对澳大利亚2019到2020年年底房价分析

xiamensimon

关于澳洲房价探讨：
我发现在论坛上的讨论，一、陷入橘子和苹果比的各说各话；二、没有明确一个时间范围；
声明：
本贴探讨的是澳大利亚的房价（指整体澳洲的行情，不是特指某个片区）
时间范围：2019-2020:
个人看法，仅供娱乐！

现状：租房的大概30%，拥有房产的70%。

那我能不能简单划分为：
        70%有房产的，40%拥有自住房。另外30%的人拥有投资房。
       租房的30%

租房的30%里面，大部分是没钱人或者保守的人。
1、他们大部分是一辈子都只能租房；这些政策和他们无关。
2、保守的人，之前都没有下手买在现在的行情是更不会下手投资了。
3、还有很小一部分新晋富人，那些人才会购买或投资。在现在这种经济条件，新晋富人仅仅是很小很小的一部分。

放宽房贷缓冲利率，提升14% 的贷款额度。仅仅是对有贷款额度，但是不够用的人提供帮助。
可是那部分绝对是少数人。
有钱人到底有多少：我也只能简单分有投资房产的都算有钱人。那有钱人有30%。
      有钱人早就有自住房和投资房了。降息和降低缓冲利率，他们现在额度放宽，对于额度用完或者超额用完的人是没有影响。仅对一部分真实收入额度不够，还不起本金需要继续OI的人有帮助。降息可以缓冲一部分人的压力，提升信心。
        但是我认为最重要：第一的是要收入增长！第二是认为房价要涨！
       因为信心比黄金更重要！
       工资稳定增长不失业或者生意欣欣向荣就不用说了。
       只要认为房价在继续上涨，每套房每年贴万吧刀是可以接受的！
      
个人认为：
现在的房价还是处于历史上的高位（起码比2012年还高50%）；
经济增长处于危机后最低水平；
限制移民人数（是执政者管理经济不行抓移民背锅罢了。还有上山下乡，留学生减少，）  ；
加征海外投资者印花税限制外资炒房；
中美贸易战、全球经济不确定性等

在上面所说的经济环境里，有几个人工资稳定增长生意兴隆；还有多少人认为房价会有很大的上涨空间呢？

除了暴发户外，对于连首付都很难筹够，要靠缓冲利率下降，提升14%贷款额度才能够勉强买房的人；
降息后每年省个3-4000 刀；

指望30%穷人里的那一小部分来解救30%有钱人。那是奢望！但是可以缓冲一下。
       个人判断：现在到20年年底还是会继续下跌。

灰犀牛：
   1:中国：澳洲的最大客户，采购30%以上。
美国第二大客户，采购10几%。中美两大经济体的对抗不可避免！
   2: 澳洲的脆脆楼公寓所带来的连锁反应：澳宝塔出事后，公寓掉价10-15%，这会导致澳洲千亿财富损失！那带来的消费降级，会不会有什么事情发生呢？

最后：请大家理性分析。不要人身攻击！
大家都是成年人！
看涨的多买几套压惊。
看空的要管得住自己的手。
看跌看涨，自己的投资自己负责。
愿赌服输！

xiamensimon

澳洲央行连续两个月降息，是不是看到了什么？
大家可以自己想象

iamg1

有钱人往往会比我们想象的多，我看涨。

xiamensimon

美 澳股市在历史高位，会不会有人盯上这个有缝的鸡蛋呢？

xiamensimon

iamg1 发表于 2019-7-7 19:33
有钱人往往会比我们想象的多，我看涨。

有什么数据给你的信心呢？
能否明示

ann@2209

虽然我也觉得房价没有足够的动力上涨，不过楼主你３０%和70%的数据是哪里来的啊？

auskaola

去把过去五十年的悉尼房价数据拿来一看就明白了，你分析的这些前提，什么百分之三十其实都属于自说自话，没有逻辑性可言。悉尼上几次下跌比较猛的时候，都是经济出了问题时候，下跌幅度也都在十到十七之间，一般就在一到两年之间，之后往往会迅速反弹个百分之几，然后震荡个两三年，然后就是一波长期牛市。悉尼从来没有过连续两年的下跌，所以你说的还要下跌基本可以看成笑话，现在已经很明显在上涨了，你现在买的价格比两个月前至少高一二十万，看看最近拍卖记录一清二楚。另外一个你不明白的是，悉尼从12年开始上涨的周期看着涨幅不少，但实际上12年以前五六年悉尼房价几乎没有增长，这就是说，悉尼过去的十多年才涨了百分之六十，12到一七补涨因素很大，现在已经超跌了。悉尼未来两年不会有大行情，但下跌基本没有可能，估计到明年底增长五到八个点，之后可能短期假摔几个点，再后会启动一波较长但涨幅不大的行情，大约每年五到十个点。不信你过两年我们看看是下跌还是震荡上行。

xiamensimon

ann@2209 发表于 2019-7-7 19:38
虽然我也觉得房价没有足够的动力上涨，不过楼主你３０%和70%的数据是哪里来的啊？ ...

