亲历墨尔本的拍卖会

Crazynumber

时间:5月2日周六12点
地点:杀人山 Surrey Hills

以下情节真实，如有雷同，纯属巧合

由于对于房市不太了解，主要是价格掌握的不好，我们跟随朋友请了BUYER ADVOCATOR, 这个房子我们跟踪了半个月, 之间和 buyer advocator 面谈了4次和无数个EMAIL， 中间出过2次offer。

房子的地段很好 ，距离市中心12公里，距离博士山驾车10分钟内，房子距离火车站0.9公里，区的商业街1.3公里，范围内有幼儿园，小学，中学大概2-3公里。

房子是99年建筑，我们请了专业的INSPECTION来检查，没有任何大的问题，一些小问题需要HANDYMAN来解决，考虑到房子的年龄，房子的CONDITION是可以接受的。

这个房子难能可贵的是，虽然是TOWNHOUSE的TITLE， 但是是独立的，没有邻居公用一面强，我们叫它BABY HOUSE 。

房子的外表建造的很漂亮，加上JC 优秀的摄影技术，让房子看起来更加华丽。

以上的优点，老公决定了要买下这个房子。

我的角色是找出缺点，这样不至于俩人都一意孤行，花冤枉钱。

房子的LOCATION是最吸引我们的，但是有些条件事我无法接受的，虽然最后在老公的坚持下也让步了。

房子离主路很近，只隔了一个房子，我们在不同的时间去了3次，第一次正常在周六，第2次在周三下午4点半，最后一次和我们的BUYER ADVOCATOR一起去的在周5的6点钟，，周六还可以接受，但是当在week day 的下午，感觉有点吵，老公说和CITY相比，是可以接受的，实在不行就加隔音玻璃。

我相信风水，坛子也有风水大师，这个房子在我和老公的星位上没有任何不好，能避开的都避开了，可惜，房子的楼梯在房子的正中心，从风水上来讲是漏财泄势之说，由于老公实在中意次房，于是请风水大师帮我们破解，只需要一面带特殊玉石的屏风。

房子不远就是一个教堂，虽然这里的教堂和国内的寺庙不同，我曾经google过，由于知道，就是心里不是很舒服，至于为什么不好，可以问问牧师。老公心理也不是很舒服，但是由于之前看了个“坟头房”，和这个比较，他可以接受这个啦，

楼上的主卧，由于空间的问题，床头是冲门的，如果调过来，床头又要从窗。至于床头之说，风水来讲是对夫妻不好，老公的理解是，房子的一切内部结构都可以改造。

房子的地势是前高后低，GOOGLE以下，答案就出来了。对于这条我可以接受，因为在这个区，地势如此，当然可以有破解的方式。

至于风水之说，信则有，不信则无。由于本人信，所以在选择房子的时候，风水就被考虑了进去。虽然有好多方法可以破解，但是在选购房子的时候，我们还是尽量避免了。

房子的朝向，是我不喜欢的，东西朝向，在国内我们叫厢房，BUYER ADVOCATOR 建议过，夏天的时候，因为大多的房子的窗户是朝西（只有一个书房是朝北），所以会很热，老公向他寻求解决办法，他建议用很厚的特质的窗布（不知道中文怎么说）， 可以抵挡热度，夏天的时候窗紧闭，开空调。

房子的SETTLE时间，是120天，4个月时间，由于我们是自己自住，哪里想等4个月后才能般进去。我心里偷偷想，120天，市场上会有好多房子出来的。老公的观点，4个月有4个月的好处，不用提前还贷款

记得我在坛子里发帖询问过大家的意见，该不该买这个房子，因为以上的主要原因是我和老公的意见不同，这个房子的建筑风格吸引着老公。

最后谈谈价格和拍卖情况

由于我们请了BUYER ADVOCATOR， 所以很有条理的进行着， BUYER ADVOCATOR首先给我们了一本报告，关于这个房子，面面俱到，我们想知道都里面了，我认为里面的精华是这个区在近2年的所有房子的成交报告，附近街道所有房子的成交报告，这条街道的房子的成交报告。虽然我们有过去5年内的，但是我们只比较和这个房子信息相近的房子，而且只比较1年内的，这样的数据会更贴近一些。

最终BUYER ADVOCATOR 的估价是79万到82万， 我们对于这个价格一开始还不太接受，感觉毕竟是个TOWNHOUSE， 而且那么多家共同SHARE， 最重要的才360的地，虽然一些数据做支持，但我们认为请了BUYER ADVOCATOR， 他会帮我们讲价格。

