受天朝朋友所托，做一个墨尔本搞airbnb的分析，求高手指正数据。

31度C

农历新年临近，在天朝的大拨成功朋友，各个摩拳擦掌，准备莅临澳洲指导工作，作为土澳村民除了一门心思做好接待工作，别无想法。但村民没想法，架不住各种精们想法多。最近最常见的想法就是，某精站在墨本CBD某条街上，大手随意一指某栋大楼，“你说我买一些房，搞爱彼迎如何？”嗯，嗯，嗯，搞爱，这个可以有吗？

作为一名实事求是，绝逼不坑朋友的老实人来说，现在的墨尔本还能搞爱吗？能不能搞爱，某精说了不算，俺村里人也说了不算，能不能搞爱，数据说了算。人话就是能不能挣钱说了算。

首先是房子，搞爱呢，一般大家都钟情于CBD的一卧室公寓。根据澳洲最大的买房网（realestate.com.au）数据显示，目前符合条件的待售公寓有238套，价格可以从20万以下到50万加。从投资性价比的角度，中间价位30万应该是个合理的价位。当然这个价位基本上就是Studio的待遇。

特别注释：人精们应该是全款买下，但是这笔钱他们在国内应该是有成本支出的，类似与借贷。所以我就套用澳洲的信贷情况模拟给对方看。同时，鉴于澳洲对国外投资者的非常不友好，他也不会作为外国投资者出面，相当于本地人持有。

有了房子标的，下面就是支出，这个要分成两部分。一，一次性支出；二，持续性支出；先谈一次性，30万的房子，假如银行可以放贷80%，那么20%的首付，外加印花税和过户的一些费用总计6%好了，也就是说需要准备26%即7.8万。最后再加上填满房子的家具和家电，紧吧紧吧算2000，凑个整数8万。这就是实打实的一次性支出。

然后就是持续性支出，银行的24万借贷，我们选取一个中间利息4.3%，30年，本息一起还，那么每月需要偿还银行1188元。这样明面的支出就很清楚了。那么既然有明面，自然就会有暗面，物业、市政、水电煤网络以及运营的费用。这一部分就很难算清楚了，因为我也不清楚。根据有限的了解，这类不算太新，设施一般的公寓，物业我们算3000好了，然后市政算1000，水电煤网络算2000。目前这就有6000块/年，并且可以肯定每年会小幅增加。至于最后的运营费用，这个需要结合下一个问题来看。

有了支出的大概轮廓，那另外一头就是收入问题了。定价和出租率就是重中之重。这个时候爱彼迎就要出马了。我就选取了一个三口之家，中国农历新年期间，在墨尔本停留3个晚上来做样本估算。整个CBD大概不到200个房源可以选择，爱彼迎称这个时间段超过65%的房源已经被预订。在几乎浏览了所有房源之后，考虑到淡旺季的平均因素，不考虑爱彼迎的收取的费用，我觉得房子的定价应该在120上下，一年365天可出租率按照60%算，也就是219天。总计就是26280元。然后我们再回到运营的问题上，219天有客人，那么大概70%即153天需要有人做退房清洁。根据咱们华人网站铺天盖地的招爱彼迎退房清洁的广告，这个小房间的收费应该在25-30之间。那么费用就是30*153=4590。最终实际到手26280-6000-4590=15690，那我就取个整数16000。

那么这个投资，我就哔了狗啦，16000再减去银行还贷12*1188等于1744。相比较投入的8万元，回报率大概只有2%。

各路大神，不知道我这样算有没有问题，跪求指教。

阿德莱德的流氓

物业算少了，5000+， 市政1000+

收入：156天。除非你地段很好。

Ninie

还没算保险，不少的一笔开支。

yijiadaxi

30万的房子能做到80%贷款么。。。先打个问号

liz@aus

没问题。Airbnb回报就是渣。真心不明白什么房东在用。长租回报率好太多。还少烦心事。

Richeee

入住率算得保守，做得好的话至少能有70%；
清洁费是客人出的；
房价算的太低了，像样点的一房公寓怎么也要40万上下了；
配家具的钱算少了，一房配下来四五千总要的；
以及管理房子的成本还没有算

克赛前来拜访

既然是还本金，说明房子在30年后就是你的了。这个是不是应该算到回报里面？

sky20000

碰运气

baojinping

算的太粗糙了。
大量的钱没算进去：
1、物业费
2、出租管理费
3、保险费
4、council费用
5、维修费
6、报税的费用
7、负扣税回报

另外，应该不止有60%的出租率。

十年一剑

airbnb？？是这个吗？

mchi11

阿德莱德的流氓 发表于 2019-1-29 14:20
物业算少了，5000+， 市政1000+

收入：156天。除非你地段很好。

光Body fee就要5000+ ?

