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[贷款相关] top up home loan有什么坏处吗？ [复制链接]

theluster

布鞋族

发表于 2019-9-8 21:48 |显示全部楼层

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CBA的banker建议我refinance的时候多贷十几万，这样贷款比例达到80%。多贷出的钱摆在offset不产生利息，需要的时候使用，或者还回去也可以。多贷的好处是利率可能好个0.05%的样子。我想请教各位大佬这样做有没有什么副作用，比如产生额外的费用或者对以后申请贷款买投资房有影响。另外如果我把多贷的钱直接还掉我每个月的repayment会变少吗。谢谢大家

hcj168

木屐族

发表于 2019-9-8 21:53 |显示全部楼层

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贷款越多，折扣越大

tao63

皮靴族

发表于 2019-9-8 22:43 来自手机 |显示全部楼层

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增强你的现金流。短期内的还款的资金来源，可以都是新增部分的贷款。另外讲repayment没有减少。
比如说，多出来的10万贷款，4%利率。这个是不会减少你的repayment的，而且在本息同还时候，基本上是比原本多，因为贷款总额上升的可能500，比0.05%利息差省下的少了200。所以总共是多付300。只不过这300还是从10万新增贷款出。

jiuxing

皮靴族

发表于 2019-9-8 23:29 |显示全部楼层

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借贴学习，就是说LZ要多付300？

zcyu

布鞋族

发表于 2019-9-9 09:00 |显示全部楼层

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没有什么副作用

大头爸爸

金靴族

发表于 2019-9-9 10:41 |显示全部楼层

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还的利息是一样的，但是每个月的还款金额有所增加，好处是现金流会比较宽松

leaf2019

金靴族

发表于 2019-9-9 13:02 |显示全部楼层

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本金会多付，利息因为有offset账户可以对冲

theluster

布鞋族

发表于 2019-9-9 13:02 |显示全部楼层

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谢谢大家~~

sxlswj123

草鞋族

发表于 2019-9-9 20:21 |显示全部楼层

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建议楼主top up出来放在 off set account 里面。

如果不是特别想多还那一点点本金，等top up 出来，享受了低利率之后，再把多top up的钱还到贷款账户里。这样贷款金额和以前一样，贷款利息还变少了。

wawa0927

皮靴族

发表于 2019-9-9 22:42 来自手机 |显示全部楼层

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多贷好了，反正放offset没利息，多出来的钱可以再投资，赚差价。利息那么便宜现在

cks

银靴族

发表于 2019-9-10 09:27 来自手机 |显示全部楼层

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要补材料吗？

cavalier00

银靴族

发表于 2019-9-10 10:17 来自手机 |显示全部楼层

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最大的坏处就是总想花掉。这就是很多本地人到老都没还完房贷的原因。

bing029

银靴族

发表于 2019-9-10 10:20 |显示全部楼层

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多贷的钱，可以拿出来付首期再买一套

shuaiwhy022

皮靴族

发表于 2019-9-10 10:42 |显示全部楼层

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不不，你想的太简单了，最后还是要多付给银行很多利息的，top up不划算

sydneysider

木屐族

发表于 2019-9-10 10:46 |显示全部楼层

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offset 都有年費395，不要 offset ，可以沒年費。

shuaiwhy022

皮靴族

发表于 2019-9-10 10:48 |显示全部楼层

本帖最后由 shuaiwhy022 于 2019-9-10 09:50 编辑

如果你贷款100w，分30年还清，到15年的时候你还有64.2w的本金没有偿还，也就是在前面15年偿还的利息是要大于房子的本金的。
这个时候如果refinancing，还是100w的贷款，top up出来35.8w的现金都放在offset账户里面，需要偿还的贷款金额还是64.2w，但是贷款时间又要重新开始计算，如果还是30年的贷款，就又要重新开始计算利息，也就是利息其实是会多付的。
具体多付多少钱我没有计算，但是初步估算下来，按照我这个例子需要多付大概10w元的利息。

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老婆是CPA

金靴族

发表于 2019-9-10 10:58 来自手机 |显示全部楼层

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shuaiwhy022 发表于 2019-9-10 09:48
如果你贷款100w，分30年还清，到15年的时候你还有64.2w的本金没有偿还，也就是在前面15年偿还的利息是要大 ...