说说第一次出价，BUYER ADVOCATOR 在拍卖前，出价78W，他明确地告诉我们，这个价格一定不能成功，我们的目的是试探JC目前有几个买家，结果，目前有2个潜在的买主。于是我们再次开会，BUYER  ADVOCATOR 说他认为，价格在80万左右，经过了一个小时的俄会议，我们制定了第二个方案，在方案实行期间，他不断和JC 的负责人通电话，他的同事也在不停的试探，我们则在问从事房地产行业的朋友，最有一次找到一个坛子里做BROCKER 的亲戚，之所以是问他，因为他在墨尔本从事BROCKER超过20年，自己名下的产业好多个（不好透露），和他的交谈，你觉得他如活地图，一些数据他能背出来，并用真是的数据来证明给你看，很佩服这个人，后来也证明他是对的，它看了这个房子的报告和一些资料，最终告诉我这个房子如果在81W，拿下来还是可以的，如果高出这个价格，82W是最高的价格，如果再加要好好的考虑了。

由于跟他讨论后，我们的预算提高到81W， 之间和BUYER ADVOCATOR 通过很多电话和EMAIL， 信息在不断的更新，我们又约时间见面，最后我们可以肯定，如果我们出价82W，是级其有可能拿下来的，他和JC谈过，我们当时的预算是81W， 觉得BUYER ADVOCATOR 能有能力在去核JC NEGONIATION，所以我们觉得就81W， 但是BUYER ADVOCATOR 劝我们，现在出82W，我很有把握让JC 去和Vendor 谈，并且我知道这个价格是可以接受的，老公曾经动摇过，要出82W，我说服了他，因为我认为我们请了BUYER ADVOCATOR， 而且他有能力作好，还有，我对这个房子不是十分的满意。

出价81W，没能成功，我们决定去AUCTION， 在ACTION的半小时，我们和BUYER ADVOCATOR见面，得知他的最新消息，有个潜在的买家，预算高过82W5，问我们的意见，我们听到他的消息，有点意外，担心如果碰到自己同胞，中国人加价是不犹豫的，老公当场把价格就提高到82万6，这是我很意外的，因为时间不等人，我让步了，BUYER ADVOCATOR也认为这个价格很合理了。 但是他说，拍卖上，他的作用不会发挥的很大，因为他不能阻止愿意出高价拍下这个房子的人。 我说我理解，我们做过全面的调查，如果这个房子在这个价钱上拍不下来，我们没有任何的可惜，反正市场上的房子卖不完的。

JC 其中的一个CEO Richard，听BUYER ADVOCATOR 介绍他十分的棒，经过了一些长篇大论，拍卖开始了，起拍从75万开始，很快叫到了80W，当价格升到 82万７的时候，老公出乎意料的告诉ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ　，　我们要叫到８３万，在这个期间，ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ　２次问我老公，你确定吗？老公铁定说是，我当时这个晕啊，因为当时根本就没时间争论，当对方叫到８３万７还是９的时候，老公示意要叫到８４万，周围这个时候已经发出了哦哦的声音，这个时候，体现到了ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ的价值，他说服了老公，除非是我们坚持一定要在叫到８４万，不然他不建议我们继续下去，最终老公放弃了。

拍卖结束了，我完全没有没拍到这个房子的失落，心里万分庆幸，我们和ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ简短的开个小会，他告诉我，我们做了很正确的选择，他无法阻止有人叫高价，但是会诚恳的告诉我们这个房子在什么价位要停下来，还有，他说如果这个房子当初我们出８２Ｗ，是可以拿下来的，他从不跟客户说一定，或保证可以拿下来，因为卖方中介如有变故　，他说话是要对买家负责的。　由于他紧接着还要赶下一个拍卖，简短的会议，我们约定在次见面。

在回家的路上，我和老公发了小脾气，因为他没有按照我们事前商量的来，现场就加了价，而且如果不是我们请的中介及时地劝阻，我们可能最终买下来这个房子，也不会很开心。老公解释说，当时的心里压力很大，不知道为什么有种好胜的心里，就一定要超过叫价的那个人，老公平时的好胜心理就很强，作什么事情都想做的很好，我这个人就是无所谓的那种，只要自己尽力的，就不后悔。　接下来的时间是庆祝我和老公万幸没能拍下这个房子，如果８４万买下来，在加上近５万的印花税，这个房子就快９０万啦，毕竟是个３６０平米的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。老公马上开始下一个房子，在ＢＲＯＵＧＨＴＯＮ　区的一个ＨＯＵＳＥ，房间３房２卫，也够我们住啦。价格在我们的预算内。

