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[行情讨论] 投资房的优势，是不是只剩下负扣税了？ [复制链接]

WACT

金靴族

发表于 2018-11-9 07:53 |显示全部楼层

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本帖最后由 WACT 于 2018-11-9 09:02 编辑

目前这行情，房产升值难度比较大，至少还需要2年缓和期。短期内，应该还需继续下跌。。。
出租方面，大批公寓不断上市，供给太大，但是需求不足。悉尼人口即便没有饱和，基础设施也是负担过重，生活质量降低，移到其他州的人在增多，而另一方面政府还要限制新移民定居悉尼。那么也就是说，悉尼的人口会稳定在一个水平，小幅增长。
租金方面，也还凑合，不是太理想，也不是很差，但也还算好出租目前。如果买的早，4年前买的，回报率还可以。买的晚的，每年应该会净亏。
贷款方面，利率也一般，但是占用了信贷的额度，有其他好的投资，没法操作。

总的算下来，扣除各种费用，基本不赚钱，但也太需要倒贴。还不如把本金收回来，吃利息。除了负扣税，没啥投资的意义。。。
欢迎讨论

梦想house

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发表于 2018-11-9 07:59 来自手机 |显示全部楼层

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有啥好讨论的，根本就是。

jack9889

银靴族

发表于 2018-11-9 08:00 来自手机 |显示全部楼层

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房地产投资是长期的，世事难料，你在去年房市疯狂的时候有没有想到今年会这么惨淡，同理，现在房市这么惨淡，你怎么能想到明后年会不会再次疯狂。

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philtiger30

皮靴族

发表于 2018-11-9 08:40 来自手机 |显示全部楼层

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jack9889 发表于 2018-11-9 09:00
房地产投资是长期的，世事难料，你在去年房市疯狂的时候有没有想到今年会这么惨淡，同理，现在房市这么惨淡 ...

股市才会暴涨暴跌。房地产会以十年为周期缓慢爬升。未来3，4年房地产是调整期，没其他投资赚钱。之后又会拉升。想通过房地产赚钱，过3年买吧

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zn7726

水晶靴族

发表于 2018-11-9 08:41 来自手机 |显示全部楼层

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现在的价格还有买来能不贴钱的投资房？

逆鳞龍

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发表于 2018-11-9 08:42 |显示全部楼层

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zn7726 发表于 2018-11-9 09:41
现在的价格还有买来能不贴钱的投资房？

跌一跌，砍一砍，自付比例提高点，应该可以吧

hellobottle

银靴族

发表于 2018-11-9 08:44 来自手机 |显示全部楼层

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澳洲的房产肯定适合长期持有。公寓么不好说…

vampire_k

白金靴族

发表于 2018-11-9 08:46 来自手机 |显示全部楼层

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万一过两年又暴涨，楼主会不会后悔。

Xenabear

银靴族

发表于 2018-11-9 08:47 |显示全部楼层

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真的投资房只剩负扣税了,明年要是工党上台连这点微乎其微的作用可能都没有了

企鹅男孩

金靴族

发表于 2018-11-9 08:48 来自手机 |显示全部楼层

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投资不就是这样，总的有个波浪起伏，不可能一直向上，只要大趋势长期看涨，手上现金流足够，没必要天天盯着一年两年的涨跌看。

再说，一般人除非不投资，否则能有啥稳妥可靠、风险低少操心、还有税务优惠的投资。股票外汇版有几个真正赚到钱的？除了极少数，大部分都是亏的裤子都没了。

RACG

皮靴族

发表于 2018-11-9 08:51 来自手机 |显示全部楼层

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房价每年增幅低于2%就没得赚了。

企鹅男孩

金靴族

发表于 2018-11-9 09:05 来自手机 |显示全部楼层

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RACG 发表于 2018-11-9 09:51
房价每年增幅低于2%就没得赚了。

现在100万的房子，加上交易成本，10年后卖130万就保本了，这个在悉尼或者墨尔本我觉得毫无难度，只要这10年能拿得住

vampire_k

白金靴族

发表于 2018-11-9 09:10 来自手机 |显示全部楼层

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Xenabear 发表于 2018-11-9 09:47
真的投资房只剩负扣税了,明年要是工党上台连这点微乎其微的作用可能都没有了 ...

对现有的ng不影响

v26v26oo

皮靴族

发表于 2018-11-9 09:15 来自手机 |显示全部楼层

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企鹅男孩发表于 2018-11-9 10:05
现在100万的房子，加上交易成本，10年后卖130万就保本了，这个在悉尼或者墨尔本我觉得毫无难度，只要这10 ...

第一，如果你说的是house，那么这10年负现金流要贴进去多少
第二，资金的机会成本是多少。算你20%的首付，20w拿去干别的，比如买巴菲特的股票，同样也是什么不用干，10年以后的收益会不会更高，房子还有个租客这个不确定因素在
那么综合起来，房子只能算是中等偏差投资，操心更多，勉强跑过通胀而已

idlepoison

金靴族

发表于 2018-11-9 09:18 来自手机 |显示全部楼层

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企鹅男孩发表于 2018-11-9 10:05
现在100万的房子，加上交易成本，10年后卖130万就保本了，这个在悉尼或者墨尔本我觉得毫无难度，只要这10 ...

这必然是土豪全款买房了每年100w存银行每年3% 嗯

click

金靴族

发表于 2018-11-9 09:18 来自手机 |显示全部楼层

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jack9889 发表于 2018-11-9 09:00
房地产投资是长期的，世事难料，你在去年房市疯狂的时候有没有想到今年会这么惨淡，同理，现在房市这么惨淡 ...

去年大胸妹想到了
然后被你们骂成狗....

Xenabear

银靴族

发表于 2018-11-9 09:21 |显示全部楼层

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vampire_k 发表于 2018-11-9 09:10
对现有的ng不影响

不知道呢,据说工党要改成只有新房才能有NG,那对于现有的是不是只要买的时候是新房还是有NG?

vampire_k

白金靴族

发表于 2018-11-9 09:27 来自手机 |显示全部楼层

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Xenabear 发表于 2018-11-9 10:21
不知道呢,据说工党要改成只有新房才能有NG,那对于现有的是不是只要买的时候是新房还是有NG? ...

买的时候是旧房也可以继续用，你去搜一下就清楚了。

羞射的彤狗狗

铜靴族

发表于 2018-11-9 09:31 |显示全部楼层

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房地产不是那种随随便便买了就能赚的，放长远一点去看增值。在这个过程中只有现金流才是你值得注意的，当然，如果没被砍的话还有负扣税。

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企鹅男孩

金靴族

发表于 2018-11-9 09:51 来自手机 |显示全部楼层

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v26v26oo 发表于 2018-11-9 10:15
第一，如果你说的是house，那么这10年负现金流要贴进去多少
第二，资金的机会成本是多少。算你20%的首付 ...

考虑就是100%全贷款的情况：

房子负现金流，每年亏损2%，10年亏20%

10年后，如果房子增值30%，就可以cover所有亏损和交易成本。

多于30%的增值就是赚的，我觉得概率还是很大的，至少在悉尼和墨尔本。

如果你有首付，每年还亏不了2%这么多。另外，随着房租的上涨，每年的亏损实际是在逐渐减少的，综合下来也亏不了年均2%这么多。