布村房产投资小白对现在房事的一点感受

lyang163

小弟先简单介绍一下我手上的3套投资房，然后再来分析一下我这个程度的投资者，这样客观一些，不包括那些一买一条街的土豪们的观点。

第一套70多5年前买的，现在市场估价100-105，无贷款
第二套70多3年前买的，现在估值85-88，贷款58w
第三套70多半年前买的，现在估价85左右（因为翻新花了15w，所以基本等于没有涨），贷款58w

三套房子都是在华人区，我也只会聊聊华人区房子的情况
第一套在中心区再加上买的早，所以增长多一些
第二套在这三套里位置最差，但是地大屋多，适合出租投资
第三套在购物中心附近又是学区，闹中取静，适合自住

租房市场：从17年开始就明显感觉租房市场不好，华人中心区域的房子也经常空置，即使降价也很难租出去，最严重的时候半年没有租出去。如果是买房后靠出租分担房贷的话，现在不太可行。

贷款方面：现在银行贷款明显感觉困难很多，第二套时还可以80%做对冲账户，第三套已经只能40%做对冲，最近再和银行的朋友聊天得知贷款通过率也下降了，政府对银行批发贷款的审核也比以前严格了。

拍卖：我不看数据，只相信自己的体会。都说拍卖成交率低了，这里我没有感觉到，参加几次拍卖都成交了，可能是华人区的房子还是比较热吧。但是参加拍卖的人明显少了，围观的多，真正举牌的少，卖家也愿意低价一些出售了。

资产贬值：像我们这种老百姓为了抵抗通货膨胀都会选择一些稳定增值的东西，如果找不到合适的投资会把钱放在对冲账户里观望，遇到适合的投资可以马上操作。

那么从自己来分析我们这类主流人群，有2-3处房产，背负一半的贷款在银行，有一些存款还够付多一套的首付，也基本不会再增加新房了。房产在短时间内崩盘是不太可能的，政府也不予许这类问题发生，但是今年房事下滑是可以预料到的。那么大家是买是卖根据自己情况操作吧，毕竟每个人的境遇的都一样，我就不多说了。谢谢

samssky

LZ 心得体会 赞一个 学习了

tasl

赞

huang003261

sd1225

cwb1000

说的挺好的^_^

只是每次我看到-政府也不予许这类问题发生，政府控制不了的事情多了。何来的信心？真的太高谁都帮不了，又不是没降过，美国日本。当然澳洲政府比他们牛^_^

charles_cn

rightring

第三套sunnybank hills?

catherinep

真实

sellbuy

楼主实战出真知

lyang163

cwb1000 发表于 2018-3-22 20:49
说的挺好的^_^

只是每次我看到-政府也不予许这类问题发生，政府控制不了的事情多了。何来的信心？真的太高 ...

谢谢

对这事我是这么看的，澳洲跟美国日本确实比不了，就像澳洲人与美国人和日本的区别一样，这三个国家的国情和社会环境差别太大，自然出现问题的情况和原因也不一样。想想澳洲之前的种种政策变化，政府对房产这块还是有很多引导的，在这种相对保守的国家很难出现类似美日的情况。

鱼羊鲜

投资小白？主流人群，有2-3处房产?

yoyowa

lz好厉害！
求推荐第三套的location啊，我就想找这样的房子。。。
之前以为非华人区便宜一点，但是好不方便啊。。。

marmot

非华人区，感觉回到16年了

happyflower

学习了

babymonkey

华人区分租难是肯定的。投资房搞分租的都不说了，自住户自家的Townhouse都可以分租两间出去，自住分买一百多万几百平的house还分租三四间出去得是多爱钱？
华人区的70-80年代架高queenslander的价格因为分租的原因价格比非华人区高不是一点点。只要分租市场不好，这种房子正规出租违法，自住也不舒服。去年卖出去那个80多万的，我现在都想不出来接盘那个人咋想的
还有建2个3个厨房，把房子隔得七零八落分租的房租，一点市场不好房子就得歇菜。反正要找奇葩房子来华人区看准没错

cwb1000

lyang163 发表于 2018-3-22 21:56
谢谢

对这事我是这么看的，澳洲跟美国日本确实比不了，就像澳洲人与美国人和日本的区别一样，这三个国家 ...