WOW!

我還真不知道這麼貴....那買房划算嗎?

mchi11

baojinping 发表于 2019-1-29 16:17
算的太粗糙了。
大量的钱没算进去：
1、物业费

且還要擔房價的可能跌價與折舊....看來買房真的不一定划算

十年一剑

或者这个？

十年一剑

这个也不差。

TRE

保险不贵的，说保险贵的都是没做过，真正贵的是中介管理费，或者如果自己管理的话则省很多，另外说bnb回报率不如长租的也是不靠谱，长租现在净回报率有3.5%就不错了，大多短租的回报率都要比这个高。

我反而觉得bnb的最大风险是政策风险

wmel

TRE 发表于 2019-1-29 16:38
保险不贵的，说保险贵的都是没做过，真正贵的是中介管理费，或者如果自己管理的话则省很多，另外说bnb回报 ...

最大的风险是非洲小混混开完party给你砸个稀烂

TRE

wmel 发表于 2019-1-29 16:43
最大的风险是非洲小混混开完party给你砸个稀烂

这个概率非常小的，另外bnb平台本身也带保险，真有损坏可以全赔的

baojinping

mchi11 发表于 2019-1-29 16:27
且還要擔房價的可能跌價與折舊....看來買房真的不一定划算

在自由市场国家中，如果一眼就看出“划算”的话，恐怕机会早已不在。

任何一个行业，永远有人通过努力、智慧和机会，赚得盆满钵满；同时有人因为疏忽、贪婪或是背运，赔得厉害。

看自己的心态，和投资的水平，以及运气了。

neard

"那么这个投资，我就哔了狗啦，16000再减去银行还贷12*1188等于1744。相比较投入的8万元，回报率大概只有2%。"

能cover掉本金还能赚钱的房产已经是很划算的了.......

PPAP

十年一剑 发表于 2019-1-29 16:28
或者这个？

这就是会经营的

Sparky

出租率到底能不能去到你写的数字很难说。朋友在richmand ikea对面的两房，做了两个多月air bnb之后放弃，通常只有周末一到两晚有人租，物业公司的原因没办法交接钥匙，只能客人快到的时候过去等，然后离开的时候去拿回钥匙，清洁工收费40一小时，两小时起算。算下来还不如整租，麻烦事少多了

哎呀我去

你让他们搞一楼一凤赚的更多

小面条

你能干清洁再说，$25-30谁给你干啊，开玩笑

spin123

我就想问问没有身份也可以买二手公寓了？

hellobottle

我朋友的 说 去年入住率 全年60~70% ， 说是比前一两年差一点

jobhunter0086

既然是投资房产肯定还要算capital gain 。只是airbnb 部分好像你说的的也过分乐观了。不过假设40万房产每年增值1-2%, 就是8000。这部分算入的话每年就有10%，扣税以后可能5000左右。那这样就有7000，不到10%

不过反过来说，5倍杠杆就这点回报率还不如老老实实买股票。

harold7781

万一来一批熊孩子聚众闹事就GG了

mingliang

airbnb位置好的話入住率可以有八成以上
一間房產比長租也就多一萬多(連同清潔費)
可是你時間會被綁死
給人代管可能比長租多幾千元
負擔風險不划算

mchi11

baojinping 发表于 2019-1-29 16:51
在自由市场国家中，如果一眼就看出“划算”的话，恐怕机会早已不在。

任何一个行业，永远有人通过努力、 ...

不一定啊. 台灣的地產, 就是個例子.

一個房子27年前我買的時候是台幣450萬. 這價格應該可以在當時的上海買3套房吧.
然後最低它漲到750萬,  最低跌到175萬. 同一套房
最後現在它值550萬....

跌到175萬時可是沒人敢買啊. 因為整個金融危機啊.

allen-ys

为啥不买个带View的呢？80万买个地段好的，85%出租率很轻松啊。价格也可以更高点。走地段路线没意思，竞争太激烈。