统计局今天早上发布的2016人口普查数据表明，自住房拥有率持续1/4个世纪以来的长期下滑，只有31%的澳洲人完全拥有住房，付清贷款。

这个数字比2011人口普查的32.1%低，比1991年低10%更多，当时超过40%的澳洲人付清房屋贷款。

在银行里的联名屋主的比例在过去几次热口普查中相对稳定，在34-35%之间，尽管在1994年只有27.5%的澳洲人在支付贷款。

一个大变化在租房方面，近31%的澳洲人现在租房，5年前是29.6%， 1991年时低于27%。

珀斯，悉尼和墨尔本的贷款压力最大。

不仅作为屋主的家庭数量因不断上涨的购房成本而降低- 平均而言，省府城市房屋价格在过去5年（2011人口普查和2016人口普查）间跳涨35% - 同时住房压力的人群比例却在增长。

住房压力的常见尺度是看是否花费超过30%的月收入来支付租金或贷款。

人口普查显示22%的悉尼屋主在此列，鉴于一部分家庭已经付清贷款，意味着近1/3还没有完全拥有房屋的悉尼人处于住房压力之下。

根据统计局的住房价格指数，这并不令人惊讶，因为在过去5年的两次人口普查之间，悉尼的房屋价格涨了近60%。

数据表明全国范围里，7.2%的家庭每月支付贷款金额超过收入的30%，这相当于1/5的家庭有住房贷款。

然而这个数字自上次人口普查有显著下滑，当时的官方利率是4.75%， 现在是1.5%。

统计局称达尔文的典型月还款金额最高，其次是悉尼和堪培拉。

但是数据表明，珀斯，悉尼和墨尔本有贷款压力的家庭比例最高，大约1/10的珀斯家庭将超过1/3的收入贡献给了住房贷款。

人口普查同时暗示移民是省府城市房价激增的原因，过去25年里86%的移民抵达省府城市，导致那里的人口增长（过去5年里达10.5%）是其他地方的2倍。

达尔文和珀斯的人口增长最大（13.5%和12.4%），墨尔本紧随其后达12.1%，意味着它最终将超过悉尼成为澳洲人口最多的城市。

xiamensimon

auskaola 发表于 2019-7-7 19:55
去把过去五十年的悉尼房价数据拿来一看就明白了，你分析的这些前提，什么百分之三十其实都属于自说自话，没 ...

你说现在已经比一两个月前涨一二十万，我和老婆每星期都在看房子，怎么就没有发现？  这就是我一开始就提到的问题：不要拿橘子和苹果比！       统计数据显示才涨0.1-0.2%。

gordonye2000

贫穷限制了第一代低收入移民的眼界。

评价悉尼房市的合理价格，应该多考虑亚洲一线居民的购买能力

烈日

30%租房的依据哪来的，社会在进步，年轻人在长大都需要住房，这是个动态数据，刻舟求剑的分析没啥营养

xiamensimon

gordonye2000 发表于 2019-7-7 20:19
贫穷限制了第一代低收入移民的眼界。

评价悉尼房市的合理价格，应该多考虑亚洲一线居民的购买能力 ...

我也觉得澳洲房价太低了啊！
刚刚同学告诉我我们小区二手房价格已经超过6万多了！
我同学也说不然在澳洲投资一套房子。
我答复：
1、现在资金不方便出来；
2、现在移民不容易。如果她女儿不来澳洲，没必要。他女儿马上去英国留学，然后目标回国。
3、澳币还会降息，澳元贬值。我另一个同学就是在澳洲买房虽然挣50%，但是折算人民币根本没有挣钱。
4、现在澳洲还限制外资购房，印花税翻倍。

auskaola

xiamensimon 发表于 2019-7-7 20:34
我也觉得澳洲房价太低了啊！
刚刚同学告诉我我们小区二手房价格已经超过6万多了！
我同学也说不然在澳洲 ...

你太习惯于用自己的意见给别人做决定了，我建议你不用觉得自己想的就是对的，过两年再看下这个贴，看看自己有无思考不周的地方：
1你觉得满大街的汇兑机构是干嘛的，别人说不好出就不好出吗？资本不会按照行政机构规定，而是按照安全和回报高的规律进行流动。
2澳币最近降息后反而升值了。升值不是简单的利息反映，要注意到澳币是资产货币，尤其是矿产。短期内澳币还会承压，但中长期来看，澳币已经接近最低点，类似于前几个月的房价。
3你去看下这个论坛的具体成交记录，从epping，eastwood,hurstville,绝对不止你相信数据说的涨价了0.1%，那证明你根本不懂数据分析。我自己三个月前买的一套房子现在拿出来就可以赚二三十万以上。实际过去三周中位价从110到115到119，你说的是月度数据，那数据你不用看都是很稳定的，因为贷款总额不会有大的变化，变化的是买房者现在能买到的比前几个月要差，你去看下epping那套过去一百八的大路房两年都没有卖掉现在二百三卖掉。
前面一位说得好，眼界是部分一代移民的局限，不信你过两年来看我们谁的判断准确，我在过去十几年不管对于中国还是悉尼房产都是长期看多，这次也是如此，回调很正常，说什么经济不好，纯粹是借口，真正的经济衰退，你经历过吗？即使再不景气，不管哪个地方都是经济增长，人口增长，历史上次次唱衰房价的，都被事实一次次打脸，不信我们过两年再来看看。

xiamensimon

auskaola 发表于 2019-7-7 21:38
你太习惯于用自己的意见给别人做决定了，我建议你不用觉得自己想的就是对的，过两年再看下这个贴，看看自 ...

