the Ponds的这个叫signature的新house如何啊？

Vurav

看介绍离火车站很近，价格也不贵啊，4房才80万不到，它这个周围的2个学校怎么样？住在高中附近，会不会被不良高中生偷窃概率高？

Signature at The Ponds is located just minutes to The Ponds Town Centre and Rouse Hill Town Centre, immediately opposite Riverbank Public School, The Ponds High School and close to St John Paul II Catholic School, Schofields train station & the nearby future Cudgegong station which will be part of the new Sydney Metro Northwest Rail Link

刮胡刀

胖子在black town里算最好的了

Vurav

刮胡刀 发表于 2018-8-4 18:37
胖子在black town里算最好的了

the ponds属于blacktown的？
是不是宝琴山更好？

Atlassian

买THE PONDS 又离火车站近的，勇气

语过添情

太偏。感觉几年都不会进城一次

jack9889

Vurav 发表于 2018-8-4 19:18
the ponds属于blacktown的？
是不是宝琴山更好？

The Ponds确实属于Blacktown Council的。

马邦德

【西北】

Kellyville五年来本地居住者平均年增长率为：8.29%

Rouse Hill五年来本地居住者平均年增长率为：3.94%

The Ponds五年来本地居住者平均年增长率为：34.7%

Schofields五年来本地居住者平均年增长率为：14.7%

Riverstone五年来本地居住者平均年增长率为：3.78%


这是西北各个区自住人数的平均年增长人数对比，其他任何数据你都不用看，就只看这一个数据就知道西北哪个区更好了

applenice1982

Go

applenice1982

呵呵

applenice1982

哈哈

applenice1982

Where is it

applenice1982

Cool

ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-6 18:20
【西北】

Kellyville五年来本地居住者平均年增长率为：8.29%

总人口低，搬去一点点人，人口增长速度就可以很高了。这个反映不出来实际热度。

马邦德

ozsun2000 发表于 2018-8-6 19:12
总人口低，搬去一点点人，人口增长速度就可以很高了。这个反映不出来实际热度。 ...

我说得是上升周期问题，你看不懂？

ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-8 17:57
我说得是上升周期问题，你看不懂？

这个数据当然和样本的size有关。就是人口的比例也有关。

马邦德

ozsun2000 发表于 2018-8-8 19:06
这个数据当然和样本的size有关。就是人口的比例也有关。

你都不知道哪儿看数据，跟我这儿瞎聊什么呢？暂且不说数据比较是建立在同市场价位的基础上，你看过各区的人口基数么？就跟我聊？

ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-9 15:38
你都不知道哪儿看数据，跟我这儿瞎聊什么呢？暂且不说数据比较是建立在同市场价位的基础上，你看过各区的 ...

数据本身没错，但你的结论有误导！你抛开数据样本的大小来定出哪个更是优胜区域，简直就是瞎扯。

漫游

光脚上来问楼花

马邦德

ozsun2000 发表于 2018-8-9 16:29
数据本身没错，但你的结论有误导！你抛开数据样本的大小来定出哪个更是优胜区域，简直就是瞎扯。 ...

你自己不查数据，就说我说的有问题，这些区的基数本来都是同一数量级的

ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-9 17:36
你自己不查数据，就说我说的有问题，这些区的基数本来都是同一数量级的 ...

我说的是凭这个数据推论到你的排列这些区座次优劣，实在是太过于乏力。这些数据是不应该这样用来证明你的观点。 或许The Ponds 和其它周边地区比是具有优势，但这个数据无法佐证你的结论。
我没有贬低提高哪个区的意图。

马邦德

ozsun2000 发表于 2018-8-9 19:30
我说的是凭这个数据推论到你的排列这些区座次优劣，实在是太过于乏力。这些数据是不应该这样用来证明你的 ...

