大家房产投资策略如何

mightyview

见过很多策略是，自住房最大速度还款，投资房利用负扣税和IO和租金，来帮助自住房还款。等自住房还完了再跳新的自住房，原来的自住房变成投资房。

而投资房在房价上升的时机出手，投资房的主要目的是资本增值?

jessie__

也就是说买自住房的需要考虑投资属性？

mightyview

jessie__ 发表于 2019-10-18 10:26
也就是说买自住房的需要考虑投资属性？

大家会不考虑吗
如果是投资房永远IO最大化贷款额，那永远还不了，不就只能等资本增值了?

mrrio

buy and hold

vcdenton

mrrio 发表于 2019-10-18 10:51
buy and hold

Its buy and hope

Pippa

我们是：自住房一步到位，投资房作为单纯投资。投资房尽量一直持有做长线投资。投资房组合需要考虑退出策略，就是到退休年龄会变买其中一两个，用其增值还掉其余投资房的贷款。这样退休的时候投资房可以变成被动收入的来源。当然，也可以考虑变卖投资房，入市蓝筹股，用股票分红作为被动收入。

mightyview

Pippa 发表于 2019-10-18 10:57
我们是：自住房一步到位，投资房作为单纯投资。投资房尽量一直持有做长线投资。投资房组合需要考虑退出策略 ...

谢谢分享。这样你们自住房就是零贷款了，然后投资房是正现金流? 请问你们投资房是IO还是PI?

逆鳞龍

mightyview 发表于 2019-10-18 10:50
大家会不考虑吗
如果是投资房永远IO最大化贷款额，那永远还不了，不就只能等资本增值了? ...

肯定有侧重点这没错，但最佳方式是直接考虑投资房就是投资房

悉尼土地娘娘

重点是算账，不要感情色彩的账目一笔笔计算，除了市场，主要就是税局，是最大的敌人

mightyview

爱睡觉的小雅 发表于 2019-10-18 12:44
重点是算账，不要感情色彩的账目一笔笔计算，除了市场，主要就是税局，是最大的敌人 ...

对付税局最大化投资房账目最长化利息
不过这种情况钱永远还不完
如果自住房还完了是不是多出来的钱要么买投资房要么投资股票?

这样投资房也是只能靠资本增值才能升值

Pippa

mightyview 发表于 2019-10-18 12:35
谢谢分享。这样你们自住房就是零贷款了，然后投资房是正现金流? 请问你们投资房是IO还是PI? ...

自住房有贷款跟投资房有关系吗？你是不是误解我的意思了？投资房我们只出利息，因为负扣税需要最大化。

Pippa

mightyview 发表于 2019-10-18 13:06
对付税局最大化投资房账目最长化利息
不过这种情况钱永远还不完
如果自住房还完了是不是多出来的钱要么买 ...

投资房产本来就应该以长线收益为主。炒房在澳洲实现的机会很少，窗口也小。你是不是把国内的概念带过来了？

逆鳞龍

爱睡觉的小雅 发表于 2019-10-18 12:44
重点是算账，不要感情色彩的账目一笔笔计算，除了市场，主要就是税局，是最大的敌人 ...

市场是最大的敌人，真赚到钱了，税反倒都是其次了

mightyview

Pippa 发表于 2019-10-18 13:16
投资房产本来就应该以长线收益为主。炒房在澳洲实现的机会很少，窗口也小。你是不是把国内的概念带过来了 ...

那您的自住房一步到位是什么意思?

投资房长线看也是图资本增值吧

Pippa

mightyview 发表于 2019-10-18 13:30
那您的自住房一步到位是什么意思?

投资房长线看也是图资本增值吧

一步到位是指尽自己最大能力买理想家园，尽量能把孩子就学、老人看病等未来需求考虑进去，不需要未来升级。

xiwu

有心栽花花不开，无心插柳柳成荫。

stella_hq

自住投资全部IO,投资房全部长期持有，自住房过几年就换一个，前一个卖掉。因为我不喜欢在一个房子里面住超过三年。

天涯浪客

Pippa 发表于 2019-10-18 12:33
一步到位是指尽自己最大能力买理想家园，尽量能把孩子就学、老人看病等未来需求考虑进去，不需要未来升级 ...