不要激动。
明年年底再来看。
祝您发大财！

tonyblair2

gordonye2000 发表于 2019-7-7 20:19
贫穷限制了第一代低收入移民的眼界。

评价悉尼房市的合理价格，应该多考虑亚洲一线居民的购买能力 ...

我就想问一下山区没涨到你说的百分比，你帖子里说请足迹大家BBQ的事情怎么样了？

wmxu

auskaola 发表于 2019-7-7 21:38
你太习惯于用自己的意见给别人做决定了，我建议你不用觉得自己想的就是对的，过两年再看下这个贴，看看自 ...

前提是对澳大利亚2019到2020年年底房价分析:

1.钱确实出不来；
2.澳洲房价目前仍处在高位；
3.随着继续降息，澳币还会下跌；
4.因为澳洲经济不好，所以会冒着房地产泡沫的风险继续降息；
5.在移民减少和下乡的情况下，处在高位的房价和大量新房需要接盘侠也是事实。

koalaoneuca

全世界都开启了新一轮降息，也就是QE3.0已经在暂停两年后不声不响的又开始了。QE什么后果？大家参见12-17年全球的房价。社会要发展就需要维持一定的通胀，不然大家都靠存款吃利息在家坐吃等死不出来劳动了。只有物价房价上涨才能让大家保持不断劳动，所以大趋势还是要涨。当然买不起房和喜欢懒在家坐吃山空的人是很不乐见的，他们会出来叫唤。

mxlancer

逻辑立场不同,没必要讨论

很简单,看涨的加油买,看跌的不买就好

蓝色的小猫

xiamensimon 发表于 2019-7-7 20:11
你说现在已经比一两个月前涨一二十万，我和老婆每星期都在看房子，怎么就没有发现？  这就是我一开始就提 ...

统计数据说工党赢   信他个鬼
悉尼墨尔本房价明显的涨了 除非你们看的区太偏太远

Aeolus3

auskaola 发表于 2019-7-7 21:38
你太习惯于用自己的意见给别人做决定了，我建议你不用觉得自己想的就是对的，过两年再看下这个贴，看看自 ...

兄弟，epping 那个房子是放在市场上很久。但是你说的信息我只能说你根本没有看过这个房子而且在胡扯。

这个房子我去看过，首先不是大路旁边。具体是是怎么买地分地网上都查得到，我就不多说了。其次，这个房子的设计和造价不低，去看过就知道设计和的建筑质量还是非常不错的。房主买地买在高峰，加上设计造价不便宜，注定这房子不会便宜。房主一直挂着250万，这也就是为什么这么久都没人买。和中介聊了这个房子，当时出200万以上的人多的是，最高的出到238万，最后房主再三考虑还是妥协了。 所以说什么180万 的房子这几周就涨到238万就是在胡扯，不要误导大家。

mikefeng2012

支持楼主,房价连跌３年，现在卖家高价挂牌，接盘者就是将来的破产和套牢者。

200ok

当年火红的房事， 政府能够5管其下， 打下来， 就能现在8管其上， 再拉上去。 只不过这是有一个过程的。

等到每个人都意识到的时候， 那已经涨的一塌糊涂了。

所以大多数人都是不挣钱的， 要么没买， 要么hold不住， 抛了。

所以穷人， 唯一能做的就是做长线， 因为大趋势永远会向上的。

Mayzhong

我就是 来看看

sanhbin

楼主说的基本上没问题，其实有一个基本事实，澳洲政府没有中共的控制力，房价不可能立马调头向上

王小虎

大家不怕放水吗？我也觉得经济不好，可是只要不是崩掉，一直放水救，货币一直贬值呀，等到终于崩的那天我都不知道几岁了。

cutebaby

悉尼到2020年 会继续阴跌的

xiamensimon

james1234 发表于 2019-7-7 23:25
这就是你为什么不能成为富人的原因

呵呵，你认为什么才是富人？

steven991010

首先要知道，澳洲房市与天朝很相似，都是政策市，都是土地财政，周期基本与股市相背离，言尽于此吧

wlawla

给手指头过过生日还挺high的，说自家房价涨了二三十万的拿证据出来啊，动动手指头还都天下无敌了呢···大家就是在这里讨论一下，不必把头抬那么高，富人才没有时间在这里瞎bb呢