继续探讨干货：Sydney未来人口发展与新房批准

呼呼呼

首先，定义一下“杠精”：无论什么人发什么帖子，总上去怼人的人。

在上一个帖子中提到净移民人口对房产的正面效应。几个杠精开始表演，特别是宣称净人口不代表“总人口”。sydney大量人口流出，看shopping centre之类的没人等等来说明人口减少？

那么，请杠精们探讨下图与下面的表格：



有人还用下面的图来“证明移民净人口是错的”，人口在减少？





Population Growth of Sydney
Looking back last eight years of Sydney’s population, the growth rate is very consistent and strong ranging from 1.89% to 10.88%, adding around 90,000 to 467,000 people each year to the overall population. Lot of workers was moving to Sydney to take advantage of employment opportunities there, which contributes to the population growth. Sydney has recorded the strong population growth in 2013 (10.88%), which is the highest in Australia.

Year        Population        Growth rate
2011        4.029 million        n/a
2012        4.293 million        6.55%
2013        4.76 million        10.88%
2014        4.85 million        1.89%
2015        5.05 million        4.12%
2016        5.25 million        3.96%
2017        5.37 million        2.29%
2018        5.48 million        2.05%


Based on our research Sydney population will reach 5.73 million by June of 2019.
杠精们请自行查谁是这里的“our”。

简单做一个算术：  5.73m-5.48m= 25万人。

NSW region population change, June 2007 to June 201712
Region Population
(2007)
Population
(2017)
Decade
growth (no)
Decade
growth (%)
Sydney (East/Inner) 932,175 1,137,185 205,010 22.0
Sydney (West) 1,859,395 2,246,241 386,846 20.8
Sydney (North) 816,179 943,149 126,970 15.6
Sydney (South) 447,174 506,805 59,631 13.3
Newcastle 548,387 614,729 66,342 12.1
Illawarra 294,253 328,143 33,890 11.5
Central Coast 278,133 306,357 28,224 10.1
North Coast 556,699 603,360 46,661 8.4
Country 1,101,761 1,175,099 73,338 6.7
NSW Total 6,834,156 7,861,068 1,026,912 15.0




Top ten NSW SEDs by population growth,
June 2007 to June 201713
Electorate Population
(2007)
Population
(2017) Change (no) Change (%)
Camden 61,325 97,221 35,896 58.5
Heffron 76,748 116,101 39,353 51.3
Riverstone 64,172 96,739 32,567 50.7
Auburn 83,089 112,842 29,753 35.8
Drummoyne 64,711 85,417 20,706 32.0
Parramatta 83,959 110,756 26,797 31.9
Londonderry 74,766 97,331 22,565 30.2
Newtown 72,737 92,643 19,906 27.4
Rockdale 75,403 94,562 19,159 25.4
Maitland 65,012 81,037 16,025 24.6


上面两个表很难看，请自行搜索。


就说sydney 整个地区一年25万人增加。整个大sydney 地区大概有800来个小地区，但是还应该考虑上表。 就算不考虑， 25万平均到800个地区也是每个地区一年  300个人！

新房整个澳洲：
APRIL KEY FIGURES
               
Apr 19
Mar 19 to Apr 19
Apr 18 to Apr 19
               
no.
%
%
TREND                       
        Total dwelling units approved       
14 819
-0.6
-21.8
        Private sector houses       
8 545
-1.9
-16.8
        Private sector dwellings excluding houses       
6 116
1.2
-27.8
SEASONALLY ADJUSTED                       
        Total dwelling units approved       
14 123
-4.7
-24.2
        Private sector houses       
8 397
-2.6
-20.5
        Private sector dwellings excluding houses       
5 595
-6.5
-28.8