我是觉得这事只差一个trigger，比如加息！

不管加还是不加，政府压力都会很大，目前政府只是在拖，等到越来越多人意识到的时候，趋势也就形成了。目前有成交都是新一点的房子，总有人有置换的需求，所以价格方面也看不太出来。再加上房东惜售也很正常。如果利息一升，或者贷款额度再紧迟早会影响。银行利息降说明他们有钱要往外贷，但是额度越来越少就说明他们不看好后市。前几年年景好的时候，才不管你海外收入还是假收入^_^，有人能贷到110%。

ARACT

估值，并不是可以变现的价值，实际成交价要远低于估值。
估值过高，大多数是卖家期待过高，偏向于高估值。
按照现在的市场行情，成交价要比估值低10-15%。
3年前，70多万的房子扣除交易成本，2-4w的税费，中介费1w多，利息。三年后估值才85w，这些费用加起来，投资成本已经80多万了
真实的投资收益，可能是亏本的。
按照现在行情，到年底损失还会扩大

现在估值85w的房子，租金收益只有400多吧？

cppbug

ARACT 发表于 2018-3-23 08:37
估值，并不是可以变现的价值，实际成交价要远低于估值。
估值过高，大多数是卖家期待过高，偏向于高估值。
...

85万的房子租400一周？你是在搞笑吗？

Dcf

有道理

dogdogkun

华人区肯定难租啊，我同事最近在找TINGALPA租房，说现在比1年前热多了，看房的人多了，价格也升了

punky

cppbug 发表于 2018-3-23 09:21
85万的房子租400一周？你是在搞笑吗？

墨尔本的表示大把85W+的房子连 400都租不到。

Pippa

笼统看，楼主自己好像投入自己不少现金进去。这样很难谈盈亏啊。如果你是100%贷款做的，我觉得好像可能是亏的？

samuel666888

这就是布村 投资请绕道

cppbug

punky 发表于 2018-3-23 13:29
墨尔本的表示大把85W+的房子连 400都租不到。

做投资的话现金流压力很大啊

lyang163

ARACT 发表于 2018-3-23 08:37
估值，并不是可以变现的价值，实际成交价要远低于估值。
估值过高，大多数是卖家期待过高，偏向于高估值。
...

是的，实际成交价远低于估值，所以我说自己是投资小白，看起来好像房事再涨，但是卖了以后真正到手的钱扣去杂七杂八的开销基本没有太多盈利。

现在85w左右的房子出租一般也就550左右吧，位置不好空置时间会很久。

Mr.Leigh

lyang163

cwb1000 发表于 2018-3-23 08:17
我是觉得这事只差一个trigger，比如加息！

不管加还是不加，政府压力都会很大，目前政府只是在拖，等到 ...

你说的对，但是政府还有很多小手段可以做，比如房屋建造审批通过率，调整负扣税等。

blackdisk

借楼请教一下各位大佬，手里现在有15万澳币现金，有pr，但在澳洲没有打税收入，大陆有收入，想在布里斯班华人区周围买house或者th可行吗，不为投资，为以后自住。

cwb1000

lyang163 发表于 2018-3-23 15:45
你说的对，但是政府还有很多小手段可以做，比如房屋建造审批通过率，调整负扣税等。 ...

审批通过率是双方的，房子开工少了失业率大幅上升。当然了，房价一不涨，自然开发商也就会少开发了，不用政府调整。至于负扣税，房价一不涨，负扣不负扣的意义不大。除非自住房利息可以去抵个人税，但是政府估计也不干，自己税收少了，都便宜银行了。所以说房价一不涨，难啊。。。