[Opinion] 腰斬不可能,而且對誰也沒好處

nz_engineer

假使真的腰斬40%姑且說這個假設 房東們為啥非要賣房而不等待將來漲的時候再賣？當然你說那些高杠桿貼錢持房的有可能會這樣幹,但是大量正現金流的為啥要自損40%賣房啥好處也撈不著？所以全體腰斬40%理論上不可能

再說跌 假設Sydney跌 OK 從1.1m跌到1m 的確是實實在在的跌 誰得利了呢？買買不起的屌絲還是買不起 仍然持幣觀望 除非指望跌95%才行

F430

对对社会和有产阶级心存不满的人有好处心里爽

bluetoliu

发重了

bluetoliu

Hurstville 当年house 60万的时候我也想再跌一半，实在太贵了，仅仅四五万收入要二十年才能还完，果断没买，如果上天再给我一次机会，嘿嘿

604

bluetoliu 发表于 2018-9-17 18:54
Hurstville 当年house 60万的时候我也想再跌一半，实在太贵了，仅仅四五万收入要二十年才能还完，果断没买 ...

当年是哪年？

hpehpe

得利的是前二年高价出货的人 低买高卖 生意就这么
简单

haoren

1929年， 1970年的世界性经济危机， 1998年的亚洲金融危机， 2008年美国的次贷危机，以及欧债危机， 希腊危机， 等等， 没人愿意发生。 可就是发生了。
曼哈顿的房子， 出现了腰斩， 之前已经有人贴出实例来了。
在一些人看来， 房价跌不跌， 是由人的感情决定的， 人想让它跌， 它才会跌。

以一楼说事。 高杠杆让一些人不得不割肉， 100万的房子， 他降到50万才有人愿意接手。 市场上的房子， 已经有许多人出价50万抛售了， 剩下的为数不多的正现金流房东， 如果还坚持卖100万， 别人还不笑话他蛇精病？谁买他的？

ultrahelix

日本香港美国爱尔兰房价都曾今下跌超过一半，国家经济都没崩溃，阵痛而已。难道澳洲的有钱人比其他地方更多？降息加息，房价会上涨也会下跌，都是经济周期，几百年来都是如此而已。买房卖房要踩对节点，赚赔由己，怨不得别人

0307

没有人跳楼还叫资本主义市场经济吗？本来就是依靠不停的新陈代谢来保持活力的。

stockcomments.c

大奶已經說好了，還有兩個半月，車是火，腰砍。
支持大奶。350萬HOUSE跌到180萬，我就出手。
支持大奶。房東下地獄。

nz_engineer

ultrahelix 发表于 2018-9-17 19:14
日本香港美国爱尔兰房价都曾今下跌超过一半，国家经济都没崩溃，阵痛而已。难道澳洲的有钱人比其他地方更多 ...

拿米國日本愛爾蘭說是的就是對經濟一知半解,曉得英聯邦社會的特徵麼？ 找下哪個英聯邦國家腰斬過的(UK/Canada/NZ)? 不是講澳洲經濟多牛逼, 而是國策不同,米國的持房成本地稅多高知道麼

ABC前兩天登文章講了 澳洲的樓市是too big to fail 講到底英聯邦國家房地產是支柱產業 真要跌政府會不惜一切代價救市(2008年澳洲政府就行動過) 而米國政府根本不管房市 隨便跌

nz_engineer

haoren 发表于 2018-9-17 19:10
1929年， 1970年的世界性经济危机， 1998年的亚洲金融危机， 2008年美国的次贷危机，以及欧债危机， 希腊危 ...

首先 你得默認前提是 每個國家情況都一樣 因為米國歷史上腰斬過 所以澳洲必須也腰斬？我說澳洲史上史無前例, 你說世界史上有先例
誰說每個人都持100萬的房子了 便宜的房子也腰斬？ 再說了持100萬房子的就沒有mortgage-free的？他們為啥非賣不可？

事實證明一切 等澳洲腰斬後歡迎大家來挖墳鞭屍

nz_engineer

0307 发表于 2018-9-17 19:15
没有人跳楼还叫资本主义市场经济吗？本来就是依靠不停的新陈代谢来保持活力的。 ...

