悉尼老板房装修改造咨询（屋瓦，内墙，insulation，水电，subfloor,地板等）

huhujiang

预算有限，刚入手一处80多年的老板房，坐标悉尼上北，普通小地破房。单层，室内面积150平左右，三房。

前房东几年前做过翻修，但是很有限，家里有一股淡淡霉味。俩人合计了下列希望翻新、升级的项目，请经验丰富的足友指点迷津。如果有的费用太贵，我们也能尽早放弃一些项目。

1）屋顶瓦片部分开裂松动，需要修补清洗+更换部分GUTTER；屋瓦面积120平米左右，很老，连sarking都没有，不知全部换新是不是要很贵了？
2）室内部分地面不平整，需要找平；同时地基周围没有什么通风口，担心subfloor的下面潮湿，有虫，想要打开来检查，修整，并且顺便把pest control/ termites control给做了；
3）室内墙和天花板的石膏板打开换掉，添加insulation和重新涂漆（全部涂白色，不讲究）；
4）电线、网线重排，增加插座、开关；检查水路，修补漏的地方；
5）房屋周围增加排水沟；
6）大概有七八处木头门窗需要检查修整上漆；外墙timber cladding油漆也脱落一些，需要重新油漆；
7）拆旧费用；
8）想改换3扇室内门的位置，不敲墙，但是估计还是需要加横梁。


下面是一些我们觉得可能比较贵需要搬进去以后再做的项目：
1）阁楼加装天窗，希望将阁楼改造成两个卧室加一个卫生间（正对着一楼的洗手间）；不知道结构工程师和draft man的开销大概多少呢？
2）加装中央空调；目前房主留下三个比较旧的分体空调
3）加室内楼梯，预计20级，两个转角。

厨房和卫生间状态尚可，估计换个吸油烟机和洗碗机就先将就着用了。

咨询了几个builder和设计公司，貌似对于我们这种小项目不感兴趣，翻修公司都是十几万以上的大项目。想参考一下大家的意见，看看多少费用能做下来，哪些项目需要特别小心。

来论坛一直潜水，第一次鼓起勇气发帖求教，先谢过大家啦。

pam

同事刚问过一个builder,悉尼地区老房子加建2层约100多平，报价30多万。凡是要改结构的，或上下水都很贵。

parrot

电线/网线全部换掉装新的？看你原来电表箱情况和原有的items有多少，基本也要5000以上了。
其他的项目不专业就不乱说了

thatsfine

推倒重建得了，看不出来什么东西是不需要换的

riziz

楼主预算多少？就你上面八项10万都不一定做得下来。好多东西你可能还没考虑到，比如你的第三项要把石膏板都换了，等你把墙面打开了就会看到里面的木架各类老化破损，肯定需要修补甚至重做。corner和skirting都必须重新做。然后地板怎么也至少需要打磨一下吧。再然后一不当心拆出两块石棉板，还要找专业人士丢掉。

你说的下面的三项中天窗只要不动屋顶结构就不贵，而且如果纯为采光的话可以用solartube来替代。空调大概一万左右也能搞定了。楼梯的话，我只能告诉你楼梯是室内最贵的东西之一，随随便便做做就几万块去掉了。

建议楼主先做个详细的building report，看看你的房子有没有严重的结构问题，是不是值得翻修。然后如果值得的话，第二步是找个设计师聊，把你的需求和预算告诉设计师，然后出方案。第三步才是拿了方案去找builder报价。

huhujiang

parrot 发表于 2019-8-14 06:41
电线/网线全部换掉装新的？看你原来电表箱情况和原有的items有多少，基本也要5000以上了。
其他的项目不专 ...

老房子的电线不检查一下不太放心……
前房主之前可能换过一些，如果状态好，部分换也行。
考虑把内部石膏板拆掉，估计换线会容易一点。像您说的，估计是要几千啊！

huhujiang

thatsfine 发表于 2019-8-14 06:42
推倒重建得了，看不出来什么东西是不需要换的

哈哈，是的，咨询了两个小builder都说推倒，否则不接。可是实在没有那么多预算了，现在盖新房也不比从前，三四十万盖不出原样的，估计得经济实惠地建，也得花五六十万。

huhujiang

riziz 发表于 2019-8-14 08:19
楼主预算多少？就你上面八项10万都不一定做得下来。好多东西你可能还没考虑到，比如你的第三项要把石膏板都 ...

想控制在八九万万以内，不然压力就太大了。所以估计得放弃一些，有舍有得，差不多就行。

是的，打开石膏板和subfloor之后，肯定会需要修补，感觉就跟开福袋一样，不知道里面是啥……Building Inspection买房前做过，但是也只能看到外部，隐藏部分看不到，只能测出墙壁湿度很大，屋顶木架结构良好。

请问流程是否是:打开墙和地板－请结构工程师，白蚁害虫专业人士，电工，水工来检查－出方案－找报价，然后再开工呢？

我们地板是廉价的复合地板，考虑修完之后上面仍旧铺复合地板(稍微好点的)。是不是也得大几千?

