【公寓市场春天已到来】10月4日更新* 最佳购公寓窗口开启

victorvic

***10月更新：

好区公寓价格已从9月份企稳反弹。 论坛里有过开发/装修经验的都明白，澳洲其实每一年都有公寓出现裂缝等现象，只是没有被报导出来。某国桥梁都各种裂缝各种倒塌，澳洲公寓裂缝算老几？ 至少目前没有造成人员伤亡。

知名开发商Merriton，Fraser 等项目都有类似现象，只是他们当时及时把媒体封锁在公寓外（门卫保安），并及时进行维修保养。

2019年下半年，不少好位置的公寓已经被捡漏，割肉的业主一定是会后悔的。

预测-至2020年初，好区的近新公寓价格在65万左右的会被扫光。该区公寓中位价将回升至2016年水平。主要买家仍为首次置业者。

区内公寓中位价查询：google - onthehouse-点击左上角“suburb research” - Unit，点击“1Yr 会显示2019年至今的价格走势”

https://www.onthehouse.com.au/suburb-research

恐慌情绪，媒体炒作阶段已过，理智阶段已经来临， 2019年春季，将是公寓价格回升的最佳季度。

你问我为什么？

1. 若干原因已经写在上面；数据党请点击上方链接自行查阅；

2. 别墅土地价格已经升至2016-2017位置，公寓价格仍在2015水平；

3. 利率将再次下调至0.5%， 首次置业者将进入65-70万公寓市场，因为还贷款压力小于还租金压力；

4. Interest Only 只付利息贷款率一直在迅速降低，政府目前正在鼓励首次置业者消化65万公寓市场；

5. 公寓对于绝大多数白领阶层来说，所花费的精力相比别墅保养来说少得多。

6. 好区好位置的公寓方便白领阶层上下班及购物，每天上班时间节省1小时，一年将可以节省250小时 （整整10天多时间）

7. 公寓底层带院子，公寓高层带风景，这些为公寓的优势。

8. 2017-2019 公寓建造审批量一直在下滑，2023年会出现房屋短缺现象，届时，可负担性住房价格将激增！！激增！！激增！！ 请参考AFR (Financial Review) https://www.afr.com/property/residential/building-approvals-fall-again-in-august-20190930-p52wdd



***更新：2019年自从Opal, Mascot等知名大楼爆出质量堪忧等问题后， 公寓市场严重下滑，部分大楼已跌破发行价。

至2019年9月， 部分区域，公寓价格开始企稳，买家逐渐意识到，并非所有公寓都有质量问题。

应该继续下跌的，其实就是质量差的公寓。而质量好的公寓价格，将逐渐稳步攀升。

如何区别质量好与不好？

最佳方法为邀请Builder/Building Inspector去做检查，给你提供报告。 成本1000左右。

如果想省这个钱， 建议你去考察这栋公寓的内外墙，地下车库墙面，地下车库承重柱间距与裂缝的有无。

一栋大楼的质量好坏，与承重柱的多少密切相关。

你可以假想一下，

一个方块，1米乘1米，4个角各有4根柱子。

另一个方块，2米乘2米，4个角各有4根柱子。

哪一个方块更稳？ 当然是第一个。





***更新：2019年的9月， 由于House可负担性逐渐减弱， 公寓可负担性逐渐增加。 不少自住或投资的买家已经在搜索“价值公寓”了，即“价值投资”。据realestate.com流量统计，2019年8月公寓搜索量较2019年7月增加16%。

公寓开裂已过去了几个月，不少人开始回归理性。随着降息降至。公寓拐点或提前到来。





自古，风险就是机遇，机遇亦是风险。

大家好。

希望前几个月的帖子，能够让部分人论坛百姓上了House的车子，剩下的就是让时间去处理了。

当然，现在还未上House车子的，只需要稍微多付些成本，也还是能赶上中前部的车厢。 如果明年中旬再上的话，也许就是中后部的车厢了。 具体原因就不说了，翻看该板块过去3个月的评论多的帖子，你就懂了。

