花17w盖奶奶房，周租300，是个过得去的投资吗？

ivandova

本人小白一个，想请教一下各位。

Offset账户里面有点钱，想拿出来盖个奶奶房出租。找了几家报价，2房60平，连设计审批建造基本在14w左右。坑爹的是Council，需要交2.7w的Contribution Fee。所以估计总成本在17~18w左右。

不是什么好区，租金大概在300~350之间。

我列了一下成本收入（每月）：

• 房租收入：$1,250.00/月（300/周，按50周算）
• 租房支出：-$279.00/月（包括Council Rate：1500/年，Water service：680/年，保险1000/年，中介：1周租金+5%管理费）
• 利息支出：-$567/月（4%利率，按17w算）
  

这样算下来，每个月能挣400刀，一年4800刀。

也就是说，从银行借了17w，产生了2.8%左右的净利润，是这样吗？

税务上可能还有一些收入，比如折旧什么的，不懂就没算。

说实话我觉得这投资看起来好像不怎么样，麻烦大家指点一下。谢谢！

更新：犯了低级错误，把利息支出算高很多。改了之后变成一年挣4800刀，好看多了。。。多谢提醒！

deen

再仔细算算

蓝色的小猫

能不能买个二手的 用大车拉过来，吊车吊进到后院

sydgcc

这么便宜？求推荐builder

sydgcc

我加了个户外凉棚，水泥地的收了我5万了都

deen

Council Rate：1500/年，Water service：680/年

数据派

建议评估一下17万投下去卖的时候房产能增值17万吗？搞分租看着美好，其实回报有时挺低。原房产也许不宜居了，反而有损失。

也许花个几万做做landscaping对增值更好。

还有个方案可以考虑扩建，然后变成duplex。这样也许比单独建个奶奶房好些。

还有干脆拿17万再投资点别的。容易套现的。

amyo(∩_∩)o

蓝色的小猫 发表于 2019-7-17 12:31
能不能买个二手的 用大车拉过来，吊车吊进到后院

我也疑惑。eBay 上卖的几万的房子可以出租吗？

蓝色的小猫

council rate 原来房子多少钱？ granny flat 要1500/年？
水费也是估高了吧？一个独立大house一年差不多680

ivandova

deen 发表于 2019-7-17 12:39
Council Rate：1500/年，Water service：680/年

多谢指点，这个也是我不确定的地方。

奶奶房和主房需要各交一份Council Rate吗？依我看council收contribution fee那股狠劲，我是不敢低估他们。

我听说水费的service部分一般是房主负责，租客只负责usage部分？奶奶房的能不能跟主房的一起交一份service，然后按水表让两家租客分usage部分？

十亭

哪个COUNCIL 要2.7 W 的S94 CONTRIBUTION FEE?
我记得悉尼最贵得就是HORNSBY AND KU-RING-GAI ，两个几乎要1W .

建GRANNY FLAT 在稍微好点的区还是挺合算的，基本上能租500/WEEK

再说，全贷款能稳定获得近5000/年的收入还是很合算的。不过，就是降低生活质量了，尤其是家里有小孩的话

ivandova

数据派 发表于 2019-7-17 12:39
建议评估一下17万投下去卖的时候房产能增值17万吗？搞分租看着美好，其实回报有时挺低。原房产也许不宜居了 ...

是的非常有道理。但我也不确定，所以就没有考虑多年之后的增值/贬值问题。

我们房子地比较大，做了奶奶房之后，和主房还是能完全分开的（左右两边，像duplex一样，但是连不上，因为要避开easement）。设计上也考虑了尽量保护两家的隐私，乐观估计是不会对主房有致命的影响。

呼呼呼

不值得。理由是盖房成本过贵。 12万左右还ok. 怎么现在盖granny 这么贵了？

Apple123

建成ATTACHMENT也要交CONTRIBUTION么？

十年一剑

黑镇的gf也不止300一周啊。

呼呼呼

宁可： 17万作为首付，买50万左右的unit。出租 450-500 都比你这个升值快！ 并且现金流基本ok.

