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[行情讨论] 入行十年，我对房价的力量一无所知-卢俊 [复制链接]

发表于 2018-5-9 11:27 来自手机 |显示全部楼层

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我是一个地产人，从2000年开始，入行差不多有20年了，看过行业波动，自己也买过几套房子，但是我却再也看不懂房价"

以上这句话是带我入行的地产人对我说的

01
我第一份工作是在一家代理公司工作，日常的工作就是写报告，就是写一份看上去很专业但是本质上是让甲方爸爸爽的研究报告

公司也代理上海的不少项目，所以我也大概知道上海不同角落这个城市的房价大概怎么样了

也不知道是幸运还是不幸，我入行是2008年，也就是金融危机这一年，这是少有的整体中国房价绷不住的那一年

那一年上海大量的项目开始光明正大的打折降价销售，本质上就是少赚点钱能够多卖一点

所有人都在打折，所以整个行当都有点恐慌

公司里代理的周浦一个项目刚好也是这一年首开，大家讨论了半天，我写了好几份市场调研报告，最后大家把价格定在7000，觉得在南汇这么一个项目，差不多是合理的

嗯，7000块定价，行业在挣扎，我还担心会不会有问题，这时候在我边上带我的师傅胖子就和我说了一句：今天就让你见识下什么叫买房就跟买白菜一样

果不其然，一到中午，整个售楼处的人都拼命往里面挤，所有人都喘不过气来

这是我第一次见识了什么叫人山人海

我问胖子为什么会这样，不是市场舆论都很焦虑么，胖子抽了根烟，幽幽的说了句：买房终归是个少数者的游戏，和外面的舆论没半毛钱关系

嗯，这是我第一次对胖子的话这么坚信，不仅仅因为胖子说了这句话，而是因为我没听胖子的而信了那所谓的舆论，没有买这第一批次卖出来的房子

02
后面的事情就有点玄幻了，4万亿一下子把我们咋懵了，别说我们了，公司老板都没见识过这种场景

什么场景，就是压根不知道这4万亿花在哪里了，这房价就蹭蹭蹭的往上走

我问胖子：理由呢，这4万亿花哪了，就喊了个口号房价就上去了
胖子说了句：你丫废什么话，指不定涨的房价就是那4万亿

在08年年底，行业全面性回暖，速度快的惊人。在那个时候，我决定了，我想买房，百年一遇的金融危机都不过如此，还有什么好怕的呢

但是尴尬的是，刚入行2年的我，没啥关系，买外面的房子，买不到，想要买自己公司的，最近刚好没开盘，去外面买二手，讲真，遇到的中介就是傻叉，最会玩的就是把你关在小房间里给你洗脑