那么大家可能会有这么一个疑问：

噢，

House都涨上去了，我才刚刚毕业；

我老婆刚生孩子，没有工作收入；

我刚刚失业休假，准备明年再工作。

如果你的情况与上面所描述的类似，那怎么办呢？ 这波House赶不上了那不是要一直蜗居了？

不要慌！ 机会年年都有，准备-遇见-行动，牢记这三部曲，你就能理财得当。

首先，请让我澄清以下观点：

1. 作假收入，让熟人ABN公司往自己账户每月打钱，抬高杠杆买房。 （这个方法目前可不可以用？可以。 这个方法RBA, APRA知道不知道？知道。这个方法会不会有风险？有。 一切都要看你自身的偿还情况，如果即便是通过这条路子，买到了房子，请务必也要准备好6-12个月应急生活款）

2. RBA现金利率会不会继续降，目前为1%。 （会，4大银行的5年固定贷款利率目前3%左右，这就是最好的证明；RBA每个月也在发话，要降息到0%；特朗普也每周都在推特，美联储需要降息到零）

3. 目前悉尼平均House价格是在涨还是跌？（在涨）

4. 目前悉尼平均公寓价格是在涨还是跌？（在跌）

5. 未来3年内澳大利亚会不会出现经济衰退，股票房产腰斩？（神仙才知道，自打你出生那年开始，每个月每一年都有经济学家说马上要经济衰退，你都信了？经济衰退如何判断？ 看失业率！每月进出口值！大公司破产倒闭新闻！大裁员失业新闻！）

6. 澳大利亚人口基数是不是在增加，新移民是不是在增加，每年增加幅度在升高还是在降低？（是，是，在升高）



好了。 你看到了这里，说明你已经有一定的共鸣了。 接下来请看重点。

1). 所有的房地产，为什么会涨，为什么会跌？

涨的因素：
看好该区发展，有新基建规划，该区人均收入高，有好小学，有好交通，购物方便，治安良好，街道干净整洁。

跌的因素：
看衰该区发展，难民数量增多，该区人均收入低，人均靠Centrelink，Social Housing公屋建筑增多，学校差，交通不便，购物不便，治安差，街道脏乱差。



2). House与公寓最大的区别是什么？

House：

优点： 带土地，未来有可开发价值，有私人院子，泳池，园林。 安静，有隐私，宽敞，舒适。升值空间与幅度大。出租可抵扣个人所得税。
缺点：价格昂贵，每个月贷款按揭数目高；需每周花时间打理，容易吸引虫，野生动物，以及入室盗窃。租金收入基本无法大过偿还的利息。贬值空间与幅度大。

公寓：

优点： 价格可负担，每个月贷款按揭数目低；不需每周花时间打理，不容易吸引虫，野生动物，以及入室盗窃。贬值空间与幅度小，租金收入基本大过偿还的利息。出租可抵扣个人所得税。
缺点：不带土地，未来几乎无可开发价值，无私人院子，泳池，园林。 邻居吵闹哭声咖喱味变态男，房间小。升值空间与幅度小。



3). 为什么2019年，House开始涨，公寓还在跌？

Opal Tower, Mascot, Zetland, Burwood等等新闻可以自己谷歌查阅，总而言之，不少新建造的中高层公寓偷工减料，质量堪忧。自住与投资公寓的业主，因为以上新闻以及低利率，纷纷转向House，进而出售公寓。

导致公寓市场供过于求，House市场供少于求。这是基本的经济学原理，其结果必然是公寓跌，House涨。



4). 现在买公寓可以吗？怎么买？新公寓怎么买得放心？旧公寓怎么买得放心？现在的楼花能买吗？

One: 机会与风险并存，再次强调。现在公寓当然也有能买的。

Two: 无论新建好的，还是旧公寓，目前购买前一定要做Building Inspection (与Strata Report完全不同)。 费用大概1000-3000，专业Builder会用严格标准审核你所在的公寓，让你买的放心。