自己计算去吧。结论不需要说。

杠精表演时请附带道具（证据支持），否则只给加分不回帖。

funnyfish

2手house要涨

先不管人口，至少现在好多人都不太敢再买apt了

呼呼呼

funnyfish 发表于 2019-6-18 11:16
2手house要涨

先不管人口，至少现在好多人都不太敢再买apt了

apt 的主要问题在于：off plan 性质，以及越来越糟糕的质量。

在过去，off plan 属于高风险高利益（只用很少的定金，锁定未来盈利。交割时候立刻卖掉或直接改名等于无利息赚钱！）
现在，多一个质量问题，以及贷款麻烦。

然后off plan的apt价格会给2手unit/apt带来压力。导致买家对这种房型没信心。

house是保值。 但是现金流要求高，不一定符合投资理念。 总之：house vs apt 在投资时，需综合考虑。

lui_gi

人口增长没问题的啊，这是必然趋势，本来就是移民国家，这点不用争辩了。

问题是： 移民来了一定能“大量”增加“购买”房产的需求吗？

首先是存量问题，比如我们知道很多的新移民来澳洲开始都是分租房的，我知道很多人自己买了房，不住还是出去和别人一起住分租房的。这里面水分就大太多了。（房屋增长量和人口增长量）

第二点，要买房要钱啊。经济出了公共部门政府低效的大量投资（无法短期内看到经济效益，除了解决需求和就业），私有部门：新车，零售哪一样不是每况愈下？收入的不增长，人口越多只会让形势更糟糕。

第三点，银行的放贷。和上面问题差不多，尽管说政府承诺可以让首置者以5%首付购房，享有印花税优惠。问题是，这只解决了首付压力，根本是加重了还款能力。银行贷不贷？我不是银行所以我也不知道。

第四点，海外资金，投资客。在贸易战的大前提下，很难看到任何一方（美国／中国）会有大量资本流入本地市场。美国中国自己不愿意，这里的投资委员会也不愿意。

所以同意你所有关于人口的分析，但是关于房价的前景，我保留自己的意见。

如果你非说我属于杠精。。。。那结论可能是相对的。

呼呼呼

lui_gi 发表于 2019-6-18 12:22
人口增长没问题的啊，这是必然趋势，本来就是移民国家，这点不用争辩了。

问题是： 移民来了一定能“大量 ...

我们每个人在目前复杂的经济社会中都是“盲人摸象”中的盲人。即：影响房价有太多因素，我们个体只能看到其中的一部分。
作为讨论，第一个帖子中已经陈述过：只探讨人口与房价。 即：人口与房价是正相关的。

然后再去探讨其他：比如贷款的严格程度与房价是负相关，海外投入可能与房价没有必然关系，利息高低与房价增长没有很强的关系（见历史图表）等等因素。


多摸一些，才会对整体的“象”有更多了解。本帖作为讨论，也仅仅能讨论一个点而已。

louis161

lui_gi 发表于 2019-6-18 12:22
人口增长没问题的啊，这是必然趋势，本来就是移民国家，这点不用争辩了。

问题是： 移民来了一定能“大量 ...

在短线来分析的却很难（2-3年），各种政策，经济的变化太快。长线看（10年以上）容易点。只要人口正增长，经济正增长，买入价格相对合理的情况下回报应该是有保证的。澳洲还暂时看到日本化的迹象（日本房价阴跌30年与人口负增长，经济停滞和80年代房价上天有很大关系）。相反，中国的人口增幅下降，房价已经上天，经济也在减速，不排除日本化的可能。

红尘刀客

funnyfish 发表于 2019-6-18 11:16
2手house要涨

先不管人口，至少现在好多人都不太敢再买apt了

很简单，买三层以下的，全砖结构的，20年左右的。买之前做物业报告。

红尘刀客

当悉尼的两个高层暴露出了质量问题，铁的事实教育了悉尼人民容积率的概念。

低密度住宅必将受到买家的青睐。有钱的买house，没钱的买townhouse，villa等，再没钱的买三层以下的全砖unit.

