

Some rental property owners ...

是啊，假设对冲账户里取钱出来，那么原来的loan balance还是那么多，原来的loan balance产生的利息我觉得可以抵扣。

并没有把借钱买的新自住房的借款部分去抵扣

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:09
是啊，假设对冲账户里取钱出来，那么原来的loan balance还是那么多，原来的loan balance产生的利息我觉得 ...

如果10万取出不论是否用于其他投资，投资房A只能claim40万的利息，这么说还不清楚吗？

取出的10万用于其他投资，可以Claim interest deduction。

新panda

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:06
https://www.ato.gov.au/Individuals/myTax/2018/In-detail/rent/?page=10

Some rental property owners ...

我读了这段解释的理解还是可以抵扣, offset其实是对冲利息,并没有减少loan balance.

Jade19

jz1215 发表于 2020-1-11 11:35
我印象里50万的利息都可以抵税，因为offset里面的钱和loan其实没什么关系。

如果你原来的房子top up 变成6 ...

我觉得你是对的，但是有可能ATO 把这个洞也堵了吗？需要专业会计答疑，ATO 的电话答疑也不能全信

Jade19

新panda 发表于 2020-1-11 17:16
我读了这段解释的理解还是可以抵扣, offset其实是对冲利息,并没有减少loan balance. ...

agree

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:09
是啊，假设对冲账户里取钱出来，那么原来的loan balance还是那么多，原来的loan balance产生的利息我觉得 ...

https://www.ato.gov.au/General/A ... roperty-deductions/

Interest expenses

If you're asking about the deductibility of interest expenses in relation to your rental property, you should also provide details about:

how the purchase of the property was financed
the kind of loan you chose to finance the purchase – for example overdraft, split loan, fixed interest or interest only loan
the name or names against the loans for the property
whether the names against the loan have changed since you purchased the property
refinancing, if the loan has been refinanced – for example the date of refinancing and the type of original loan, and the amount outstanding at the time of refinancing
any use of the loan funds other than for the purchase of the rental property.
If you're lodging an objection request, you should also provide evidence of the above details.


以上材料是如果被ATO查询，需要提交的材料证明利息是用于投资房，可以反向入手，看看自己是否可以解释清楚，如果可以就Claim

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:14
如果10万取出不论是否用于其他投资，投资房A只能claim40万的利息，这么说还不清楚吗？

取出的10万用于其 ...

取出的10万作其他投资，肯定可以抵扣。

但是如果自己消费，并没有影响loan balance，应该也可以抵扣。

一个可能ATO有新法规
另一个，ATO工作人员本来也不是很懂，他也是让我等一下，他自己去问其他人得来的信息，具体条例在哪里，不知道

新panda

Jade19 发表于 2020-1-11 17:19
我觉得你是对的，但是有可能ATO 把这个洞也堵了吗？需要专业会计答疑，ATO 的电话答疑也不能全信 ...

ato很难堵这个漏洞,除非不允许再设立offset account,因为其实redraw和offset的效果是一样的,区别就是一个减少贷款余额一个没有

Jade19

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:14
如果10万取出不论是否用于其他投资，投资房A只能claim40万的利息，这么说还不清楚吗？

取出的10万用于其 ...

他这个10 万不是top up ... Offset account 里的和loan top up 出来的不一样，如果too up 10 万用来买自住，就要把loan amount 减去这个top up 的10 万之后的利息才可以是变投资房之后的cost

Jade19

新panda 发表于 2020-1-11 17:24
ato很难堵这个漏洞,除非不允许再设立offset account,因为其实redraw和offset的效果是一样的,区别就是一个 ...

Exactly

jz1215

Jade19 发表于 2020-1-11 17:19
我觉得你是对的，但是有可能ATO 把这个洞也堵了吗？需要专业会计答疑，ATO 的电话答疑也不能全信 ...

最常见的情况和误区是把top up那部分作为投资利息抵税。估计ato那边是把你这情况理解成那个了。
也许他想不通你为啥不去top up。

iuij

我觉得50万产的的利息都是deductible的。offset account就是普通的cash account不影响loan balance。
楼主你可以去ato community发个帖子问问，有人会回你贴的。

Jade19

jz1215 发表于 2020-1-11 17:31
最常见的情况和误区是把top up那部分作为投资利息抵税。估计ato那边是把你这情况理解成那个了。
也许他想 ...

很有可能的

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:24
取出的10万作其他投资，肯定可以抵扣。

但是如果自己消费，并没有影响loan balance，应该也可以抵扣。

我是CPA和CA，税务从业11年，也有执照，我根据自己经手的案例和阅读条文说自己的理解，认为ATO在这件事情上解读没有问题。当你自住转投资时，loan balance是指net offset的，即按40万计算利息。

至于ATO是不是查得出来，我没遇到类似的案例，说不清楚。