负利率，房价涨？

revstar

今天读到这么一段


摩根大通报告认为，负收益率正在扭曲期限和信用风险定价。眼下养老基金和保险公司被迫进一步上调期限和信用曲线，以避免负收益率。

此外，负利率也会对整体收益率曲线造成下行压力，压缩金融机构放款获得利润的空间。如果超低利率持续时间过长，最终对金融机构的健康状况造成严重影响，他们就可能彻底停止放款，让经济受到巨大损害。

自游自在

日本人笑哭了

datou1981

是这样的....房价会短时反弹...然后再次向下...资金流动性也会被限制..
而且企业便宜的钱借贷太多...也会出现现在美企的困境.对中小企业在利率上升的时候打击很大.

有一种说法就是08年刺激到了养老金...然后养老金流出买房..刺激房地产泡沫.造成了地产收益高过实体经济收益.加剧了资金从实体经济流向地产.

jkliop

ilovefamily

现在千万不要买房……再等等……再等等……

悉尼土地娘娘

对，千万要等到-1%利率的时候再买房，这才是聪明人

AlexChin

全球普遍的长期负利率，意味者一般性投资的收益，长期接近于0和为负。这意味着大多数人的未来养老没保障：不断减少的存款和投资本金、不断减少的养老金、和不断提高的退休年龄，与长期稳定的物价。

这种情况，与日本的情况还有所不同，日本的情况要好过将来美国的负利率（如果走这条路的话）和欧洲的负利率，差别在于日本有大量的外汇储备，或者说是以前大量顺差的累积，显然这种顺差累积还能再持续下去。

victorvic

有空去了解一下Mosman, Pymble的房价哈。 就没见跌。其实买不起房子的人都能赌经济衰退房价腰斩。 毕竟赌博是没有成本的。 大部分富人第一桶金都是用杠杆赚到的，大部分穷人永远都在赌。

MSLAN

ilovefamily 发表于 2019-9-18 08:22
现在千万不要买房……再等等……再等等……

真的?
也聽到很多要買房 現在是好時機的說法
很猶豫阿

天涯浪客

房价涨不涨，有啥关系呢？我的理解，涨不涨都应该贷款买房。对于普通人来说，这是唯一能大额贷款，抵抗通胀和负利率，存下养老金的机会。

对于那些可以靠股票，生意，炒汇，比特币等赚大钱的同学们请无视我的发言。

sysmall

天涯浪客 发表于 2019-9-18 13:53
房价涨不涨，有啥关系呢？我的理解，涨不涨都应该贷款买房。对于普通人来说，这是唯一能大额贷款，抵抗通胀 ...

首先我赞同你的观点。
其次我只是说说风险，贷款买房的前提是租的出去，而且运气够好，你的房子和房客都没什么问题。澳洲这么大，符合租的出去的地方只剩悉尼和墨尔本的部分地区了。
我最近研究失业率和经济成长的关系。澳洲最近20年太顺了，而且移民一直很多。但是澳洲现在已经是右倾抬头，已经连续3年完不成移民指标。澳洲主要产业，矿产，旅游，教育和金融一旦收到冲击，失业率大幅上升，被迫象80，90年代那样加息。手中的出租房很可能就是负资产，能否扛得过下一个经济周期。

bingfire

喜欢研究是好的，但结论有偏差，80-90年代，大幅加息和失业率没有直接关系。

bingfire

大摩的报告的底层逻辑是，银行只做有利润的事情，没有利润的事，是不做的。

延伸一下，在贷款利率为负的已知条件下，银行如何有利润？  

bingfire

大摩的报告的底层逻辑是，银行只做有利润的事情，没有利润的事，是不做的。

延伸一下，在贷款利率为负的已知条件下，银行如何有利润？  

mxlancer

bingfire 发表于 2019-9-18 15:02
大摩的报告的底层逻辑是，银行只做有利润的事情，没有利润的事，是不做的。

延伸一下，在贷款利率为负的已 ...

银行名义上收你0利率

然后每个月让你交等同于3%利率的手续费

bingfire

哦 再说一点， 美国前11个月的通货膨胀率是2.4%
美国现在利率2%, 明天减息后1.75%

滞涨已经开始了。 滞涨时候，什么会涨， 感兴趣的同学可以研究一下。

bingfire

mxlancer 发表于 2019-9-18 15:09
银行名义上收你0利率

然后每个月让你交等同于3%利率的手续费

这也是一个思路， 现在的打法，存款利率比贷款利率更“负” 就行了

mxlancer

bingfire 发表于 2019-9-18 15:11
这也是一个思路， 现在的打法，存款利率比贷款利率更“负” 就行了

这样的话谁存钱谁就是傻子

那么问题来了没有傻子愿意存钱在银行,银行拿什么放贷

kkstj

mxlancer 发表于 2019-9-18 16:07
这样的话谁存钱谁就是傻子

那么问题来了没有傻子愿意存钱在银行,银行拿什么放贷 ...