CAVOK

目前的人口规模..水资源都那么吃紧....
再增加一个50%......估计内裤都不准洗了...说什么人口发展都是扯淡.....

waduhek

2019年了，谁还移民澳大利亚。 想留下来的大多是赤贫阶级了。 有点眼光的看看就走了。

再过个5年10年，调侃的洋插队就成真的上山下乡了。

以前没钱用华为，将来没钱用华为。

funnyfish

红尘刀客 发表于 2019-6-18 13:22
很简单，买三层以下的，全砖结构的，20年左右的。买之前做物业报告。

3层太高了，最多2层我看可能还行

funnyfish

呼呼呼 发表于 2019-6-18 12:12
apt 的主要问题在于：off plan 性质，以及越来越糟糕的质量。

在过去，off plan 属于高风险高利益（只用 ...

先不说增值保值，至少house修起来不会无底洞啊，而且只要买的时候，对地基和主框架检查仔细的话，其他那都不叫事儿

waduhek

funnyfish 发表于 2019-6-18 13:45
先不说增值保值，至少house修起来不会无底洞啊，而且只要买的时候，对地基和主框架检查仔细的话，其他那 ...

不是无底洞？

友情提示，没买保险，房子烧了。惨剧天天发生。楼脆脆就两起。

hairbei

悉尼中东化澳洲第一

funnyfish

waduhek 发表于 2019-6-18 13:49
不是无底洞？

友情提示，没买保险，房子烧了。惨剧天天发生。楼脆脆就两起。

哎吗呀，买个保险就几十块的事儿，你非抬这杠… 有几个人买house是不买保险的啊同学？

asschemer007

资源肯定是有限的，house 占用的资源肯定比unit 多，10年20年之后，估计house 都是稀缺资源了

waduhek

funnyfish 发表于 2019-6-18 13:52
哎吗呀，买个保险就几十块的事儿，你非抬这杠… 有几个人买house是不买保险的啊同学？ ...

可惜的是新闻里发生的大多都是没买的。

funnyfish

waduhek 发表于 2019-6-18 13:55
可惜的是新闻里发生的大多都是没买的。

那就跟开车不买保险一样啊，no zuo no die

pan123au

这种帖子还要辩论，看看清除率就可以了

红尘刀客

waduhek 发表于 2019-6-18 13:55
可惜的是新闻里发生的大多都是没买的。

不是没买，是要先修，然后打官司决定谁来赔。

funnyfish

waduhek 发表于 2019-6-18 13:59
所以咯，其实火灾还算好的，当年布里斯班多少房子淹了，一大半都没保险的。 很是无语。

记的新闻采访一 ...

哈哈哈哈哈哈哈哈，说明不差钱啊

数据派

为啥不用nsw的而用全澳洲的开工率呢？

人口部分的分析还是不错的。
悉尼人口增加最快的是西边，正所谓一路向西！

红尘刀客

Based on our research Sydney population will reach 5.73 million by June of 2019.
杠精们请自行查谁是这里的“our”。

简单做一个算术：  5.73m-5.48m= 25万人。


25除以548,一年涨了4.6%了？

数据派

waduhek 发表于 2019-6-18 13:55
可惜的是新闻里发生的大多都是没买的。

是记者只对没买保险又着火的感兴趣

巴乔

哪来的这么多人，有买房资格吗，不过多交8%买还是合算，澳币便宜

绳北

佩服，分析的真专业

gaopeng0307

bello 发表于 2019-6-18 15:12
不是的，20公里开外的独立屋没前途，无论哪个城市，最稀缺的在10公里内

很正统的投资理念啊，很像michael Yarney

huaxinmaomao

这论坛怎么这么多键盘侠， 没保险银行给你放贷吗？  

owner

waduhek 发表于 2019-6-18 13:49
不是无底洞？

友情提示，没买保险，房子烧了。惨剧天天发生。楼脆脆就两起。

一句话露底系列。

owner

huaxinmaomao 发表于 2019-6-18 16:07
这论坛怎么这么多键盘侠， 没保险银行给你放贷吗？

strata买过保险的银行不强求。但只要能贷到款都是有保险的，不管是谁买的。