最后说说我们的ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ，我们是雇佣的澳洲本地人，对于他的专业我毫无怀疑，我一个朋友上个月在他那买了房子，由于他的个人经历，让我们下决心要找一个专业人士。我不知道ＢＵＹＥＲ　ＡＤＶＯＣＡＴＯＲ到底能帮我们省多少钱，但是我知道可能买到合理的价格，我们雇佣他进２个月，期间他的ＴＥＡＭ为我们作了好多的工作，到目前为止，一分钱也没收过我们的。

至于经验，没有太多，通过这次拍卖，我们都学到了很多，尤其在拍卖现场，心里素质很重要，一定不要冲动，如果到了预算，一定要知道推出和放弃！还有一定要做好功课，才去拍卖，不做好功课去拍卖，就如蒙着士兵的双眼，让他去战场上战斗一样。中国有句老话：知己知彼，百战不殆。

在这里受益了好多知识，在这里把个人经验和大家分享。　

最后，用一首我喜欢的歌来表达我们的心情

那一天
我不得已上路
为不安分的心
为自尊的生存
为自我的证明
路上的辛酸已融进我的眼睛
心灵的困境已化作我的坚定

在路上 用我心灵的呼声
在路上 只为伴着我的人
在路上 是我生命的远行
在路上 只为温暖我的人
温暖我的人

[ 本帖最后由 Crazynumber 于 2009-5-3 12:48 编辑 ]

hhyhome

谢谢楼主，的确学到东西了～～

wmer

安慰一下，我说你消失很久了 呵呵。

那个房子卖了84万多，是不是我们华人买到？ 这个坛子里面至少2人提起过。不知是不是自己人买到。

其实现在觉得请buyer agent 意思不大，最后还是比价格，别的都是瞎掰，请他们怎么喊也压不住对手，成了还要白花1-2%。 自己喊，设置好上线，决定不要超过（自己做好功课，合理的上线）。不成就在找了。

jands

thanks for sharing, can you tell which Buyer advocator do you use? thanks.

jands

原帖由 wmer 于 2009-5-3 11:37 发表
安慰一下，我说你消失很久了 呵呵。

那个房子卖了84万多，是不是我们华人买到？ 这个坛子里面至少2人提起过。不知是不是自己人买到。

其实现在觉得请buyer agent 意思不大，最后还是比价格，别的都是瞎掰，请 ...

If you are not familiar with the market, I think it's better to get some professional opinions before you make any decision.

junjun

佩服LZ.   做了那么多功课， 回想自己买房的时候没怎么想就买了。

有时候想想， 两三万再几年以后其实也算不上什么。 自己高兴就好。

wmer

of course, if you don't want to do some homework before you come to market and you also have some smart money to spend, finding a buy agent may not be bad choice.

qinyi

有这个房子的连接吗？想欣赏下，谢谢！

Crazynumber

对于buyer agent, 他们是这个行业的专家，我的理解是，如果你不了解这个市场，又不懂如何做好功课，或者是没有太多经历和时间去做调查，他们是个不错的信息渠道，当然了，这些都是需要花钱买回来的，他们的经验和估价是我们无法在市场上买到的 。相信我们买第二套房子的时候，就可以自己来了。

一个好的BUYER ADVOCATOR，会给你诚恳地建议，有职业道德和操守，我们之前看了几个房子，他都诚恳了给了意见，如房屋的结构，地段，长远的投资角度等。 最难得可贵的，在拍卖的现场，他及时地劝阻了冲动的买家。

BUYER AGENT是代表买家的利益，当然也有不好的 BUYER AGENT， 因为他们和SELLER AGENT是一样的，只需要房子成交了，他们才有提成，比如之前看的几个房子，和这场拍卖，每有成功，我们是不需要交费用的。也就是说，如果你的BUYER AGENT不好，也可能会导致你很快买下房子，他们拿了佣金，接待下一个客户。

还有，朋友上次买的房子，BUYER AGENT 的估价在65万到70万，结果在67万拿下了，也是拍卖，所以，我个人觉得BUYER AGENT的股价有点那么一点点的高，因为他们明确的告诉顾客，他们不是买下最便宜的房子，而是在最合理的价钱拿下房子。在过去2个CASE中，我觉得他们的估价还是很准的。差个1万左右不算多。

