新house出租总结 - 房产中介绝不会告诉你的！（负扣税）

baqixiaohei

2019 10月更新
最后会计估计退税7000.



最近我的新房HouseandLand package马上就一年了，在财政年马上到来之际，给大家说说我的状况和房产中介没告诉你的。也希望大家给我一些建议，如果有错误我会改正。 point cook 区

首先呢，华人标配是：一套出租屋Investment property +一套自主Owner Occupied

我完成了一半，在墨尔本西边买了一栋house and land四房两位出租屋，于2018年8月开始出租，租户是一对西人老夫妇，有一只宠物鹦鹉。是很好的的租客，这个可以省很多事。

2018-2019财政年出租屋收入分析：

 收入：周租$420，月租1820（包括中介费等）
$ 18250

支出 （房产中介在劝你买房的时候，实际上掠过了很多隐形支出，不是说不好，人家毕竟是卖房子的，只有自己买了房子的亏了，赚了冷暖自知）

现金支出：
1. Repayment 还款       $ 11814  （我的贷款是35万，而且有12-15万对冲，）
2. Council rates:            $2075
3. Strata: $0
4. Insurance(房东保险） $978.6
5. Property manager fees 我选的是MICM，非常负责，省了我很多时间，而且只收4.5%  $1344
6. Maintenance fee    新家所以没有
7. Land tax 我知道这是什么
8. Fence $7000 (我知道这个应不应该放在这里）
9. Extra fee ，$1595 . 这个有意思，就是很多杂费，我给大家看看我的具体指出
   
    a. NBN Reimbursement  $300 连网线一生只需要一次
    b. Speedy TV Antennas $240 连电视网线，必须要求的
    c. Letting fee中介开始收的钱 $462
    d. Advertising fee 中介打广告的钱  $299
    e. Energy gas 租户住进来和房子建好后的钱，莫名其妙，不知道有人会开火$200

非现金支出：
折旧，折旧报告用的是大家都说好的BMT，$770
         第一年折旧费用：$13596

所以很明显我第一年的房子是亏了的总收入-现金支出-非现金支出 = - $20922

总结：
1. 房子自从买地开始到现在建成三年估值升了8万。2016-2019年
2.第一年无一例外的是亏了。可以申请负扣税了 T_T
3.租房中介MICM选的不错，不贵，省时省力。
4.我的fence选的不好，当初被熟人介绍，也图便宜，选了华人的，结果。。华人的fence做的不好，还不到一年就要修补，而且不出INVOICE,要了好几次才给你，不专业，总之就是为了省两三千刀会麻烦很多，中介很严肃的建议我拔掉fence重做。这里不是贬低所有华人，是我运气不好。

melmonash

西边哪里？

天上不会掉馅饼

楼主的方向完全错了。负扣税是基于你的收入。你怎么不说说你的收入是多少？

zhaoyifan222

1.房屋折旧每年都需要计提？

2.既然折旧记入支出，土地增值为什么不记入收入？

3.vic房租增值税起征点应该18000，你应该没到吧。

baqixiaohei

天上不会掉馅饼 发表于 2019-6-16 16:53
楼主的方向完全错了。负扣税是基于你的收入。你怎么不说说你的收入是多少？ ...

5万

baqixiaohei

zhaoyifan222 发表于 2019-6-16 17:02
1.房屋折旧每年都需要计提？

2.既然折旧记入支出，土地增值为什么不记入收入？

房屋增值税我还真没想到。

pinkscooter

投资房只有贷款利息可以作为投资支出

loan repayment 是不可以 expensed 的

hohoho

楼主因该是interest only, repayment 就是interest了。。。
楼主的agent管理费低， 保险也很省。。。我的保险要1500多呢。。

pinkscooter

hohoho 发表于 2019-6-16 17:21
楼主因该是interest only, repayment 就是interest了。。。
楼主的agent管理费低， 保险也很省。。。我的保 ...