比如auburn

48万 2房unit/apt    租金460-480

ivandova

十亭 发表于 2019-7-17 12:55
哪个COUNCIL 要2.7 W 的S94 CONTRIBUTION FEE?
我记得悉尼最贵得就是HORNSBY AND KU-RING-GAI ，两个几乎要 ...

说起来都是泪。Blacktown council，每个suburb是不一样的，有些区只需要4000块，我们这个区是最贵的（我估计全nsw都能排前十）。反复确认多次，2.7w一口价。当时买房没经验，脑子进水，晴天霹雳。

也提醒一下有类似想法的同学，买房之前要做好功课……(paopaobing(58))

pessy

买个集装箱来改造下，需要council 批准吗？

sydgcc

ivandova 发表于 2019-7-17 13:03
说起来都是泪。Blacktown council，每个suburb是不一样的，有些区只需要4000块，我们这个区是最贵的（我 ...

这个是强制的吗？我是council 要求捐钱但是可以自己不同意捐就好了

ivandova

Apple123 发表于 2019-7-17 12:59
建成ATTACHMENT也要交CONTRIBUTION么？

是的，无论是detached还是attached，只要里面有厨房，就当作secondary dwelling来处理，就要交contribution fee

Apple123

ivandova 发表于 2019-7-17 13:07
是的，无论是detached还是attached，只要里面有厨房，就当作secondary dwelling来处理，就要交contributi ...

没有厨房就不需要了对吧，那你不装厨房呀，很多人不在家做饭的。

另外你投这些钱，以后你卖房子的时候增加不了多少价值的，可能还会亏。   17万几年前甚至现在都可以在TAS或SA找个HOUSE了

蓝色的小猫

ivandova 发表于 2019-7-17 12:52
多谢指点，这个也是我不确定的地方。

奶奶房和主房需要各交一份Council Rate吗？依我看council收contrib ...

悉尼的我不懂，墨尔本，我有一个房子是这样的，主房后面是一个奶奶房，交一份council Rate， 一份水service charge 还是什么，大约一个季度160~220，有时候加一个什么其它费用，我没细看，一年算720吧。奶奶房没有另外的council rate 和 water service fee。
这俩费用都是房东付

另外我花了1000多大洋 给后面奶奶房装了单独煤气表，水表，电表也是单独的 是前店主按好的。

十亭

ivandova 发表于 2019-7-17 13:03
说起来都是泪。Blacktown council，每个suburb是不一样的，有些区只需要4000块，我们这个区是最贵的（我 ...

hornsby and ku-ring-gai 也是泪

这也算是澳洲的奇葩之处了

十亭

呼呼呼 发表于 2019-7-17 13:00
宁可： 17万作为首付，买50万左右的unit。出租 450-500 都比你这个升值快！ 并且现金流基本ok.

比如auburn ...

楼主说的17w 全贷款。所以如果真有17w 现金，估计又是另外一种情况

而且相对于投入回报来说，granny flat 应该还不错。

如果买公寓楼，全贷款，每年得倒贴几万进去吧

ivandova

刚看到一个文章，说这个费用之前还有个‘盖子’（上限），现在政府把这个盖子也去掉了。Council威武，想收多少就收多少啦！
https://www.millsoakley.com.au/thinking/nsw-government-sweeps-away-caps-on-residential-development-levies/

stella_hq

再买一个比较好

ivandova

蓝色的小猫 发表于 2019-7-17 13:16
悉尼的我不懂，墨尔本，我有一个房子是这样的，主房后面是一个奶奶房，交一份council Rate， 一份水servi ...

那垃圾桶是两家分开收吗？

ivandova

十亭 发表于 2019-7-17 13:19
楼主说的17w 全贷款。所以如果真有17w 现金，估计又是另外一种情况

而且相对于投入回报来说，granny fla ...

17w的现金是从主房的offset账户里面拿的，所以还是相当于贷款，只是利率就按房贷利率算（现在4%左右）。

这样的想法不知道对不对。

lydiaqq1985

还有修理费用 比如水管马桶堵了  煤气坏了 炉子不能用了 修修补补一年下来1000多很正常 还有保险也是几百刀！如果你自己住house的话安全隐患，不可避免的矛盾也很多，毕竟住的太近了。

lydiaqq1985

再比如如果有空置期么？