什么公寓才适合投资呢？

ccbbaagg

大家认为什么公寓才适合投资呢？一个好的公寓必须具备的条件？

liuji1

Location 要好， strata 要低。楼质量过得去，要不然没完没了的维修费，房东变成除了给银行打工还要给strata 打工。最重要的是现金流的考虑了。洗耳恭听其他人的高见

pmp6

liuji1 发表于 2018-8-20 11:07
Location 要好， strata 要低。楼质量过得去，要不然没完没了的维修费，房东变成除了给银行打工还要给strat ...

澳洲没有发现任何值得投资的公寓

ccbbaagg

liuji1 发表于 2018-8-20 11:07
Location 要好， strata 要低。楼质量过得去，要不然没完没了的维修费，房东变成除了给银行打工还要给strat ...

谢谢

cincinchoi

好的location + 好的开发商。

ccbbaagg

cincinchoi 发表于 2018-8-20 11:23
好的location + 好的开发商。

如何定义好的location？

pmp6

只有适合自住的公寓

悉尼麦迪

以现在市场来说 澳洲甚至悉尼没有好投资的公寓 难租，难卖，价格跌

cincinchoi

ccbbaagg 发表于 2018-8-20 11:34
如何定义好的location？

个人感觉距离CBD越近越好，或者交通和生活设施现在就已经很方便的，周围有学校就更好
房价稳定，易出租

爱摇滚的大象

Chatswood

papayabu

每套情况不一样，算算yield（出租率高+租金高+好的strata，好的公寓环境感觉会很不一样的）。

个人建议楼花就别碰了，找保养好的二手房，面积大价格低的。

举例悉尼一房公寓　$７００ｋ,租金$６００一周，一年除去利息ｓｔｒａｔａ其他杂七杂八费用$11000, 一年负现金流８０００多，拿来做负扣税。

墨尔本两房公寓　$５５０ｋ,租金$５５０一周，一年除去利息ｓｔｒａｔａ其他杂七杂八费用 $6600，基本持平。

再用折旧退退税，过两年都可以实现正现金流，it pays for itself　

jasonskanky

以悉尼举例，
如果你收入高，比如年收入至少50万，那就买有景的高端公寓，比如milsons point，barangaroo或者东区豪区有水景的公寓，那种地方属于租金回报率较低但是房价很稳定增长,共同点就是拥有无敌海景还离city近的稀有资源，买家都是土豪不在乎钱。另外收入高，房租低每年抵扣税也厉害。
足迹平均工资就买745，bondi junction, st leonards，surry hills，paddington类似的公寓，这种永远不愁买家。
其他地方你可以考虑正或接近现金流的内西区，交通方便租客不愁。

satellite2019

价格低，物业低

Xenabear

Location已经没用 了,要看附近在建的公寓多不多,坑爹的康嫂还批了多少没开工的项目

aulaoda

combot

strata贵无所谓,全部负扣税

Xiaomimi

现在悉尼的公寓别买 ！  

马邦德

你这个问题回答起来可大可小，我按照两种逻辑来给你回答，一是、特殊的楼盘或者户型；二是、一般的投资逻辑

一【特殊的楼盘或户型】

这种指得是海外买家转售的或者出世就会是爆款的楼盘。比如：今年一些楼盘很多是海外买家损失10%首付转卖的，这种你都不需要考虑太多，因为投资主要看入手价格，你入手价格就低于市场价10%，买入就一定是上涨的。

一些爆款楼盘：比如Crown Infinity和Lend lease  Darling Square，爆款楼盘一般有两种模式：1、直接建在现有的火车站或者购物中心之上的楼盘：这种楼盘直接建在区内人流量最大的地段，是绝对稀有的，单单开发商拿地的价格就至少要在5亿澳币以上，像Crown Infinity、Top Ryde Center就是这样的楼盘；2、社区整体规划类项目。这种项目一般是开发商投入10亿到20亿建两千套左右的公寓，同时社区内还有上万平米的购物中心、酒店等多种物业类型，这种项目分好几期，只要你能抢到前几期就一定会大幅增值。比如：Central Park就是这种。

悉尼的土地自由买卖，所以建立项目的层次和规模就完全看开发商的实力，同一个区，你随便买三栋House只要审批通过了也可以建公寓，你花五六亿买一个购物中心然后在上面盖房也是做项目，所以投资买房一定要关注开发商拿地成本、规模和套数这种信息，我是没见过三五十套的小盘成为爆款的，因为懂建房的都知道这种小盘利润非常低，只有节省建造费用才有利润赚，质量可想而知。当然，我上面说的这些都不是绝对，看个人理解，喜欢较劲的别来招我