这里不多说BUYER AGENT的问题，以免有嫌疑给他们做广告或者被误会成脱儿啦

至于多出几万块，要看每个人的想法，如果从5-10年来看，多出个2，3万不算多，我们有时候会这样考虑，2万可以买个全新的家庭车，3万可以套很好的家私和家庭影院，如果是合成人民币，15万人民币，在中国可以买多少东西啊

当然了，对于高收入的同学和普通收入的同学是不一样地，3万澳币，对于我们也不算小，我们是双收入，可是到年底，银行里也没有那么多剩余哦，不知道钱都花到哪去了

如果房子在价格合理的情况下，多出个1，2万是可以的，但是如果一帮人都和你说，这个价钱不合理，我们就要冷静，尤其在当时的环境中，你对房子很喜欢的情况下，更要冷静。

这次拍卖，老公学到了最重要的是：学会放弃！ 相信这对他的生活和创业上，也是有帮助的。

我学到的是舍得，只有舍弃，才能得到，我们的眼界一下子开放了好多，发现市场上有好多不错房子，当初老公被这套房子迷到，之前看其他房子的时候，总拿其他房子的缺点和这个房子的优点最比较

还有，不要就盯着一个房子看，给自己多一个选择。

希望自己的经验可以帮助正在寻找房子的同胞们！

谢谢大家的加分和支持！

[ 本帖最后由 Crazynumber 于 2009-5-3 12:49 编辑 ]

Crazynumber

精华了

俺要多多努力，多多灌水，多多奉献！

Crazynumber

原帖由 wmer 于 2009-5-3 11:37 发表
安慰一下，我说你消失很久了 呵呵。

那个房子卖了84万多，是不是我们华人买到？ 这个坛子里面至少2人提起过。不知是不是自己人买到。

其实现在觉得请buyer agent 意思不大，最后还是比价格，别的都是瞎掰，请 ...

马甲一个~~~

没消失，潜水而以。老P度假去了，还担心他不能帮我做贷款了呢。

BUYER AGENT在拍卖现场起的作用并不大，但是前期的工作还是挺大的，他们能在很短的时间内收集到数据，加上20多年的房产经验，对价格把握的也很好。当我老公执意要买这个房子的时候，他把有点缺点全部列出来了，在拍卖现场，又能及时劝阻冲动的买家，如果稍微有点私心，房子高价买下来，我们是要10天内付给他佣金的，反过来，如果房子没有成交，他和他的团队之前做的那么多工作，都是无报酬的。

这家BUYER AGENT 和 JELLIES CRAIG 打过好多交道，能看得出 JC虽然是代表卖价的立场，但是也不想得罪这家BUYER AGENT， 这也就为什么我们对这个房子的动向有掌握，最起码，JC知道，不需要和我的BUYER AGENT耍花样，因为他们彼此在同一个行业，也很熟悉。

每个VENDOR都有个期望的价位，如果对市场不了解得买家，或者没有作好功课的买家，有可能会被SELLER AGENT迷惑，毕竟他们是代表卖家的立场，卖家付佣金给他们。当然了，不是说雇佣了BUYER AGENT，他就能帮你省多少，或者BARGIN下多少，至少知道价格是公道的，这也是我们所期待的，买个公道的价格。

我雇佣的BUYER AGENT团队里有曾经在JC工作的人，他清楚地解释了我SELLER AGENT 的佣金结构，对于这个房子，如果在不同的价位，佣金会是多少。换句话说，对于SELLER来说，多卖那几万块，对他的提成几乎没有太大的不用，尤其在对于PRIVATE SALES，成交才是硬道理！

但是对于入JELLIS CRAIG 这样的大中介，尤其在ACTIONS的时候，他们需要尽可能的把价格提上去，不仅是给卖家最大的利益，而且也是给自己创名声，试想一下，如果你是卖主，想找家中介，你一定想选个能帮你把房子卖到最高的那家！

[ 本帖最后由 Crazynumber 于 2009-5-3 14:37 编辑 ]

stockcomments.c

床头靠窗，和附近有教堂是绝对不会买的。

shangpin

这房要是真的84万买下来了，回来就不停

Crazynumber

原帖由 shangpin 于 2009-5-3 16:04 发表
这房要是真的84万买下来了，回来就不停

赫 对啊,我和老公现在都庆幸没拍下那个房子.正在吃火锅庆祝~

当时老公被这个TOWNHOUSE迷的,都放弃了要买HOUSE的念头,我们的跨越很大,因为有BUYER AGENT的团队给我们收集资料和数据,我们现在订上了BROUGHTON的一个双砖的HOUSE,价格也很适当,就是需要小小装修一下啦.

