全额买商业地产是不是就没有风险只有高回报了？

knight97

如果有钱全额买商业地产，是不是就没有风险只有高回报了？然后很多好地段的商铺那些东主从哪里买来的啊？commercial realestate上面也没看到悉尼有几个商业区的地产有卖的。好奇怪

xmanzyl

低风险高回报与是否全额购买之间没有关系

一天世界晴~

商业地产的旺铺也是拍卖啊  有专门的卖这些的agent啊

knight97

xmanzyl 发表于 2018-4-6 12:59
低风险高回报与是否全额购买之间没有关系

因为我搜了之前几个帖子，说商业地产风险高在万一没租出去空置时间长，还有首付多，银行贷款利率高。我就在想，如果全额买，根本没利息，租不出去空置也没有租金压力，没人租，自己开店，这样不是没什么风险么？有什么利弊分析分析呢？

一天世界晴~

knight97 发表于 2018-4-6 13:26
因为我搜了之前几个帖子，说商业地产风险高在万一没租出去空置时间长，还有首付多，银行贷款利率高。我就 ...

我要笑死了 你这样怎么做生意啊.......... 全额买的不是钱啊....opportunity cost啊

41202

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:28
我要笑死了 你这样怎么做生意啊.......... 全额买的不是钱啊....opportunity cost啊 ...

有钱人的世界我不懂@_@

knight97

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:28
我要笑死了 你这样怎么做生意啊.......... 全额买的不是钱啊....opportunity cost啊 ...

或者买上居下铺或者前铺后居的那种呢？因为商铺租金回报高啊，哪天自己想做生意，收回来就能做，全额就是自己实实在在的产业，不考虑靠它增值赚钱，只想传宗接代呢？

冰与火之歌

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:28
我要笑死了 你这样怎么做生意啊.......... 全额买的不是钱啊....opportunity cost啊 ...

别笑，其实很多发财的还真就是楼主这样简单思维的，  算太清楚的人都发不了财啊！

一天世界晴~

knight97 发表于 2018-4-6 13:38
或者买上居下铺或者前铺后居的那种呢？因为商铺租金回报高啊，哪天自己想做生意，收回来就能做，全额就是 ...

你如果觉得自己眼光好到可以直接买到传宗接代的商住两用物业，又或者这笔钱对你来说不是特别大的投资 我觉得都可以 否则我并不建议你这么做。

一天世界晴~

冰与火之歌 发表于 2018-4-6 13:40
别笑，其实很多发财的还真就是楼主这样简单思维的，  算太清楚的人都发不了财啊！ ...

看来我没有发财命呢

knight97

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:40
你如果觉得自己眼光好到可以直接买到传宗接代的商住两用物业，又或者这笔钱对你来说不是特别大的投资 我 ...

所以就很纳闷那些好铺子上哪里去买来的。网上也看不到这类信息

xmanzyl

knight97 发表于 2018-4-6 13:38
或者买上居下铺或者前铺后居的那种呢？因为商铺租金回报高啊，哪天自己想做生意，收回来就能做，全额就是 ...

我觉得你要把买商铺和贷款分开来看。买商铺是买商铺，贷款是贷款。虽然可能有资产抵押等关系，但本质上这是两个交易。
建议你不用考虑是否需要贷款，专注于考察商铺本身就可以了。

knight97

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:40
你如果觉得自己眼光好到可以直接买到传宗接代的商住两用物业，又或者这笔钱对你来说不是特别大的投资 我 ...

其实不用什么眼光啊我觉得，eastwood chatswood cbd burwood strathfield newtown ashfield 主街上面这么多店面啦，这些地段不可能租不掉的啊

xmanzyl

冰与火之歌 发表于 2018-4-6 13:40
别笑，其实很多发财的还真就是楼主这样简单思维的，  算太清楚的人都发不了财啊！ ...

算小账的发小财，算大账的发大财

yzy01

北上广深很多普通人就是买了商铺发的，所以只要是好地段的应该不愁卖的

knight97

xmanzyl 发表于 2018-4-6 13:52
算小账的发小财，算大账的发大财

不用干活游手好闲混日子的生活就最理想了。

一天世界晴~

knight97 发表于 2018-4-6 13:49
其实不用什么眼光啊我觉得，eastwood chatswood cbd burwood strathfield newtown ashfield 主街上面这么 ...