研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲线分析、区域发展规划分析、区域历史分析等等，分析方法很多，但如果你不懂如何运用就会很混乱，因为数据可能出现相悖的结论。今天，我就要通过这篇文章谈一下分析方法的权重和主次问题：



一、考察一个区最重要的数据是年均人口增量数据

在悉尼，某个区域的一切基建利好、就业发展以及受欢迎程度最终都将转化为年均人口增量数据，所以，这个数据是所有数据中最重要的，是一个区域的基本面，其他任何数据都不用看。这是很简单的道理：如果一个区域人口发展得好、受欢迎，年均人口增量必然很大。在悉尼，一般的年均人口增量数据是4%左右，如果低于或者在这个比例周围浮动的话，基本说明区域的房市进入了一个稳定期，比如CBD或者内西区，这种情况下你就需要根据第二点“空置率及房价和租金曲线分析”判断区域的房市现在处于何种周期中再决定是否进入。但像Waterloo、Rhodes、WWP、Chippendale、Wolli Creek这种年均增长率在15%甚至20%以上的区域，根本不用考虑太多，未来五年一定是上涨的！这里要注意一点，这种年均增长率数据是指在本区买房或者租房的人数，不包括海外买家，所以数据本身跟海外买家也并没有太大关系。这里可能大家还会产生一个疑问：真得只看这一个数据就行么？难道不用看房屋供给数据么？由于当地Council在制定房屋供给量时本身参考的就是年均人口增量，年均人口增量数据是因，房屋供给量数据是果，所以二者一定是不矛盾的——就只参考这一个数据就可以！另外，判断投资增幅一般都是以五年为期限，但这五年之中一个区域的房市一定是处于不同周期的，悉尼没有任何一个区的房子买完卖掉就会马上涨，除非是像Rhodes Central、Crown Infinity、Lendlease Darling Square这种爆款项目，我能给你保证的只是区域的长期增值，至于什么时候卖掉变现就需要你根据区域的地产周期顺势而为！



二、利用区域空置率及房价和租金曲线数据判断区域现在处于何种周期中

区域空置率及房价和租金曲线数据是第二重要的数据，一般我们讲年均人口增量在8%左右才能构成投资的基本面，判断以这种比例增长的区域就需要你根据相关数据先判断房市处于何种周期中，这种判断为的是决定以何种价格买入项目，比如你通过曲线数据判断出现在某一区房市处于下行周期，那么你就一定不能以常规市场价买入，因为下行周期一定会出现捡漏户型这个时候买入捡漏户型，再加上人口增量的保证，房子就一定会上涨的。



三、通过开发成本分析判断房价上涨的空间

如果说投资就是一种赌博，那么“开发成本”或者说“土地价格”就是对方的底牌。很多买家拿着同样的预算发现有五六个区可以选，于是就蒙了，不知道买哪个。这时候，我告诉你，千万别听周围朋友的意见，由于房子有面子属性，很多人推荐你某个区可能只是为了彰显自己居住的区很有“面子”，但实际上他选择的楼盘可能会很垃圾，所以这种推荐完全没有意义，而你需要做的就是通过分析一个项目的开发成本判断楼盘的真实价值。比如：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？我相信选择Rouse Hill的会很多，而且他们都会给出你很多看似合理的原因，比如：西北轻轨、区域大型规划等等。但我想说正是这些自以为聪明的人落入了“圈套”：在地产开发中有一种玩儿法就是开发商以很低的价格拿地，但是通过大量的媒体宣传或者Agent宣传把某个区炒热，然后大量吸引买家，等热度过了买家才会发现区域房价正大幅下降——所有买到下跌区域的买家无疑例外都掉入了这种陷阱。这是为什么呢？原因很简单：房价可以通过媒体宣传炒起来，但地价是不可能的，因为土地的买家是开发商，他们更懂精确地计算，而房子的买家是普通消费者他们只懂人云亦云。再回到之前的问题：Rouse Hill和Campsie的一房公寓都是40多万，你买哪里？运用开发成本分析的方法就很好解决这个问题：根据土地售卖价格Rouse Hill单个lot的成本是10万，而Campsie带DA单个lot的成本是30万，你同样花50万买成本30万的划算，还是10万的更划算？答案显而易见！

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ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-10 15:56
研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲 ...

你已经回答我想要说的！

ozsun2000

马邦德 发表于 2018-8-10 15:56
研究一个区有很多分析方法，比如：区域人口增量、开发成本分析、区域就业数据分析、空置率及房价和租金曲 ...

如果把Campsie的house和大西北比。我选Campsie