Three: 目前的楼花勿碰，请等待2020年通过新审核标准通过的新公寓或楼花。

wenwenwen12345

能砍15%嘛悉尼公寓？

coremedy

打个赌，新标准旧标准估计没啥区别。别问我为啥这么觉得，经济原理外加本地特色。等着看吧。
口号是必然要喊的。

黄豆花生

逻辑错误。如果公寓价格暴跌，house 会跌得更多。因为支撑house价格上涨的土地溢价没有了。只靠目前这点可怜的自住户和升级户，根本支撑不了house的价格。

victorvic

欢迎拍砖，欢迎探讨。

mxlancer

其实衰退反而是好事,现在这种不断放水续命的方式才是长期危机

放水会导致大量不应该存在的产业/企业以极低效地长期存在,耗费社会资源,

经济越来越依赖放水,社会丧失长期经济活力,乃至到时候一不放水,或者少放水则马上死给你看.

至于移民,有几个移民中介朋友,他们描述的景象对我来说还是非常诧异的

victorvic

mxlancer 发表于 2019-9-12 10:31
其实衰退反而是好事,现在这种不断放水续命的方式才是长期危机

放水会导致大量不应该存在的产业/企业以极低 ...

你说的确实对，我也不希望总是靠4万亿来救经济。 但是目前世界大国都在这么做，是趋势。 至于未来衰退多剧烈，多严重，以后再说了。 留着青山在，不怕么柴烧。 不能因为未来的衰退可能，影响现在对机遇的判断。对于长期价值投资者，现在就是个入场低点。放个10年20年，你怕20年后房子还更便宜吗。

z.xyz

买公寓，何时是风险，何时是机遇？

买了的，都是机遇；
没买的，尽是风险。

leonar

码这么多字 辛苦了..

gycyc

bello 发表于 2019-9-12 09:49
公寓和独立屋的关系，就是萧何和韩信的关系

赞

mxlancer

victorvic 发表于 2019-9-12 10:33
你说的确实对，我也不希望总是靠4万亿来救经济。 但是目前世界大国都在这么做，是趋势。 至于未来衰退多 ...

现在这种放水释放出来的财富效应是需要基于信贷需求不断增长

否则放出来的水也没有人要

而长期的放水几乎必然导致放水无效, 世界大国都这么做恰恰说明已经无计可施,明知道无效还要继续放


个人不反对投资房地产,但基于流动性的问题我还是倾向以其他工具做投资

当然自住的可以买,但只会当是消费品而非投资品

漫天•雾霾

好房不太受影响
烂房要找接盘手
现在这市场等吧

coremedy

mxlancer 发表于 2019-9-12 10:31
其实衰退反而是好事,现在这种不断放水续命的方式才是长期危机

放水会导致大量不应该存在的产业/企业以极低 ...

同意。放水就是把本该死掉的变僵尸。
不知道您的移民中介朋友怎么说？听语气似乎是和舆论宣传的相反嘛。

cutebaby

mxlancer 发表于 2019-9-12 10:31
其实衰退反而是好事,现在这种不断放水续命的方式才是长期危机

放水会导致大量不应该存在的产业/企业以极低 ...

有理

fnf2000

那是在悉尼，在墨尔本那就是霸王和别姬的关系。

armin

Aeolus3

LZ 图片是用的那个软件，为什么中位价跟市场的卖的差好多。。。

victorvic

Aeolus3 发表于 2019-9-12 12:13
LZ 图片是用的那个软件，为什么中位价跟市场的卖的差好多。。。

请注意，图上的数据直到2019年7月。 从那刻起，价格已起飞。

J.Y.

LZ分析的不错 通俗易懂

jerryma

楼主写得很客观，有论点、证据和结论，是不多的有主见不瞎忽悠读者的文章。唯一有一点不赞成：现在没年新移民的绝对数字是减少的（相比上一年和上上一年）。澳洲的房地产业，在居民收入没有增加的基础上，主要靠新增移民来支撑新增供应量。所以，当前者大于后者，房价会上涨。反之就下跌。所以我个人的观点：降息等刺激因素，应该敌不过新移民下降的因素。基本不看好房价。应该是现在水平上持平（长期）。欢迎讨论。

victorvic

jerryma 发表于 2019-9-12 12:55
楼主写得很客观，有论点、证据和结论，是不多的有主见不瞎忽悠读者的文章。唯一有一点不赞成：现在没年新移 ...

