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[自购小窝] 10 royal st Chatswood [复制链接]

audi

发表于 2018-4-14 20:38 |显示全部楼层
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旧房子，价格4.65m

刚刚成交

为什么？为什么？这么贵
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LoveMyHome96

发表于 2018-4-14 20:41 |显示全部楼层
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off market?

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audi

发表于 2018-4-14 20:42 |显示全部楼层
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LoveMyHome96 发表于 2018-4-14 19:41
off market?

Yes， off market

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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 20:45 来自手机 |显示全部楼层
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766sqm的地，duplex site

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咬人的蓝色水瓶

发表于 2018-4-14 20:47 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 19:45
766sqm的地，duplex site

766不能建DUPEX，去年就至少要820-830以上的地了。

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LoveMyHome96

发表于 2018-4-14 20:47 |显示全部楼层
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本帖最后由 LoveMyHome96 于 2018-4-14 19:49 编辑
悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 19:45
766sqm的地，duplex site


onthehouse  估价2.9m， frontage 16米左右， 确定能建duplex？

这个位置还是很好的，非保护区， 闹中取静。东边非保护区的房子没得选。
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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 20:58 来自手机 |显示全部楼层
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咬人的蓝色水瓶 发表于 2018-4-14 19:47
766不能建DUPEX，去年就至少要820-830以上的地了。

https://legislation.nsw.gov.au/#/view/EPI/2012/679/part4/cl4.1c

Willoughby 700 duplex, 900 detached duplex

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LoveMyHome96

发表于 2018-4-14 21:13 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 19:58
https://legislation.nsw.gov.au/#/view/EPI/2012/679/part4/cl4.1c

Willoughby 700 duplex, 900 detach ...

学习了。再问一下建duaplex 有没有zoning 的限制， 是不是只要面积够，非保护区， 就能建dualplex？

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洋插队

发表于 2018-4-14 21:27 来自手机 |显示全部楼层
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我得到的内部消息是买家是一个中国来的新移民，准备knock down and rebuild

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branchchain

发表于 2018-4-14 21:29 来自手机 |显示全部楼层
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便宜

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咬人的蓝色水瓶

发表于 2018-4-14 21:33 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 19:58
https://legislation.nsw.gov.au/#/view/EPI/2012/679/part4/cl4.1c

Willoughby 700 duplex, 900 detach ...

是我记错了，我说的是DETACHED SUBDIVISION。

但是我不认为这是要建DUPLEX。766平米的地，0.4的FSR也就是说每套DUPLEX室内面积最多153平米。

465万加印花税成本至少490万。DUPLEX现在单砖的也要至少120万。加上DA申请时间很久，建成后五年不能分地。两年后每套DUPEX恐怕成本售出价都要350万以上。这没有利润啊，加上哪怕微薄的50万利润，每套DUPEX难道要卖400万？

所以结论就是豪客自住重建而已。
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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 21:52 来自手机 |显示全部楼层
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咬人的蓝色水瓶 发表于 2018-4-14 20:33
是我记错了，我说的是DETACHED SUBDIVISION。

但是我不认为这是要建DUPLEX。766平米的地，0.4的FSR也就 ...

成本600万，造价100万以下足够了，那就是每边成本300万，应该可以卖到350-370一边至少，有100万左右税后利润。


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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 21:56 来自手机 |显示全部楼层
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这个位置还是chatswood第三阶段开发圈内，以Willoughby主街做第二中心，但层高和容积率都不如火车站周围，不过这个地开发选择挺多，潜力还是有的，我原来预计现在的市场会在400-420万的，比想象中高。

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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 21:57 来自手机 |显示全部楼层
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LoveMyHome96 发表于 2018-4-14 20:13
学习了。再问一下建duaplex 有没有zoning 的限制， 是不是只要面积够，非保护区， 就能建dualplex？ ...

Willoughby R2可以造duplex

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haleygao

发表于 2018-4-14 22:10 来自手机 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 20:52
成本600万，造价100万以下足够了，那就是每边成本300万，应该可以卖到350-370一边至少，有100万左右税后 ...

