理性分析现在的房地产市场

amehouse

1、澳洲几大城市的房地产市场的上涨过程正好是中国这个超级大国的崛起过程，这个过程导致了几十年前香港人的移民潮，和几年前大陆人的热钱涌入。而现在这个进程正在受到阻碍，贸易战只是一个序曲。
2、几年前的虚假信贷（不是宽松信贷）是导致房价最后几年（2015-2017）飞速上涨的主要原因之一，投资客不计自己的偿还能力就进入市场，都想着短期内获得客观的capital gain，而这个现象目前已经消失，不可能再像以前一样了。凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨。
3、过去一个重要房价上涨的因素是利率的下降，从百分之十到现在的百分之一点五。但现在就算再降息，空间又有多少呢？难道政府不要汇率了？可能么。
4、房子不像股票，是非流动资产，如果它做出了一个大级别（年）的头部，想要反转是很难的，做出个底部至少一两年的时间，何况反弹。
5、房价持续上涨动力是投资客对于房价上涨的预期，只有这个预期比如年化7%大于他们的成本比如年化6%，才会出手，这就是为什么现在市场上投资客几乎绝迹了。光景好的时候这是助推器，不好的时候这个助推器就是反向的，因为投资客不想再承受借款成本和本金损失的双重压力，纷纷流出市场，导致再受承压，中介手里大把房源出不了手。
6、再来看看大选之后到底发生了什么，导致这么多卖房中介和贷款中介跳出来喊多。无非是三个利多消息：
（1）新总理承诺首付款降低到5%：这确实是个利好，有利于无房的年轻一代进入市场，但这是一个缓慢的过程，而且刺激出来的钱不足以像虚假贷款和热钱一样推高房产价格。
（2）可能的降息：上面已经说过了，因为汇率的关系，空间十分有限，最多是摆一下姿态，而且目的并不是刺激房价，而是刺激经济，而经济衰退本来就是目前澳洲房地产市场的最危险敌人，不是简单的降息就可以完成的。
（3）评估借款能力时不再强行要求使用最低7%的标准：大家如果读一下原文，说的很清楚，不是放松信贷：The changes, while likely to increase the maximum borrowing capacity for a given borrower, are not intended to signify any lessening in the importance that APRA places on the maintenance of sound lending standards. Rather, it is simply recognition that the current interest rate environment does not warrant a uniform mandated interest rate floor of 7 per cent across all products. 而且即使实施了，银行的操作空间大概是从7%降到6.5%，空间很小：“APRA计划取消借款人所需满足的利率7％偿贷能力测试，这一利率可能会降至6.5％左右，这样可以使首次购房者平均多获得5万澳元的房，相当于首次购房者平均贷款额度增加了15％。”

呼呼呼

中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

1、澳洲几大城市的房地产市场的上涨过程正好是中国这个超级大国的崛起过程，而现在这个进程正在受到阻碍，贸易战只是一个序曲。

全球经济发展几乎同步，请查各个主要国家房事价格图表或经济发展图表。因此不能说明就与中国密切正相关。




2、几年前的虚假信贷（不是宽松信贷）是导致房价飞速上涨的主要原因，投资客不计自己的偿还能力就进入市场，都想着短期内获得客观的capital gain，而这个现象目前已经消失，不可能再像以前一样了。凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨。

a. 虚假信贷你的依据？ 统计的比例数据？还是只靠自己身边经验的臆想？
b. 投资客怎么就没有偿还能力了？你的依据？
c. 现在就业状况以及工资怎么就不能支持房价上涨了？统计数据对比恰恰与你结论相反。并且澳洲工资与房价的比例在全球属于前列。


3、另外，过去一个重要房价上涨的因素是利率的下降，从百分之十到现在的百分之一点五，正好印证了这几十年房价的上涨。但现在就算再降息，空间又有多少呢？难道政府不要汇率了？可能么。