欢迎各抒己见。

在澳洲经济面临更大挑战时，澳洲政府能做的，便是缓慢放松移民政策。2020年应该会看到动作。

caesar6668

victorvic 发表于 2019-9-12 12:58
欢迎各抒己见。

在澳洲经济面临更大挑战时，澳洲政府能做的，便是缓慢放松移民政策。2020年应该会看到动 ...

还有其他的大招还没有出， 但那个大招负面影响太大， 比如开放海外投资房产移民

悉尼土地娘娘

能砍价15%的公寓我劝你还是不要买，我只对死都不讲价的公寓感兴趣

victorvic

爱睡觉的小雅 发表于 2019-9-12 13:46
能砍价15%的公寓我劝你还是不要买，我只对死都不讲价的公寓感兴趣

哈哈， 没关系，你邻居会让买家砍价买他房子的。

Aeolus3

jerryma 发表于 2019-9-12 12:55
楼主写得很客观，有论点、证据和结论，是不多的有主见不瞎忽悠读者的文章。唯一有一点不赞成：现在没年新移 ...

同意， 感觉这一波就是憋了2年真正刚需买房拖起来的，需要释放 。毕竟连续下跌2年了，借着政府调控怎么也要回调一下。
但是政府的本意是想刺激经济，结果经济没什么起色，房价倒是涨的过猛。

自主银行贷款并没有增长多少，投资贷款还是惨淡。说明这一波上涨全是刚需用手上cash 拖上去的。现在ASIC 正在起诉6大，而且之前败诉WESTPAC 的官司，从新开庭。 贷款近期是不会放开了，大家拭目以待。

caesar6668

Aeolus3 发表于 2019-9-12 14:01
同意， 感觉这一波就是憋了2年真正刚需买房拖起来的，需要释放 。毕竟连续下跌2年了，借着政府调控怎 ...

没看懂。。。。。。

你觉得风险大于机遇 还是机遇大于风险？

mxlancer

coremedy 发表于 2019-9-12 11:17
同意。放水就是把本该死掉的变僵尸。
不知道您的移民中介朋友怎么说？听语气似乎是和舆论宣传的相反嘛。 ...

针对技术移民来说砍80%-90%

我之前的估计是砍30%

当然这是他们看到的数据, 我不在业内不清楚是真是假

其他类型移民就不知道了,但风向是配额都只用少部分,例如2万配额只用2000

mxlancer

caesar6668 发表于 2019-9-12 14:20
没看懂。。。。。。

你觉得风险大于机遇 还是机遇大于风险？

层主的意思应该是这波购买力大概率接近耗尽

未来上涨和下跌主要看后续购买力会继续上升或下跌,而购买力的来源又主要和贷款额度/需求相关

所以层主的逻辑是目前推动楼价上升的是之前2年集聚的购买力

当这股购买力耗尽后,后续并没有看到购买力可以继续增长/甚至只是维持的信号(信贷额度及需求跟随并没有增长,当然你可以说是数据滞后)

结论应该是风险大于机遇

coremedy

mxlancer 发表于 2019-9-13 12:27
针对技术移民来说砍80%-90%

我之前的估计是砍30%

感谢回复。
昨晚看了一个中介的chart，感觉也差不多。

victorvic

2019年的9月， 由于House可负担性逐渐减弱， 公寓可负担性逐渐增加。 不少自住或投资的买家已经在搜索“价值公寓”了，即“价值投资”。

公寓开裂已过去了几个月，不少人开始回归理性。随着降息降至。公寓拐点或提前到来。

你会在好区买个破House花几十万推到重建，还是在同样的区买个低价的，进新装修的3房大阳台公寓。这个答案因人而异。