100万普通人绝对不够。就算够了，两年时间成本呢？卖的费用，利润呢？没400万一套有什么玩头。

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audi

发表于 2018-4-14 22:13 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 20:52
成本600万，造价100万以下足够了，那就是每边成本300万，应该可以卖到350-370一边至少，有100万左右税后 ...

没有人会拿600w成本，去搏100w利润，再傻也不会干这事，况且还贷不了款
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jacsonlin

发表于 2018-4-14 22:19 来自手机 |显示全部楼层
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这事只有大陆来的土豪才会干。

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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 22:20 来自手机 |显示全部楼层
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haleygao 发表于 2018-4-14 21:10
100万普通人绝对不够。就算够了，两年时间成本呢？卖的费用，利润呢？没400万一套有什么玩头。 ...

0.4的容积率，300平左右，加车库什么的，就算多点，按400算，一般单砖结构2000一平足够了，也就是80万，2500是算比较好的了，也才100万。

400万现在卖不掉的，但以后不知道，毕竟这个基数高，350到400万也就3年左右通胀水平，还不算房价涨的，当然跌也有可能。到时候只能卖250也有可能的。投资本来就有风险。

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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 22:22 来自手机 |显示全部楼层
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audi 发表于 2018-4-14 21:13
没有人会拿600w成本，去搏100w利润，再傻也不会干这事，况且还贷不了款

项目总投入回报率超过20%算很好的了，不是现金回报率。这个税前回报有20%的，但我也说了，我预计是420万的地价，税后可以达到20%

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LoveMyHome96

发表于 2018-4-14 22:27 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 21:22
项目总投入回报率超过20%算很好的了，不是现金回报率。这个税前回报有20%的，但我也说了，我预计是420万 ...

好有一种考虑是等着rezone到R3, 那就发了。

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悉尼屌丝

发表于 2018-4-14 22:31 来自手机 |显示全部楼层
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LoveMyHome96 发表于 2018-4-14 21:27
好有一种考虑是等着rezone到R3, 那就发了。

是的，这个地方属于council计划造区里的，不是conservation,一直到penhurst rd, victoria以北
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eric672

发表于 2018-4-16 16:59 |显示全部楼层
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哪里收到的风啊？

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tawara
头像被屏蔽

禁止访问
发表于 2018-4-16 17:00 |显示全部楼层
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学习了

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骄傲啊

发表于 2018-4-16 17:17 |显示全部楼层
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Double1881

发表于 2018-4-16 17:53 |显示全部楼层
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这就是非保护区，可开发用地。

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justinfang

发表于 2018-4-16 19:51 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 21:20
0.4的容积率，300平左右，加车库什么的，就算多点，按400算，一般单砖结构2000一平足够了，也就是80万，2 ...

两套duplex如果400平左右，造价100万顶天了。
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shawn-oz

发表于 2018-4-16 20:28 |显示全部楼层
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0.4的FSR？ 就没听说哪个council有这么低的fsr，更不说chatswood这种旺区了，ryde就是r2低密度的地也可达到0.5~0.55了

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xuerzj

发表于 2018-4-16 21:07 来自手机 |显示全部楼层
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shawn-oz 发表于 2018-4-16 19:28
0.4的FSR？ 就没听说哪个council有这么低的fsr，更不说chatswood这种旺区了，ryde就是r2低密度的地也可达到 ...

Chatswood R2就是这么低

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indeepshit

发表于 2018-4-16 21:29 |显示全部楼层
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悉尼屌丝 发表于 2018-4-14 19:45
766sqm的地，duplex site

willoughby council建duplex？5年之内不能卖的

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eric672

发表于 2018-4-16 21:32 |显示全部楼层
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indeepshit 发表于 2018-4-16 20:29
willoughby council建duplex？5年之内不能卖的

只是5年之内不能分契，没有说不能卖啊

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