租10万一年的旺铺开价250-300万我是见过

冰与火之歌

knight97 发表于 2018-4-6 13:47
所以就很纳闷那些好铺子上哪里去买来的。网上也看不到这类信息

个人买家买得起旺铺基本是不会轻易转手的，一般是owner死了才有可能上市。

那些超级大的倒是市场上有，租客是coles，woolworths之类的，租金两百万，卖多少你自己想想吧

猪胖胖

好铺子都是利率17%的时候买的

knight97

一天世界晴~ 发表于 2018-4-6 13:57
租10万一年的旺铺开价250-300万我是见过

那不是挺好的，2，300万买套house一年也租不出10万吧？不考虑分散投资赚增值，只是想买套固定资产我觉得应该也是不错的选择啊。就比如很多人买自住房会全额付掉。这样生活没有压力。另外有钱就另外买投资房一个道理。全额买自用商铺，另外有钱另外再投资咯？这样想是不是没什么不合理了？

knight97

冰与火之歌 发表于 2018-4-6 14:01
个人买家买得起旺铺基本是不会轻易转手的，一般是owner死了才有可能上市。

那些超级大的倒是市场上有， ...

那种大商场就厉害了，都是集团投资。就是啊，好地段的前铺后居好少。我感觉有这类房子，买下来很好，不然别人也不会等老死了才卖，甚至都一代代传下去了。

一天世界晴~

knight97 发表于 2018-4-6 14:07
那不是挺好的，2，300万买套house一年也租不出10万吧？不考虑分散投资赚增值，只是想买套固定资产我觉得 ...

没什么合理不合理的 还是看对谁 有些事情对你合理 对别人又未必合理了

阿德莱德的流氓

同意，基本15年可以回本，还是不错的。

地段选择比较重要

lazyvictor

如果有钱全额买商业地产，是不是就没有风险只有高回报了？然后很多好地段的商铺那些东主从哪里买来的啊？commercial realestate上面也没看到悉尼有几个商业区的地产有卖的。好奇怪

1. 不贷款当然只有回报，没有风险了，只不过没有最大化利润而已，比如贷款利息其实是这个business model的expense，报税的时候应该在income中扣除，另外还有opportunity cost之类的东西

2. 现在商铺交易也都是在commercial real estate网站上，数量少是因为挣钱的东西没有人会卖的，好地段的商铺是人家好早年买的，有的都已经传了几代人了。。。

knight97

lazyvictor 发表于 2018-4-6 14:28
1. 不贷款当然只有回报，没有风险了，只不过没有最大化利润而已，比如贷款利息其实是这个business model ...

我觉得有时候宁可不要利润最大化，利润最大化意味着风险最大化，承担高额贷款，哪天资金链断了，死得也是最快的。全额买我感觉就是稳扎稳打，买的是个老底，有更多钱可以再去分散投资，就算输也不会把老底输没有。这是决定了下限。

xmanzyl

knight97 发表于 2018-4-6 14:37
我觉得有时候宁可不要利润最大化，利润最大化意味着风险最大化，承担高额贷款，哪天资金链断了，死得也是 ...

兄弟还是没看明白我的回复

大头爸爸

有钱的当然可以任性啦，LZ没毛病

knight97

xmanzyl 发表于 2018-4-6 14:47
兄弟还是没看明白我的回复

我应该明白你意思，商铺归商铺，贷款归贷款。但是还贷款钱哪里来？我理解你意思就是买商铺看是不是赚钱，然后用赚的钱抵贷款。说不定同样2，300万的钱可以同时买2，3个商铺。但我认为这个就是风险。说不定我眼光不好呢？我就买了个租不出去的铺子。全额就意味着一点贷款风险也没有，也不用自己用现金流去顶当中的空档期，或者其它可能产生的风险费用。

ivorsyd

好地段商铺只有买家没有卖家，chatswood gordon见过很多净回报不足2%

bruceyan

全款买也有风险啊。
比如说地税。
比如说房屋保险
康嫂费。
等等。
越大的商业房越贵。。贵的房产一年弄走你个几万块轻轻松松。。。
这也叫风险吧。。哈哈
你租不出去的话不就自己掏腰包了。
有时候贵的不愁租比便宜的租不出去强得多。。。