二【一般的投资逻辑】

一般的投资逻辑买房就要分这么几步了：选区——>地段——>楼盘档次

选区很关键，第一点就是看区域经济，经济带动就业，就业拉动房价增长才是最正常的房市循环。悉尼70%的就业岗位都在CBD，所以无论房市周期如何CBD的房子是不会跌的——去年John Holland以8200万买下了275 George Street，前几天刚刚转手以2.4亿卖掉。为啥能爆赚如此之多？因为CBD的土地价格是一直增值。买公寓也是同样的道理：增值的是地价，而建筑物的价值是贬值的。一般住宅用地rezone类型都是R1到R4，而像CBD和Macquarie Park这种区，土地的类型是B5——你在商业用地上建公寓，房子能不增值么？悉尼的土地类型网上都是可以随便查到，所以你看一个项目的时候先看项目地址，判断开发商的买地价格和单套成本，比如1—3 XX st, Croydon，很明显这个site就是由三套House组成的，那么你就可以去查一下这个区House的均价，大概就能判断出开发商的拿地成本，像这种盘就一定是成本很低的小盘。然后你在看套数，是几十套的盘，还是两三百套的盘直接就决定了楼盘的规模和层次。

至于什么“区内楼盘太多就不好”这样的言论完全是错误的，因为任何一个区的房价都是靠楼花拉动的，只有不断Rezone土地，然后在上面盖大批量项目才能最大化土地的价值，进而才能联合升值。至于区内是不是供给过剩，你可以去查空置率曲线图和房价、租金图，但一般投资房产都是要持有五年以上的，只要大方向看得准，这些数据图其实也不是很重要。

至于地段，在我看来考察楼盘地段，除了火车站和大型购物中心，其他任何公共设施都够不上卖点，比如什么高尔夫球场、公园等等——土地上的东西只有足够多的人流量才有价值。当然，大学算一个有价值的参考点，但这条标准不只是针对Macquarie Park说的，而是在悉尼买房的一个统一标准，所以一般区域项目的地段就只看其到火车站及大型购物中心的距离！

至于物业配套，物业配套：每个Council都有当地的DCP要求，并不是说你买入多大面积的地块儿都能用来建房，如果说DCP是45%的话，那么剩下的部分你只能用来做绿化或者建造其他设施。这时候你就需要重点考察这个楼盘是否有相关的泳池、健身房、花园等设施，这个是衡量开发商责任心和提升楼盘的档次的重要标准。

至于装修标准，任何一个楼盘开发成本中占比较大的部分有：地基、地板/楼梯、外墙、内墙、墙面饰面、装修。除去地基、楼板是你看不到的，外墙、内墙、墙面饰面和装修都是你在展厅里能看到的。装修标准大体上还是看开发商的层次，具体细节就是看比如：地板是什么木材、大理石多厚、厨卫采用的是品牌的何种系列等等。


所以说，投资要看的是区域大方向+开发商档次+楼盘细节，这个只是我个人观点，不同意的可以举例说明，但不接受毫无逻辑的反驳

fyradium

马邦德 发表于 2018-8-20 16:32
你这个问题回答起来可大可小，我按照两种逻辑来给你回答，一是、特殊的楼盘或者户型；二是、一般的投资逻辑 ...

xiaobenmao

没有。。

惊天战神

有，但不多，而且要看你怎么玩，这里面很有讲究。常在河边的才知道，呵呵，脑子不够活，手段不够多，消息不够灵通，人脉不够广的还是别入套

好为人师

房价不涨，负扣税有意义吗？

Mary.zheng

离火车站近，附近学校好。

Esther晨星

地段 地段 地段；价格 性价比

马达7250

短期看租金回报，长期看房价增长。选什么样的项目看你注重哪方面。谈其他的都是忽悠。

pinksky

1.绝对不碰损失10%的楼花，当业主宁可损失10%都要跑，证明这个楼盘没有价值，如果有价值，好卖，无论怎样也会交房后再卖。
2.工资高不会买二手房，负扣税会什么都没有，这个旧房子一点儿价值都没有，而且旧房子的升值空间有限。
3.靠市区的租金是很高的，比偏远地区的house 的租金可要高得多，而且涨得快。有土地才会涨得快是最不靠谱的想法。公寓最重要的是地点和哪个公司开发的项目。太大的项目最好不要碰，因为物业费会很贵，使成本太高。

nmanz

location location and location

大飞机

便宜的。捡漏的。

@树

马邦德 发表于 2018-8-20 16:32
你这个问题回答起来可大可小，我按照两种逻辑来给你回答，一是、特殊的楼盘或者户型；二是、一般的投资逻辑 ...

Mark 加分

Benz20xx

papayabu 发表于 2018-8-20 11:54
每套情况不一样，算算yield（出租率高+租金高+好的strata，好的公寓环境感觉会很不一样的）。

个人建议楼 ...

负现金流8000多怎么出来的