你還真相信澳洲明年降40%, 一大堆房東(比如這裡諸位)紛紛跳樓？

0307

nz_engineer 发表于 2018-9-17 19:41
你還真相信澳洲明年降40%, 一大堆房東(比如這裡諸位)紛紛跳樓？

不一定是一年，也可以是几年或更多。
实质是要等10-20%高风险投资者输掉底裤，跳不跳无所谓。
不然无法实现新旧交替，没有尸体就没有养分。
地产博弈并不产生财富，完成的是财富再分配。

nz_engineer

0307 发表于 2018-9-17 19:51
不一定是一年，也可以是几年或更多。
实质是要等10-20%高风险投资者输掉底裤，跳不跳无所谓。
不然无法实 ...

你現在有多少confidence斷言澳洲持房的絕大多數都是貼錢持房的高風險投資客？ 你說把那幫高風險的踢出局這是一個話題 然後踢出局後是否就房價腰斬了 是另一個話題 我看正現金流的 / mortgage-free的房東們一點都不擔心呀

0307

nz_engineer 发表于 2018-9-17 19:55
你現在有多少confidence斷言澳洲持房的絕大多數都是貼錢持房的高風險投資客？ 你說把那幫高風險的踢出局 ...

没有，相信大多数的投资者还是理性的。
理性不代表不会有损失。
但高风险的总是会有，10-20%，是个正常的概率。
赌场里的客人大多输得起，但输掉底裤的赌徒也总会有。

nz_engineer

0307 发表于 2018-9-17 20:02
没有，相信大多数的投资者还是理性的。
理性不代表不会有损失。
但高风险的总是会有，10-20%，是个正常的 ...

所以我們的觀點其實是一致的 我也認為那小部分的高風險投資者遲早要出局,但這並不會造成啥所有房市都腰斬40%.

haoren

nz_engineer 发表于 2018-9-17 19:35
首先 你得默認前提是 每個國家情況都一樣 因為米國歷史上腰斬過 所以澳洲必須也腰斬？我說澳洲史上史無前 ...

首先说， 你这种以前没发生过， 今后就永远不会发生的观点是错误的。 万事都有第一次。
其次， 逻辑上讲， 因为有美国， 日本等其他国家的先例， 我没说澳洲就一定会腰斩。 如果澳洲向德国那样， 一直就不存在地产泡沫的话， 还腰斩什么？我反对的， 是你的逻辑。 在你认为澳洲已经是地产泡沫的情况之下， 还断言一定不会腰斩。

0307

nz_engineer 发表于 2018-9-17 20:04
所以我們的觀點其實是一致的 我也認為那小部分的高風險投資者遲早要出局,但這並不會造成啥所有房市都腰斬 ...

40%，只是一种预估，不一定作数，分布当然也不会均衡。
以租售比来说事比较靠谱。

nz_engineer

haoren 发表于 2018-9-17 20:16
首先说， 你这种以前没发生过， 今后就永远不会发生的观点是错误的。 万事都有第一次。
其次， 逻辑上讲 ...

歷史數據不能用來保證將來 但是有分析的參考意義 現在AI用來預測未來也是利用歷史數據來分析推測

當然一切皆有可能 明天小行星撞地球也有可能 只是概率不大

為啥米國日本大跌過 澳洲英國加拿大新西蘭不跌 你沒去思考過深層次社會經濟原因 以為只是"碰巧"

爬山虎

nz_engineer 发表于 2018-9-17 19:55
你現在有多少confidence斷言澳洲持房的絕大多數都是貼錢持房的高風險投資客？ 你說把那幫高風險的踢出局 ...

跌不跌，现在已经是定论了。
跌多少是现在的热门话题，结合我个人的实际情况说说看法，个人认为主要的决定因素有三个，
第一，是贷款利率
第二，是房产供需比率
第三，国际经济环境
我觉得只要利率在未来十二个月上浮到百分七，跌百分四十的可能性是存在的。激进的华人投资者会死掉一批，特别是付掉按揭以后基本嘛钱不剩的那种，估计占华人比率的百分五到十，（非统计数据，就是自己身边朋友的比率）。
供需基本面不存在跌百分四十的基础，大的地产开发商，早在16年就停止拿地了，现在大型项目主要是中国的开发商在搞，等交盘以后。新项目现在犹豫的也多。小项目大家都是拼命赶工，年底前估计大部分能落地，未来三四年，新项目开工率会严重不足，从而调节供应，但是平衡还是需要，最少三四年过程的。如果短期存在恐慌，还是会被打压得厉害。以我自家周边的房子为例，现在挂牌价格比高峰跌去百分十左右的很多（之前一百四十多万，现在一百二十三的很多，个别一百万出个头的也有），问题是就这个价格还有卖不出去，假如继续涨利息，下行的动力还是很大的。由于移民还是在持续，去库存只是一个时间问题。
供需的另外一种，是出租房空置率，现在这个比率还没有超过百分三，说明出租市场还是没有问题的。房市的问题在于，由于价格虚高，导致出租回报率偏低，投资市场有强烈的回调需要。
世界经济大环境变数很大，我整体看空中国经济，希望能平安过渡未来几年。