其实,SURREY HILLS的TOWNHOUSE其实不错啦,LOCATION也很好,我们最终放弃的主要二大原因,第一,当初本人就不太看好这个房子,原因都在文章中列出来了,因为是老公特别的喜欢外表漂亮的房子,才最后妥协.第二,价格远远超出了BUYER AGENT股价的RANGE, 他在拍卖前也说过，目前他还是坚持他的观点，除非是特殊情况，有致意的买家愿意出搞价钱买下这个房子，不然这个房子因该可以在82W之内拿下来的。

现在比较一下这个房子的LOCATION， 和我们正在看BROUGHTON的LOCAITON是无法比拟的，如果但是真的拍下这个房子，可能我们也不会发现更过好的房子在等待着我们。

今天刚刚和BUYER AGENT通过电话，周日打扰人家真不好意思，他也笑着和我说，你们原来只盯着这个房子，现在有更多的选择，你们可以把目光放远些。

对于多7千的FIRST HOME GRAND，我愿意给BUYER AGENT 让他来帮我买房子，也不要白白的给VENDOR（打算卖房子的同学别拍我啊 ）

希望能尽量的分享我们的经验，大家挑着看，去其糟粕 取其精华。

Crazynumber

shangpin，
你的海运东西到了吗？我们还想海运一些东西过来呢？

mgw301

有80万的预算还是别买townhouse了，尤其是东西向的。通风不好，夏天西晒。房子内部结构和布局比房子的外观重要。

oceangoing

maleela

可以问一下楼主BUYER AGENT收的RATE是多少吗？因为将来可能用得到。

Crazynumber

原帖由 maleela 于 2009-5-21 22:40 发表
可以问一下楼主BUYER AGENT收的RATE是多少吗？因为将来可能用得到。

我们请的是JPP， 他按固定的价格收取我的费用，比如你打算买60万的价格，他们1％的费用＋10％GST, 也就是6600， 如果你的房子最后成交价格是700K或者800K,你的价格依旧如此。 这就不存在他想往高价买的问题，因为不是按照比例给佣金的。
如果你请他们帮你找房子，费用是2％左右，我朋友拿到了1.5％ ，有时候要看地区和你的预算。

Crazynumber

最近一直盯着brighton这个区，最近看上了一个双砖的house,在墨尔本brighton的中心地位，LOCATION 是没的说，离bay st 很近，离海滨路步行25分钟左右。不过房子近30年了。由于是遗产房，子女等着拍卖分财产，拍卖很公开透明。这样的house,最后成交价格在76万4 ！
这个房子需要简单的装修，也可以进一步改进也有空间，这个的房子在这样的区，在如此的location，价格也如此的公道！

建议大家放眼多看看鬼老的区，没准儿你的缘分就在那等着你们呢！

wwwgjhxx.w5

原帖由 Crazynumber 于 2009-5-24 00:55 发表
最近一直盯着brighton这个区，最近看上了一个双砖的house,在墨尔本brighton的中心地位，LOCATION 是没的说，离bay st 很近，离海滨路步行25分钟左右。不过房子近30年了。由于是遗产房，子女等着拍卖分财产，拍卖很公 ...

多大的房子？
多大的地呀？
给个链接或者具体地址看看。。。

Crazynumber

通过JPP学到了很多很多，等忙完贷款，愿与大家分享！

粤燕堂

80几万，可以在BALWYN NORTH 的校区买个400多坪的UNIT了，好在没买成这房。

poco

我是来拜读的~~~~~~~~

HongKongChinese

学习

nis

2009年。如果现在再看，你说那个价格是好还是不好呢？

cdfei

nis 发表于 2013-5-16 11:24
2009年。如果现在再看，你说那个价格是好还是不好呢？

也好，也不好

hsy12

Crazynumber 发表于 2009-5-24 00:55
最近一直盯着brighton这个区，最近看上了一个双砖的house,在墨尔本brighton的中心地位，LOCATION 是没的说 ...

刚刚想brighton哪有这么便宜的？一看09年的帖子。。。