如果楼主是interest only loan， 那就可以

不过 4。5％管理费是真心低啊

baqixiaohei

pinkscooter 发表于 2019-6-16 19:30
如果楼主是interest only loan， 那就可以

不过 4。5％管理费是真心低啊

你是那个中介呢？

41202

同问哪个区，我也打算找MICM管理出租房

ArmFeel

pinkscooter 发表于 2019-6-16 19:30
如果楼主是interest only loan， 那就可以

不过 4。5％管理费是真心低啊

4.5%管理费低吗？我还听过有收3.3%，2.2%的

其实关键要看中介做不做事情，我的出租房管理中介收4%包gst，不贵，但是让我很省心

pinkscooter

ArmFeel 发表于 2019-6-16 21:52
4.5%管理费低吗？我还听过有收3.3%，2.2%的

其实关键要看中介做不做事情，我的出租房管理中介收4% ...

借贴问一下，悉尼中介收多少 ％ 管理费？

我的是 5％

ArmFeel

pinkscooter 发表于 2019-6-16 22:02
借贴问一下，悉尼中介收多少 ％ 管理费？

我的是 5％

4.4，5.5，6.6这都在正常范围，最夸张的我听过有2.2和8.8

天上不会掉馅饼

baqixiaohei 发表于 2019-6-16 17:10
5万

5万就不要考虑负扣税了。那个不是你这个收入考虑的问题。你只要考虑怎么减少房子的开支就行了。真正的负扣税是给收入高的那部分人准备的。房子的任何开支都能抵税，好过交给政府。

全家桶

水费是房客出么？

baqixiaohei

41202 发表于 2019-6-16 21:22
同问哪个区，我也打算找MICM管理出租房

Point Cook区

baqixiaohei

全家桶 发表于 2019-6-16 22:49
水费是房客出么？

是的。我还没收到税费的单子

baqixiaohei

天上不会掉馅饼 发表于 2019-6-16 22:49
5万就不要考虑负扣税了。那个不是你这个收入考虑的问题。你只要考虑怎么减少房子的开支就行了。真正的负 ...

您指的房子的任何开支都能抵税是指什么呢？我的理解就是通过负扣税。很多开支都是第一年所以必须要付出的。

zhangwei7461

就把新房fence拔掉重做 还收你7000块这点。 我不同意你中介是个好中介。

红尘刀客

家庭收入低的话，建议以现金流为投资方向。

41202

baqixiaohei 发表于 2019-6-17 00:15
您指的房子的任何开支都能抵税是指什么呢？我的理解就是通过负扣税。很多开支都是第一年所以必须要付出的 ...

维修房子，中介管理费，基本只要花钱在这个投资房里的都可以抵税……不过你5万收入本来就没多少税可交

isa0215

红尘刀客 发表于 2019-6-17 04:29
家庭收入低的话，建议以现金流为投资方向。

这个低有范围吗？
比如5万以下？10万以下？15万以下？

wzbear

你们怎么能贷出款的5万？

zizilili

四房两卫新房，租金才420?

ozzy

isa0215 发表于 2019-6-17 11:13
这个低有范围吗？
比如5万以下？10万以下？15万以下？

退税是指可以少交个人收入税，收入低负扣税就没意思了

zhaoyifan222

baqixiaohei 发表于 2019-6-16 17:11
房屋增值税我还真没想到。

请问PC的比较大的中介有哪些？
类似MICM的，谢谢。

mqyan

为啥收入低负扣税没意思?5万也交了8000多税了，有投资房有可能退个3000 4000回来，不值得?

perfectstock

楼主你的折旧费用不能算作支出啊，反而应该是收入，应为负扣税可以退税回来大概4千块。你实际第一年估计就是亏3k，考虑你有很多一次性支出，第二年就是正现金流了

endlesshuman

墨尔本管理费才4%？布村要7-8％最低了