问大家个买commercial property的问题。给大家慷慨加分

bobotoday307

打算买个商铺，现在有房客租3+3的租约在开饭店，租约是房客和房东直接签的，没有经过中介。我有三个问题想问大家，

1:这个商铺下个月拍卖，如果我买了的话，这个租约如何过渡到我的名下？是我自己找个律师重新起草一份租约然后让房客签吗？还是我让过户律师直接把旧租约改成我的名字？一般是怎样操作的呢？

2:这个商铺今年要做market review。是不是俗话说的房客和房东讨价还价的时候？这里有什么需要注意的吗？为什么去年才签的3+3合同今年就要review? 不是一般3年结束后，option时才review吗？

3: 我以个人名义买，需要交gst吗？

谢谢大家了。请不要嘲笑我这么外行，我也是尽力在学习中

Rocher1895

你买的时候中介会帮你和tenant谈renew lease和transfer的事。建议你通过中介出租，注册commercial lease，走正规途径。

zzfgg123

自己管理就行 很简单的 commercial的一般用不着中介除非拖欠严重或者租客事多你实在不想管 否则就是每月一张invoice

HonorC

我也在学习中，帮顶。
我觉得还是交给中介稳妥，找个专业做commercial的，我记得商铺按常理是3% market review

牛豆

1 不建议用个人名字购买商铺，最好是用Trust，具体的去咨询你的会计师。

2 买之前一定要先找律师看Lease agreement，商业地产的核心就是这个agreement，很多租约会有不同的隐性条款，一定要注意。房产过户后租约会直接过户给你，你不能对原有租约进行修改。

3 Market review，个人建议你找个第三方评估公司，费用5000-8000，我第一次没找只涨了2.3%，五年后找评估公司做market reivew，租金跳涨12%，而且你和房客谈判时也更有底气。Market review 可能是每年，也可能是每5年，10年，具体看租约。

4 管理问题：我的物业是长租约12+5X6 总共42年，租客又非常稳定，所以我是自己管理。但临街的餐馆可能没有那么稳定，可以考虑用中介，管理费应该不超过3.3%

5 空置物业要交GST，有租客的不用交

6 不要舍不得律师费和会计师费，大几百万的物业，花3，4万咨询费绝对是值得的。每个行业都是要交学费的，我所有的经验，对行业潜规则和各种陷阱的认知，都是花时间+真金白银买来的......



以上内容，仅供参考！欢迎加分！

zzfgg123

HonorC 发表于 2018-5-17 11:44
我也在学习中，帮顶。
我觉得还是交给中介稳妥，找个专业做commercial的，我记得商铺按常理是3% market rev ...

差不多其实，租客要比民居靠谱的多，毕竟人家做生意的。。。。market review是看租约的。。。。一般是第三方机构，3%是fixed rate一般

frankye1977

楼主记住，现金奶牛谁都不会卖。
要出售你仔细研究下，这个事蹊跷，为什么一年review是不是不同意租客可以走。
还有自己管理可以，为什么租约没有注册。

haroldann

frankye1977 发表于 2018-5-17 13:34
楼主记住，现金奶牛谁都不会卖。
要出售你仔细研究下，这个事蹊跷，为什么一年review是不是不同意租客可以 ...

这个逻辑下还有商业吗

blueeyeskitty

1. 看现在的租约条款，一般都可以改房东。房客要重新做bank guarantee in you favour.
2. market review可以在lease期间，看条款，这个对你有利。
3. 要注册GST，否则卖家charge你GST你没办法claim。