所以不可能是负利率的…

pan123au

现在千万不要买房……再等等……再等等…

xiamensimon

8月5日，丹麦第三大银行Jyske 银行决定，以每年-0.5%的固定利率向购房者发放10年期贷款。

这么秀的操作，美国收购格陵兰岛的计划，不会是想从丹麦的银行贷款，然后收丹麦的利息吧？


按照丹麦首都哥本哈根首都首都区域，4687欧（约合3.7万元）每平米的房产均价，以及80%的抵借比。

买一栋100平米的房产，价值370万。自己支付74万，剩下296万全部从银行贷款。10年还款下来，银行需要倒贴7.5万元左右的利息。

算上哥本哈根 4.84%到5.31%的租金回报率，10年还能拿到大概187万的房租回报。

这么说，就算不用赚到租金进行新的投资，依靠负利率，只需要首付74万元，此后10年中平均每年还款10.15万元，就能够配置出价值370万元的资产？

这究竟是天大的馅饼，还是蜜糖的陷阱？今天，双极地产的分析师就带你来探讨全球房产即将到来的负利率时代。

负利率银行怎么赚钱？
其实，这早已经不是世界上第一次出现房贷负利率。

早在2016年，一对丹麦的夫妇就突然发现，自己的房贷不需要支付利息，而是收到了银行0.0562％的贷款利息。

只不过，这对夫妇的抵押贷款是浮动利率，所以并没有像这次一样引起轰动。

很多人可能会疑惑，如果贷款给购房者还要支付利息，那么银行为什么一定要把钱贷出去呢？拿在手里不好吗？

主要原因有两个：

第一，银行在这个过程中并没有亏本，而是赚取了手续费。

在很多欧洲国家，存款早已经变成了负利率的事情。比如说瑞士银行（UBS）在8月份就通知了高净值客户，如果存款超过50万欧元，每年将收取0.6％的负利率。

前面提到的丹麦Jyske 银行虽然目前还处在存款零利率的状况，但负利率已经被提上了日程。


所以说，银行向每个购房者支付的利息，正是从存款者手中收取的利息。

此外，银行会向每位贷款者收取0.3%的服务费，对银行来说，手续费是这笔贷款的主要利润。

第二，房地产绑架了丹麦经济，银行需要通过负利率保房价。

丹麦从2012年开始度过了08年金融危机，开始了6年的房价上涨周期。

2014年的时候，虽然丹麦的GDP不到4000亿美元，但住房市场的贷款规模已经高达5500亿美元。

丹麦私人债务量和可支配收入的比例达到了全球第一，国民经济与房地产牢牢地绑在一起。

所以说，房价不能崩。

然而，2018年第四季度，丹麦房产开始结束了6年的上涨，开始小规模下跌。


如果房价下跌，给银行带来的损失将远比这0.5%的负利率要高，所以银行需要想办法为房地产市场输血，房价保卫战打响。

正如Jyske银行的住房经济学家MikkelHøegh说：“我们并不是直接向你提供金钱，只不过你每月债务的下降会超过你的还款金额。”

空房子比被占用的房子更危险！

不仅是丹麦，很多国家现在都面临着类似的风险。从现在的趋势来看，负利率时代很可能真的要来了！

全球房贷利率
正如前面所讲的，贷款负利率和全球利率的下跌至零利率乃至负利率密切相关。

目前全球约有价值15万亿美元的负收益债券。大概占到了政府债务市场的30％和债券市场总额的15％。

就房产来说，日本、加拿大、法国、德国等国都被认为可能会像负利率进行转变。

现阶段，这些国家的低利率已经吸引了很多大型机构投资者。

比如说日本，虽然说日本写字楼是亚太除了香港以外收益最低的，但由于借贷成本极低（低于1%），可以通过7-10年的固定利率进行超大额融资。折算下来，即使东京写字楼每年的资本化率只有3%，仍然可以带来可观的收益。


以20年期贷款为例，目前全球房贷利率最低的国家和地区是以下10个：

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

由于全球利率下跌的过快，几个月前的数据现在看起来已经有些过时。比如丹麦的Nordea银行近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。

当然，与发达国家普遍的负利率相比，仍然有24个发展中国家的房贷利率超过了10%。

其中最高的阿根廷，房贷利率已经高达39.31%，第二名的土耳其房贷利率也高达21.82%。


与之相对的，这些国家的存款利率也是奇高无比，

2018年8月，阿根廷的利率一度冲上了60%的关口，土耳其2019年上半年，存款利率也长期稳定在24%。

相较于负利率发达国家的稳健收益，那些高利率国家更适合风险投资者们放手一搏。双极的团队曾经在2018下半年入场过一段时间的阿根廷地产市场，相关的内容将会在后续的文章中讨论。

