房市漫想随笔（第三十四，避难）

数据派

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波与潮，第十
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但凡投资品，多半充满长期与短期的波动。这如同在海边测量海水高度。高度永远在变，即便涨潮时，也有向下的波动，反之亦然。

各路媒体和专家所常做的，是在波起时谈未来会涨，波落时谈未来会跌。因为这样最打动人心。而潮的分析，往往是专家们避而不谈的。谈了有什么好处呢？难懂，短期看不到，或许坏了庄家好事等等。这局面如同分析海风强弱，而不去谈月球引力。

Deisler

LZ得有多闲才能每天长篇大论，想必是早已在房地产赚得盆满钵满财务自由了

数据派

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顺水推舟，第十一
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早在两三年前，就已经推算出这几年悉尼地区的供应增速会与人口增速相当，也就是之前持续多年那种盖房跟不上人口增长的局面将在这几年改变。

由此想到，即便银行不严格信贷，不去加那么一点点利息，悉尼房市也将供需平衡，不那么火爆。价格平稳甚至下跌都是情理之中的。

那么银行选此时加息和严格房贷，于平抑房价而言，实属锦上添花，画蛇添足。为什么多此一举？这似乎有房价便宜了，要在利息上分投资者一杯羹的内涵。持有者，加收利息。买入者，加收利息，何况你买价还便宜了。卖出者，消了高风险贷款，损失卖家承担。在政府高喊将房价保民生的情境下，这样的小动作属顺水推舟，不至于被人人喊打。

最近少有媒体炒作快速下跌的建房开工率，反而都在炒作悉尼每年准备减少区区几万新移民。这更要我怀疑只谈海风，不谈月球的浪高分析方法。

到下一波供求矛盾出现的时候，估计银行再降息配合一下，放贷标准松弛一下。因为房价下跌风险低的时候，正好适合把盘子做大。持有者，转贷topup，低贷款额度变高贷款额度，利息降低但额度增加。买入者，高价买入，利息降低但额度增加。卖出者，消了低风险贷款，银行可以有更多额度去放高风险债务。

顺水推舟，如意算盘。

数据派

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警惕，第十二
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一国汇率与一国资产有密不可分的关系。当汇率出现异动苗头的时候，整个国家的资产走势也许会被重塑。当然，谈到汇率，这个改变趋势的动能主要是指外部资金。

当围城内的人还盯着内需、供求、利率、工资、限贷等具体务实问题的时候，围城外的人想的可能是完全另一码事。我的钱投向哪个国家，哪个行业，三五年后能赚钱撤出？如果万幸或不幸被看上了，内部因素的作用在强大外部因素的作用下，也许只有相对较小的作用了。

随风潜入夜，润物细无声。转机常在不经意间出现。需警惕周遭异动。

（众人道：这回书说得太玄虚了）

数据派

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负扣税与资本增值税疑云，第十三
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如果真的取消负扣税，我印象里按照工党的说法，是渐进式的，即实施政策以前的维持负扣税，以后取消。那么之前买下的，理当更加珍惜少的可怜的抵税机会。

资产增值税优惠折扣如果将要取消，看似应该促进一些人加速脱手。但是，如果仔细看当年的cgt细则，里面写着19xx年之前买的房子，卖出时不算cgt，也是渐进实施的，可想如果工党施政，或许也会有那么一条，20xx年前成交的，cgt减免按照旧法执行。所以，早买持有的未必吃亏。

负扣税和cgt折扣的本质是什么？我理解是税务局补贴本国税务居民投资房地产，这其中暗含令外资在澳洲房地产投资遭受不平等待遇，设置壁垒。取消后，税收平等，一个可能是动摇未来内资进场，另一个可能是鼓励未来外资进场享受国民平等待遇。
而现有内资持有者，将面临是继续持有享受税务优惠，还是就此甩卖作罢。现有外资持有者，从头到尾没有享受什么国民优惠。但买的时候是在和享受国民税务优惠的本地人竞价，而卖的时候，将要卖给不享受优惠的买家。可能会有亏空？