你的依据是什么？纵观过去利率汇率情况，恰恰说明了利率或汇率与房价关系并不紧密。之前就有人专门贴过图。传闻中的雪梨西安也贴过类似的统计。


4、房子不像股票，是非流动资产，如果它做出了头部，想要反转是很难的，做出个底部并不是一两年的时间，何况反弹。

你怎么知道是头部？没有右肩你头部怎么确认的？ （如果按股票来说）  昨天前天刚刚有人贴过经济是如何运行的，建议看一下基础知识。

zu365

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

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赞有质量的回帖！

leonliwenyu

如果看长线的话，只有人类还是居住在实体房屋内的，土地价值和房价永远是看涨的。

如果你认为我们现在的世界局势和经济形式很糟糕。
看看上个世纪，世界经历了30年代的经济大萧条，两次世界大战，中东战争，苏联解体，美苏冷战。房价照样还是涨上去了。

沧海一粟a

房地产是长期投资，要耐得住性子。和炒股票不一样

hunter370502

前排看辩论

mmqq123

几年前的虚假信贷（不是宽松信贷）是导致房价飞速上涨的主要原因。

这个是扯淡。。。。

amehouse

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

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如果虚假信贷不猖獗的话，会有皇家委员会的介入么？！
以年为周期的头部会有右肩确认么。你有没有投资常识？！

悉尼麦迪

amehouse 发表于 2019-5-24 14:14
如果虚假信贷不猖獗的话，会有皇家委员会的介入么？！
以年为周期的头部会有右肩确认么。你有没有投资常 ...

支持lz 虽然会有很多中介和投资房业主来怼你 但是表示支持 不一定全对 但敢于发言是好的

Icycle

凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨

澳洲房子真心不贵

fireup

澳洲跟加拿大、新西兰等移民国家一样，中资一撤，房产就咔嚓。。。

alven

Icycle 发表于 2019-5-24 14:32
凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨

澳洲房子真心不贵 ...

对于投资客来说，哪里都不会很贵的,反正只是投资，挣点差价而已.
对于自住刚需来说，很难负担的悉尼房价还是很贵的，虽然经历了两年的下跌

wudi886

Icycle 发表于 2019-5-24 14:32
凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨

澳洲房子真心不贵 ...

怎么看出来澳洲房价不贵的？排除中国大陆地区房价，澳大利亚主要城市 housing affordability 排最后，尤其是悉尼和墨尔本

仰望仰明1

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

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你说的有理，但是，没有据。
楼主说的没理没据。

604

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

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太厉害了

Saidlu

你来布村西区看看就知道有多火了，本地刚需，悉尼转移

ann@2209

这几天呼喊房价又要涨的这么多，为啥？因为他们压力太大了，房价再这么跌下去对他们来说后果严重。

其实如果不同意楼主观点，大可以冷笑一声，自己偷偷继续持有，继续买入，何必费劲反驳呢。反驳，是为了让自己更坚信房价会涨涨涨

十年一剑

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

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微信多少，加一个
我买房就靠你啦

amehouse

Saidlu 发表于 2019-5-24 15:37
你来布村西区看看就知道有多火了，本地刚需，悉尼转移

我看到的是澳洲几大城市在无差别下跌

数据派

马上周末，俺也凑够热闹。

1、澳洲几大城市的房地产市场的上涨过程正好是中国这个超级大国的崛起过程，这个过程导致了几十年前香港人的移民潮，和几年前大陆人的热钱涌入。而现在这个进程正在受到阻碍，贸易战只是一个序曲。

澳洲不是中国后花园，而是世界后花园。移民来源国排行榜上，印度第一，与英国，菲律宾，巴基斯坦，爱尔兰等国家的移民总和是中国移民的好几倍。


2、几年前的虚假信贷（不是宽松信贷）是导致房价最后几年（2015-2017）飞速上涨的主要原因之一，投资客不计自己的偿还能力就进入市场，都想着短期内获得客观的capital gain，而这个现象目前已经消失，不可能再像以前一样了。凭着澳洲人现在的就业状况以及工资水平，很难支撑房价的上涨。

如果你认为信贷是主因，需要关注的是信贷是否宽松。现在的政策明显是信贷逐渐宽松。似乎不用太担心工资问题。


3、过去一个重要房价上涨的因素是利率的下降，从百分之十到现在的百分之一点五。但现在就算再降息，空间又有多少呢？难道政府不要汇率了？可能么。

利率只是一方面而已。而且房贷的变动是7到4而已，别忘了各银行曾经背离央行升息几次。这些都是buffer。


4、房子不像股票，是非流动资产，如果它做出了一个大级别（年）的头部，想要反转是很难的，做出个底部至少一两年的时间，何况反弹。

如果压根不是头部呢？只是上升中的调整？那这个底可就等不到了。

5、房价持续上涨动力是投资客对于房价上涨的预期，只有这个预期比如年化7%大于他们的成本比如年华6%，才会出手，这就是为什么现在市场上投资客几乎绝迹了。光景好的时候只就是助推器，不好的时候这个助推器就是反向的，因为投资客不想再承受借款成本和本金损失的双重压力，纷纷流出市场，导致再受承压，中介手里大把房源出不了手。