然后得知周浦的项目第二批要开盘了，我想就买这一批吧，起码自己可以买到好房源

不过神奇的是，因为行业回暖，甲方爸爸的心态也波动了，一直想的是：再等一等会不会更贵

那时候的行情，预售证的价格甲方可以自己定，开盘的时间也可以自己定，你开心的话半夜都可以

所以不到最后一刻你不知道这个楼盘会卖多少钱，作为代理公司当年一直说服早点卖早点卖，互相之间就在这样博弈中

终于等到了开盘，时间是09年的下半年，接近尾声了，周浦项目第二批开盘，均价1.3万

03
这一次项目上聪明了，没有在售楼处开盘，选择一个办公楼里，一下子拿了800套房子，也没对外公开，也算作为公司福利，也让内部员工先选

我想，我终于等来了买房时机，为公司拼死拼活熬夜写这么多报告，终于有机会蹭点公司福利了

开盘前的一天晚上，我还和家里商量要什么户型，什么楼层不要，总价要控制多少等等等等

第二天胖子也给面子，说你早上不用进公司了，先选房子吧

要知道，在我连续加班4个晚上之后听到这个消息是多么开心，又可以睡懒觉又可以买到房子

那一天我幸福的睡到8点起床，然后淡淡定定的来到办公楼里

没想到的是，迎接我的依然是人山人海，200平米的地方都看不到人。说好的只对内部员工开放的呢，怎么这么多人

我拿的号是250号，意味着我是第250个可以选房的人

我想既然拿出800套房子，应该可以选的余地还挺多吧

所以我傻乎乎的在一个角落捧着七龙珠等人叫我

当叫到我的时候，我猛然发现留给我的楼层已经很少很少了，后来才知道，一些人在安静的等号，边上朋友带朋友插队的比比皆是

房地产这行，对尊重规则的人都不太友好。留给我的就是要么买这一批最贵的，要么就等下批

从此我就明白了一句话，叫买房要趁早。这里的趁早不是年轻时候买房，而是买房当天要早点起床，因为你确实不知道会遇见什么

最后我还是决定买了，因为后面还有一百多号人在等着，讲实话那个时候什么选房技巧什么楼层最好都是屁话，唯一的原则就是：还有哪些剩下的，挑一个

后来我选了这批开盘最贵的一套房子，单价14700，超过均价接近2000块

04
买到房子之后，和胖子和他的领导聊天，他们的统一观点就是：买的太贵了

理由如下：
● 13000已经是一个比较高的价格，你还买了小区里最贵的，不值得
● 后面这个项目还要卖1000套，供应量很大，后期价格应该涨不上去
● 周浦地方实在太远了，去任何一个地方都要一个小时以上，这样的郊区位置后面价格有危险

我听着感觉有点道理，毕竟这些逻辑说下来没有一个是错的

当然，胖子也安慰我说，既然已经买了，就别想那么多，你这个楼盘大概能涨到23000左右，后面你就可以抛掉了，换到其他地方去，这样的价格在这个区域已经很危险了

既然房子买了，我也没想法了，安心工作，安心等待交房

不过后面也出了个岔子，本来说好的地铁，也不知道为啥后面换地方了，离楼盘还有2公里，步行不可达，对于这样的郊区项目，没有地铁生活压力陡然增加

就当我领导的各种判断和这样的利空消息浮现在我们脑海里的时候，我经历了这个超级大盘的后面3个开盘，价格分别是17000、20000、23000

当我把这个现象问胖子的时候，胖子挠了下头：“麻痹我怎么知道”

我问要不要卖，他说不要卖了，不做决定总比做错决定要好

后来我跳槽了，到了一家开发商那边工作，离职前我和胖子吃了顿散伙饭。喝大了之后，我问胖子最后一个问题：

“我们对虚高这两个字是不是有什么误会”

05
后来项目交房了，我在里面住了2年时间，在2015年我卖的时候单价是28000，而现在二手房的价格是45000，听说边上的一手房开盘均价是58000

我现在其实还时不时会和胖子聊上海房价，作为地产人他跑遍了上海所有区域，也经历过行业的各种变化

说实话现在拿出任何一个地块让他定这个项目可以卖多少钱他都可以一分钟回答的出来，但是但凡聊到未来趋势，我们发现我们的底气变得越来越不足了

做这行越久，你会发现你越看不懂房价

有利好消息出台，我们尝试去研究利好都落在哪里，会不会有打折，但是没用，房价硬生生的涨上去。利空消息出台，我们很恐慌，但是落地之后对市场好像没有什么影响

这就是这个行当给我们最大的感受，当我们越理性的分析里面的起承转合，我们越发现你说的都是对的，但也是没有用的

后来，当我跳槽之后，我发现越来越多地产人和我聊国运这件事情，他们说很多东西看不清楚的，运气来了就来了，挡不住

我问：这个运气还会有多久
他们会说：还有起码20年吧

讲实话，3年前我听到这句话一定觉得他就是一个傻逼，看不透行情就会用运气来解释
3年后我发现，我才是那个傻逼

06
如今我回忆起入行至今我最受用的一句话，大概就是这句

“买房，终归是少数人的游戏”

这是胖子之前和我说的，正是因为是少数人的，所以大盘的影响几乎不会对市场产生什么干扰。只要拿出来的房子，最有钱的几位愿意买单就好了，其他的舆论也好悲观也好都不需要考虑

我现在咀嚼起来感觉太有道理了
但是其实胖子说了这句话之后后面还接了一句

“如果变成了多数人的游戏，那国家也不允许房地产这行出现问题”

时至今日，我把这两句话连起来咀嚼，各种滋味泛上心头