一看就是有底气的同学，如果只有10万澳元现金在悉尼买房，求一步到位的方法，兼顾孩子上学，老人看病。。。

audreybest

楼主说的有点矛盾。
等自住房还完了再跳新的自住房，原来的自住房变成投资房。那么这个房子还怎么扣负税。。。不全是正现金了么

Pippa

天涯浪客 发表于 2019-10-18 13:40
一看就是有底气的同学，如果只有10万澳元现金在悉尼买房，求一步到位的方法，兼顾孩子上学，老人看病。。 ...

量力而行，调整心态和期望值

mightyview

audreybest 发表于 2019-10-18 14:08
楼主说的有点矛盾。
等自住房还完了再跳新的自住房，原来的自住房变成投资房。那么这个房子还怎么扣负税。 ...

全部资金带到新的自住房啊

audreybest

mightyview 发表于 2019-10-18 14:13
全部资金带到新的自住房啊

还掉的部分就算你再refinance也不能再用利息去做抵扣税了。。。。比如欠100w，你一直IO，本金没还过，等变成自住房，这100w利息可以抵扣税。
但是欠100w，你还完了，再refinance 100w出来，就没得抵扣了啊。任凭你资金带到哪。。。。

天涯浪客

Pippa 发表于 2019-10-18 13:12
量力而行，调整心态和期望值

我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌丝玩家和人民币玩家不可能有相同策略的。我自己一直都是屌丝玩家，几年前有个朋友想买投资房，用他的话说主要是收租养老，我自然推荐我的投资圣地银行城。人家也不废话，开启人民币玩家模式，六个月之内拿下银行城四套房子，两套联排，两套VILLA，完全按照我的投资理念。不买公寓，不买house，不买一房和两房，只买三房和四房。我研究了几年的现金流投资策略，人家上去也不贷款，几个月下来，一路买买买就好。

homesearch

官网

mightyview

audreybest 发表于 2019-10-18 14:17
还掉的部分就算你再refinance也不能再用利息去做抵扣税了。。。。比如欠100w，你一直IO，本金没还过，等 ...

说的有道理。那自住房只能IO了，即使如此，新增的equity也不能用来做负扣税。
这个策略是有弊端。
不会自住房不可能一步到位上的吧，这样战线就拉的太大了，因为自住房再多钱也不能抵扣税吧
如何是自住换投资慢慢拉长时间战线也能慢慢抵扣

悉尼土地娘娘

天涯浪客 发表于 2019-10-18 13:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

那你这朋友现在收租几何啊？

马到成功

天涯浪客 发表于 2019-10-18 14:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

银行镇的租金差不多$500每周，去掉中介费，水费，STRATA, COUNCIL，每套到手也就2万一年，还不算经常要去修修补补，如果租不出去还要空几周，如果只有一套投资房的话，养老钱真不够，还是在退休时把投资房卖了，政府的养老金比较多。

$500X50周X0.95-$200X4季度-$500X4季度-$300X4季度=$19750,  

Pippa

天涯浪客 发表于 2019-10-18 14:23
我没有别的意思，只是想说所谓的投资策略都是基于个人的资金，收入等情况。这个其实有点像玩网络游戏，屌 ...

你这朋友不存在自住房无法一步到位的情况吧？都高级玩家了。我的意思是自住房升级的策略成本较高，倾向于把自住和投资的对象区别对待。有些人总希望能鱼和熊掌兼得，结果两头不到岸。

sifeifanren

现金流为第一要务

天涯浪客

马到成功 发表于 2019-10-18 14:53
银行镇的租金差不多$500每周，去掉中介费，水费，STRATA, COUNCIL，每套到手也就2万一年，还不算经常要去 ...

如果我告诉你我在Bankstown持有时间最长的一套投资房八年都没有空置一天，你会不会感觉有点意外?这个就不争论了。我的理念我前面说了，如果你认为三房或者四房的Townhouse只能租500一周。我没啥好说的了。