税收的变化，似引起几股力量暗中博弈。结合第十二回书，这里面可能有大的转机。

另外，节省了优惠，多的税改往哪里花费呢？补贴租房者，修基建，修公屋，其他方式补给投资者？

数据派

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有人坐不住了，第十四
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消协开始调查只还息贷款的暴利问题。事实证明，银行根据apra的要求，提升只还息利息，获取暴利。
然而，只有不到一成借款者考虑换银行。为啥？有无法转贷的原因，也有负扣税的原因。如果个税达到30%以上，加息部分的3成到4成由税务局补贴。接待人宁可自己贴6成到7成，也不愿意去换为对现金流有重大影响的pi，也懒得去refinance。
时间长了，税务局估计不干了。这不是拿纳税人的钱补贴银行吗？

不过，消协也没啥好办法，只能建议，和银行讨价还价，威胁离开，以得到更好的利率。

Existing and interest-only mortgage borrowers gouged by big banks, says ACCC

http://www.abc.net.au/news/2018- ... banks-accc/10604314

westfarmer

一个人自说自话，以为看透世界运行规律，可惜没人顶贴，我来帮帮你

数据派

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消息不能多看，第十五
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炒股炒汇的时候，各种消息是满天飞的，每种消息都能左右市场，而且总有令人意想不到的作用方向。如果紧盯消息，通常劳心还没好下场。

房市看样子也差不多。各种消息也是频出，大有未落实的政策影响买卖心态的案例，比如工党负扣税，限制移民等。数据方面也是混乱的，比如中间价，比如清空率，还有算法修改等等。


天天看消息，估计也是劳心未必有好结果吧。我猜正确的做法是猜透高层意图，然后通过观看各种消息的表演，验证自己的思路。

数据派

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放眼看世界，第十六
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眼光不盯着眼前的消息，而是放眼世界的大事，虽然可能错过一小波海浪，却可能抓住一次潮汐。

如今的世界，要我看有两场战争。一是宗教战争，二是意识形态战争。

前者以恐袭与反恐的形式发生，后果是虽然有人战场得意，但敞开国门迎接难民的欧洲也许要发生严重问题，可能在漫长的未来逐渐断送白人的欧洲文明。而关上国门的基督教国家，有可能幸存，并如诺亚方舟般按宗教信仰迎接同类避难。澳洲地位如何？应该仔细思考。作为非基督教的亚裔，如何自处，需要深思。对房产投资而言，买地或不是错。看看是不是有人逼你贱卖？多少应该明白一些。但澳洲不只是白人的，他们的神也明白，不会太绝。

另一场，则是意识形态或国家体制的战争。新八国联军集体绞杀另类。战况如何？我的理解在这里。我当故事写了，有些人也当故事听了。下回再谈。

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数据派

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渔鱼，第十七
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老话讲，授人以鱼不如授人以渔。要我说，不如告知有渔鱼之事。

泱泱天朝，人才济济。宋鸿兵告诉大家，央行可以操控政府。刘军洛告诉大家，经济战可以破国亡家。何清涟告诉大家，专政可以进化。然而，并非人才都可以随意发言传播思想，所以很多人也不知鱼原来可以渔，鱼原来还可以这样渔！？自然想不到要去学渔，只能赌运气弄条鱼。

漫天关于经济的分析与数据，是央行们在打经济战争中放出的招数，有攻有守，有战有降。作为小民，大战中求生，步步惊心。

coremedy

眼力独到。内力不浅啊。支持原创。

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原创厉害

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在线等，挺急的

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数据派

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五十步笑百步，第十八
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今年澳房萎靡不振，有些地区有些户型跌得比较惨淡。然而年末一场股市大屠杀，澳房比起基金，股票，还是可以五十步笑百步吧。

炒汇只要没有被清场出局，就有风水回转的机会，
股票只要公司不摘牌，就有东山再起的机会，
房子只要还得起贷款，就有出头之日吧。