说了一堆屁话，我的观点是，
如果加息少于50基点，悉尼今年要继续跌百分三，主要下跌动力来自套房
如果加息超过零点五5少于一点5，再跌百分五到十，累计跌幅在百分十到十五之间。
加息超过一点五，不到三，累计跌幅在百分二十左右
加息超过百分三（实际支付利息百分七），跌幅百分四十不是白日梦。
请不要继续用一三年的市场回调作为乐观例子，你问问身边有多少人没有把房产升值部分通过各种方式从银行套出来，并且花掉了（鬼佬是真花了，华人再投资的居多）。套钱出来的大多数人收入在五年间收入并没有增长百分二十以上，但是负债增长大大超过了百分二十，（过去五年我个人的净负债增加了一倍不止，其实我已经算比较保守了，这些年从来没有refinance过，并且只买正流房产）。

可以预见的是，生活水平最被打击的是白领阶层，但是房价跌幅相对小。有房蓝领返回租房市场的比率最高，外围社区的下跌会最快。（我今年在蓝领区挂牌了一套投资的,初始挂牌价格已经比高峰下调百分六左右，挂牌过程中又下调了百分五，如果有人出价，我起码会接受百分三还价，但是目前还没有成交。）不知道别人的房子怎么样，这是我的实际例子。当然，我的房子买的早，一直都是正流，没有实际的压力。
我太太跟踪了一下过去几年我们去参加拍卖，但是没有买到的房子，好几个今年再次挂牌了，相信是投资者，结果百分一百流拍了。

nz_engineer

爬山虎 发表于 2018-9-17 20:50
跌不跌，现在已经是定论了。
跌多少是现在的热门话题，结合我个人的实际情况说说看法，个人认为主要的决 ...

難得看到如此專業的comment 先讚一下

江苏小伙子

又在害人了，05年大喊房价会腰斩，连Simon都出来喊衰，不知道那波选择卖房的人现在什么心情。

不知道是依据什么情况这么说。政府基建投入很多，失业率稳定，空房率也基本稳定，澳元低利于出口，只是利率有上涨趋势而已，但是这个利率和08年8%还有十万八千里。

除了战争和大规模经济衰退之外，实在看不到依据。如果那样，手里握着几套房的政治家会怎么做？

而无论05年，08年还是12年买房的应该都很庆幸当时的决定，买到好房不容易，看到合适的就下手，但要保留一些弹性空间。说不定又是下一波的最低点。

爬山虎

nz_engineer 发表于 2018-9-17 21:05
難得看到如此專業的comment 先讚一下

我的投资很单一，地产占了资产总额的百分九十以上（净额），投资都有账面盈利，只有很少的一点股票，不会搞整体都在亏。

其实我是看空做多派，相信三五年市场会跌，但是有合适的时候还是会继续买。

bluetoliu

604 发表于 2018-9-17 19:05
当年是哪年？

08 09年

ultrahelix

nz_engineer 发表于 2018-9-17 19:32
拿米國日本愛爾蘭說是的就是對經濟一知半解,曉得英聯邦社會的特徵麼？ 找下哪個英聯邦國家腰斬過的(UK/Ca ...

604

bluetoliu 发表于 2018-9-17 21:34
08 09年

谢了

bluetoliu

爬山虎 发表于 2018-9-17 21:12
我的投资很单一，地产占了资产总额的百分九十以上（净额），投资都有账面盈利，只有很少的一点股票，不会 ...

看空做多派，你这是要另立山头啊，好门派，足迹从此再无战火，需要护法吗？我来应聘一下：）

惊天战神

正现金流的总的来说还是少数，无论耗子和公寓杂七杂八的费用可不会随着房价下跌而下调。

ailsalu

爬山虎 发表于 2018-9-17 20:50
跌不跌，现在已经是定论了。
跌多少是现在的热门话题，结合我个人的实际情况说说看法，个人认为主要的决 ...

厉害