大哥你真幽默

shuaiwhy022

皮靴族

发表于 2019-9-10 11:02 |显示全部楼层

老婆是CPA 发表于 2019-9-10 09:58
大哥你真幽默

大哥你来算算，请指教

steps113

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2019-9-10 11:02 |显示全部楼层

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你还能算得比银行还清楚么？

如果这件事只对你有好处，对银行没有任何好处，反而还损失了利息收入，那不可能有deal

ozexpert

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禁止发言

发表于 2019-9-10 11:05 来自手机 |显示全部楼层

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教你一招吧，你可以split2个账户，top up的部分放io账户，剩下的Pi放一个账户，给我加分吧！

fffighter

金靴族

发表于 2019-9-10 11:09 来自手机 |显示全部楼层

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楼主，
如果io，那没影响，尽量多贷。
如果pi，你这个月还款额会增加不少的，是否会多付出利息，你要自己算一下了。

老婆是CPA

金靴族

发表于 2019-9-10 11:24 |显示全部楼层

shuaiwhy022 发表于 2019-9-10 10:02
大哥你来算算，请指教

这东西还用算嘛现在贷款这么严能把钱从银行弄出来那么难

ls000

皮靴族

发表于 2019-9-10 11:36 |显示全部楼层

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本帖最后由 ls000 于 2019-9-10 11:13 编辑

...

数据派

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禁止发言

发表于 2019-9-10 14:51 来自手机 |显示全部楼层

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坏处是banker多拿了commission或者bonus，如果你恨他的话。

qwplqy

皮靴族

发表于 2019-9-10 17:16 |显示全部楼层

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越来越穷

kingburg

金靴族

发表于 2019-10-2 12:05 |显示全部楼层

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我刚做完Top up，因为refinance的违约金太高，要5000多刀。
西太的Castle Hill Branch，华人banker，服务挺好的。
我做的比较复杂，自住房贷款本来就是拆分为三部分：
-- 60w的固定PI，这部分不能动（成本太高）
-- 3万的浮动PI，这部分是6月底到期后维持浮动不再锁了
-- 10万的浮动IO带offset
我做的把第二第三部分一共13万合并再Top up点钱出来继续IO
最后的做法是把第二第三两个账户关掉，重新开一个22万的浮动IO，实际上等于Top up了8万块钱。

大——河——向东流啊，
给起分来——不手软啊！

relaxingfeel

木屐族

发表于 2019-10-2 12:25 |显示全部楼层

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去年还好top up了一下，拿出来的钱买了套房子，不然的话现金流根本没法达到，所以有投资的方向可以考虑。

hanbingok

皮靴族

发表于 2019-10-2 13:01 来自手机 |显示全部楼层

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shuaiwhy022 发表于 2019-9-10 09:48
如果你贷款100w，分30年还清，到15年的时候你还有64.2w的本金没有偿还，也就是在前面15年偿还的利息是要大 ...

数据清晰，详实！不过和楼主的情况并无关联。纸上谈兵没结合实际情况。
你计算的问题在于你假定refinance后的贷款年限为30年，可是看楼主没说refinance后还是30年，有没有可能没增加还是保持所剩年限贷款？有！对吧？再说就算贷款年限拉回到30年，那楼主是不是多用银行的钱几年？是不是benifit了cash flow？多付些利息是不是应该的？按照你的理论不划算，那不借款最划算，借钱付利息，我剩15年不够再加15年多付些利息有什么问题？不过实际情况下楼主可不可以选择提前还完呢？再说你的假定都是30年按时还完，实际情况是不太可能，尤其是在offset里面有钱的情况下本金还的会快很多。（极限举例：对冲账户放满，每个月扣款数额不变，不过扣的全部都是本金，那么十八九年就全部还清了）。
楼主的问题是只问refinance多借出来点放对冲里面划不划算。答案是划算，好处是多了cash flow，降低了利率减少了利息。月还款数额是多了一些（多扣了一些本金）只是把你多借出来的那10万往回扣而已，但是只有利息是你的成本，本金并不是！缺点就是可能会手痒把钱花了。