负利率时代的投资策略
当房贷都进入了负利率时代，海外房产投资应该怎么做呢？

首先，要理解负利率背后的根本逻辑，负利率是因为对市场前景长期看衰，认为存在通货紧缩的风险。所以投资者宁可倒贴把钱存在银行，也不肯做其他的投资。

而银行采取负利率背后的风险也很高，可能会陷入到流动性陷阱当中。

央行试图通过降低利率来保持经济扩张，但一旦利率成为零值甚至负值，大量的投资者将会开始倾向于保存现金，而不是在银行存款。

这可能会损害央行设定利率的能力。而由此产生的不确定性，可能会对经济产生更加负面的影响。

就双极的分析师看来，负利率市场的房产投资策略应该遵循两点。

第一，采用固定利率贷款。

相较于美国以固定利率为主，在欧洲浮动利率抵押贷款是主流。

虽然最近几年市场会逐渐出现越来越多的负利率，但双极的判断是，2023年前后，这些负利率市场终究会回归到正利率的范围。

第二，贷款周期优先于利率。

虽然零利率乃至负利率的抵押贷款大多存在于10年期的房贷，但在海外房产投资的过程中，我们更建议大家选择20年期到30年期的贷款。

就2008年至2012年欧洲房产暴跌的经验来看，所谓稳健的发达国家市场，50%-70%的房价跌幅并非是不可能发生的。


10年期贷款，租金收益是普遍无法覆盖贷款的。如果遇到房价暴跌，你的房产有一定概率会成为负资产。

以丹麦为例，如果采取20年期0利率的贷款，每年的租金回报扣除丹麦高额的租金税费（约35%）后，仍然基本能够覆盖每年的还款额度。

这种情况下，即使遇到房价暴跌的情况，出现负资产概率的情况也几乎为0。

小结
房贷负利率，会成为丹麦房产的强心剂，还是催命毒呢？

在当前全球经济下滑的大背景下，结合丹麦的国情，双极的判断是，能够减缓房价的下跌，但不会起到根本性的变化。

对于整个欧洲来说也是类似，甚至从长期来看是弊大于利的。

而对于亚洲和加拿大市场来说，如果真的出现了负利率的政策，应该会对房产市场产生较强的刺激。

那么，如果房贷负利率了，你会贷款买房吗

xiamensimon

负利率对于北欧高福利国家，由于人口老龄化，技术创新缓慢导致生产率低下，高福利相对应的高财政支出，维持低利息或者付利息可以减轻财政负担！
澳洲可以借鉴

非欧元区的丹麦、瑞典低利率或者负利率是为了遏制资本流入，保持汇率稳定，防止本币升值。
美国日本维持低利率可以江青扩张性财政赤日带来的利息负担。

xiamensimon

负利率降低了资产回报率，将绑架全球资产价格。资产的风险增加，将导致社会的资产负债表失衡。过低的名义利率意味着需要更大的财政和货币政策刺激。

负利率导致银行的盈利能力。这将减弱银行体系的信贷创造和信用派生。

负利率将会增加养老金和保险公司负担。

存款者和退休者将受损。社会消费能力下降，通缩比通胀更可怕。

bingfire

有些东西，趋势一旦形成，只能顺势而为。

未来投资的主题不是赚多少，而是哪个品种会保值或相对来说陪的更少。 这是一个神奇的时代。

bingfire

kkstj 发表于 2019-9-18 16:22
所以不可能是负利率的…

前面有同学发过贴了。

我前些日子查过，丹麦贷款利率-0.5% 存款利率-0.75%

bingfire

不需要担心，没人存款，银行何以放贷？
银行的放贷基础货币，可以来自于央行提供的“流动性”。

也就是央行印钱给商业银行用来放贷。

每当到此时我就佩服伯男客。 Bernaky

他是研究大萧条的专家，而且在其有生之年，把他的理论应用在现实生活中了，对于任何一个理论家而已，此生无憾了。

但另一个角度来说，这是西方社会集体的一次经融，经济实验，而且生出来个这么个怪物。

revstar

爱睡觉的小雅 发表于 2019-9-18 08:29
对，千万要等到-1%利率的时候再买房，这才是聪明人

至今为止，一切都还在我事先的预料之中


未来澳洲房产多军有一个逃命的时间窗口 ， 详细在#10 #14楼， 包括不少多头非但不减仓反而加仓的行为都预测出来了

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1468962

本人验证贴

2017年年中，房市顶点唱空

旗帜鲜明得支持大胸妹--有对多军必杀的更新资料

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1334717

股市

2018年9月股市绝对底部（后来的大牛股，就是9 10月间启动的），准时唱多

砸锅卖铁抄底的时候到了

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1451833


足迹应该没有其他ID，时间点踩得那么准，无论是房市股市还是美国降息，当然你说我忽悠也行，毕竟忽悠忽悠蒙对了3次大方向

revstar

本来说股市和今年房市反弹的贴子都在理财板块，但是被大千了我也没办法

悉尼土地娘娘

revstar 发表于 2019-9-18 21:18
至今为止，一切都还在我事先的预料之中

666

天涯浪客

sysmall 发表于 2019-9-18 14:51
首先我赞同你的观点。
其次我只是说说风险，贷款买房的前提是租的出去，而且运气够好，你的房子和房客都 ...

这个其实也简单，像我比较懒，找到一个适合自己投资的区，花五六年的时间只看一个区，把所有的投资房全部放在一个区就行。好不好租其实论坛已经有答案，就是看设施多不多，然后在查一下空置率就行了。