楼梯如果就做那种最基础的，上面铺地毯那种，不知道会不会便宜一点呢？
非常感谢！

cavalier00

内墙石膏板不要动了可以省很多钱。地板铺金刚板就行了。然后全屋里外刷漆就可以了。门的位置能不动就不要动了。厨房卫生间是重点。屋顶可能瓦下面没有保温层，讲究点的话需要掀了瓦做保温层。不然的话就在天花板上直接铺隔热的就行了。电线看外面的总闸，如果是老式电闸最好全屋重新布线。灯线跟插座都要重新布线。大概要一万块。看你是否打算常住了。不长住的话只要不是经常跳闸，没必要动线。尽量控制在五万以内，没有大包的就自己挨项找人来做。房子太旧了不值得再多花钱了。大概收拾一下，过个三五年推倒重建吧。

huhujiang

cavalier00 发表于 2019-8-14 12:34
内墙石膏板不要动了可以省很多钱。地板铺金刚板就行了。然后全屋里外刷漆就可以了。门的位置能不动就不要动 ...

感谢您的建议，的确是少动一些可以省不少啊。

如果只拆部分靠近外墙的石膏板，加insulation,然后拆部分走水管的墙的石膏板检查管线，是不是会便宜一些呢?

屋瓦部分比较犹豫，目前是木框架上直接放瓦，全部掀了加sarking担心贵，不知道就这么直接在内层上insulation行不行。天花板上有保温材料，已经旧成碎渣渣了。

屋瓦有漏的，所以天花板上面的漆都开始起皮了，几个房间天花板都有起皮的情况。需要更换吗？

cavalier00

huhujiang 发表于 2019-8-14 13:59
感谢您的建议，的确是少动一些可以省不少啊。

如果只拆部分靠近外墙的石膏板，加insulation,然后拆部分 ...

屋顶不修天花板就是换了也会接着受潮起皮。所以还是要先修屋顶。瓦底下的隔热层一是隔热另外就是防潮防水。当然主要还是要保证瓦不破，不漏水。屋顶修好以后天花板重新打泥子刷漆就可以了。

huhujiang

cavalier00 发表于 2019-8-14 14:23
屋顶不修天花板就是换了也会接着受潮起皮。所以还是要先修屋顶。瓦底下的隔热层一是隔热另外就是防潮防水 ...

明白了，这样天花板也可以省下来了，感谢指导!

onlyinter

我个人建议：如果是自住而且是长住的话，拆掉整个房顶的瓦，拆掉瓦之后房顶不承重就可以随意改造阁楼的结构。改好之后房顶放最好的sarking重新铺瓦和做gutter。房子能挡风遮雨了，再慢慢搞内部。

cavalier00

huhujiang 发表于 2019-8-14 14:28
明白了，这样天花板也可以省下来了，感谢指导!

不客气

huhujiang

onlyinter 发表于 2019-8-14 14:35
我个人建议：如果是自住而且是长住的话，拆掉整个房顶的瓦，拆掉瓦之后房顶不承重就可以随意改造阁楼的结构 ...

整个拆瓦这个我考虑过，还想过干脆把旧的水泥瓦都换成新的。不过一是担心贵，二是阁楼改结构变卧室的话，还是需要council审批。这种算是CDC吗？不加建，仅仅是内部空间改floor plan。

另一个plan是阁楼把insulation做一下，暂时用来储物，不改房间了，这样节省一点，也不用审批了。不知道这样是否可行。

david2014

riziz 发表于 2019-8-14 08:19
楼主预算多少？就你上面八项10万都不一定做得下来。好多东西你可能还没考虑到，比如你的第三项要把石膏板都 ...

楼主有没有好的设计师推荐,我家也想改建,谢谢

riziz

david2014 发表于 2019-8-14 15:40
楼主有没有好的设计师推荐,我家也想改建,谢谢

如果是小活的话，直接让你的builder推荐，一般都有长期合作的draftsman。大活才有用独立设计师的必要，悉尼chatswood的dreamscapes很不错，专做北区豪宅。

parrot

cavalier00 发表于 2019-8-14 12:34
内墙石膏板不要动了可以省很多钱。地板铺金刚板就行了。然后全屋里外刷漆就可以了。门的位置能不动就不要动 ...

重新布线八千给我做吧

huhujiang

parrot 发表于 2019-8-14 18:36
重新布线八千给我做吧

您方便私信我一个联系方式吗？
我们准备先请人看看，确定一下整体翻修方案，后面跟您联系看看具体的电工活项目。谢谢！

david2014

riziz 发表于 2019-8-14 16:25
如果是小活的话，直接让你的builder推荐，一般都有长期合作的draftsman。大活才有用独立设计师的必要，悉 ...

谢谢

parrot

huhujiang 发表于 2019-8-14 21:42
您方便私信我一个联系方式吗？
我们准备先请人看看，确定一下整体翻修方案，后面跟您联系看看具体的电工 ...

已短。谢谢