投资客的利息可能会降低的，apra认为自住投资的息差是不好的，银行可能会改变。另外，对国际投资者而言，最主要的问题不是澳洲银行的利率。


最后，总结一下：文章精神可嘉，但还有很多值得推敲之处。

自游自在

抓紧时间抢购吧，多军们

zu365

ann@2209 发表于 2019-5-24 15:38
这几天呼喊房价又要涨的这么多，为啥？因为他们压力太大了，房价再这么跌下去对他们来说后果严重。

其实如 ...

你这个逻辑，如何评价空军喊跌呢？

ann@2209

zu365 发表于 2019-5-24 16:18
你这个逻辑，如何评价空军喊跌呢？

可以对比一下呼喊的激烈程度嘛。空军有的就是单纯看空，有的是等着入场，压力比多军小，喊的比较淡定一点。多军比较激动一点。不知道我这个感觉你同意不。当然个别有名的网红id除外。哈哈

ann@2209

zu365 发表于 2019-5-24 16:18
你这个逻辑，如何评价空军喊跌呢？

而且正常来讲，空军穷，买不起房，只能在网上喊一喊跌，而多军大可以闷声发财，没必要搭理空军。但是现在多军却一直在网上活跃，就是压力大啊

mocsa

呼呼呼 发表于 2019-5-24 13:59
中国人“惯性思维”，或长期扭曲的教育方式导致的文章只有观点，没论据支持。全篇“臆想”与理性完全无关

...

不说别的，虚假信贷还需要依据吗？你敢说你周围没有海外假贷款的人吗？哪个华人身边没有几个，你是装糊涂吗？

就爱大麻

mocsa 发表于 2019-5-24 16:27
不说别的，虚假信贷还需要依据吗？你敢说你周围没有海外假贷款的人吗？哪个华人身边没有几个，你是装糊涂 ...

肯定有。但是，

1）这些人占什么比例，对市场有多大影响未知；
2）虚假信贷你也得有能力还得起，银行应该不收虚假货币。

真假其实不重要，牛逼你贷1000亿，还还得起利息，那你就是大爷。
虚假信贷不敢干的人，大部分都是没钱还利息的，那就接着当孙子。

或者来足迹唧唧歪歪，抱怨那些还得起利息的。

louis161

楼主没房或者已经卖了自主房，鉴定完毕。澳洲30% 人完全拥有住房，40%人是正在还贷的房东，租房的只有30%。其中租房30%里面有很大一部分是年轻人，暂时没有能力买房，真正唱衰房价的人，无非是想等房价低到不可想象再上车或者唯恐天下不乱。真正愿意一辈子租房的人很少。其实纵观美国和澳洲百年历史，房子和股票长期回报都在6%-8%。但是房子一般人都有不少贷款（相当于加了杠杆）加上不会像股票那样短炒，最终大部分人都取得了不错的收益。当然经济有周期，过度投机玩爆了也不少。楼

汪汪汪

lz有目的啊。

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1#
发表于 2016-3-17 13:56:15 |只看该作者 |倒序浏览
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vickyvicky

amehouse 发表于 2019-5-24 15:40
我看到的是澳洲几大城市在无差别下跌

其实这个就是愚弄看数据的人，注意是所有dwellings 一起算，看看这两年尤其今年多少公寓楼花交房了，这个index value如果都不下来那真是房价涨到天了。

Gaucho

数据派 发表于 2019-5-24 16:07
马上周末，俺也凑够热闹。

1、澳洲几大城市的房地产市场的上涨过程正好是中国这个超级大国的崛起过程，这 ...

印巴英国新西兰菲律宾移民和中国移民有很大的不同，他们买房主要收入是在澳洲的工资，除了少数英国人将英国的公寓换成澳洲中低档区的HOUSE之外。华裔移民，即使是技术移民，买房的钱很大一部分也来自中国。