卖房时自住性质只能用一次？

zzz2017

举例说我有2套房，一套自住一套出租。
如果在出租房买房的前6年内卖出出租的，可以用自住名义免税吗？
一年后我想再卖出自住的（距离买进仍在6年内）可以仍然用自住名义免税吗？
假设只有一套房，卖了自住，买进新的，再卖掉新的买更新的，这都算自住都是免税的。这想法对吗？

Clairelan

拿张白纸画两根平行线吧。。。

表示两套房子的时间轴。。。


同一时间点，只能有一套当自住房，另一套需要算CGT。。。

不可能有同时2套自住房的时间点的。。。

羞射的彤狗狗

楼上说的很形象，同一时间你只能有一套自住房，另一套不能比如钱6年你说第一套是自住，然后免cgt卖出了，那么你第二年卖另一套的时候你只能算1年是自住，那么前6年都是投资房。

所以你前两个想法都是错误的，六年法则只适用于1套房产的情况下。

最后一个说法是正确的

zzz2017

羞射的彤狗狗 发表于 2018-2-9 15:28
楼上说的很形象，同一时间你只能有一套自住房，另一套不能比如钱6年你说第一套是自住，然后免cgt卖出了，那 ...

我不是抬杠只是探讨：假设第三种情况合法正确。
期间我又买了一套投资房，这时卖出自住买入自住再卖出自住，税局是很难知道我住在哪一套的（报税地址）改起来很方便的。这时其实可以做到卖出2套都免税的。当然出租房屋的租金上税是跑不了的

zzz2017

Clairelan 发表于 2018-2-9 13:08
拿张白纸画两根平行线吧。。。

表示两套房子的时间轴。。。

我就是2条线交替呀，不在同一年卖2套。一年指定这套，第二年指定另一套。技术上有什么问题，税局可以从何处知道？指公开的信息

zzz2017

bello 发表于 2018-2-9 19:02
想省CGT，就要先卖自住房

先卖自住房，免税。然后住在投资房算作自住，再卖出，仍然算自住。是这么做吗？我觉得有些问题

大江东去

自住房只是在你自住的这段时间免增值税

之前作为投资房的时期还是要交增值税的

别想太多，这个没什么漏洞

zzz2017

税局有6年内，自住房出租卖出时仍按自住算。这条如何使用？

zzz2017

bello 发表于 2018-2-9 19:31
6年是一开始就要住进去，你投资房不可能的，别打主意了

6年是指买进房子6年内可以出租，只要在6年内入住，卖出仍可算自住房。有的人一开始买不起工作点附近的房，自己买的房子出租，然后租在工作地附近，后来有钱了卖了原来的买离工作点近的房子。只要在6年内是可以免税的。反而我来科普了。有精通的，别看热闹了快点上吧

zzz2017

bello 发表于 2018-2-9 20:46
啧啧，人有多大胆地有多大产，你咋样报都好。

我确实不是这方面专家，但法律是公开的而且有例子解释的。不是我胆子大，合理的推断在法律上站得住脚的

zzz2017

发帖子是抛砖引玉，抛玉引砖也成。多个角度看问题，多些失效模式分析。周末愉快

大江东去

zzz2017 发表于 2018-2-9 20:44
6年是指买进房子6年内可以出租，只要在6年内入住，卖出仍可算自住房。有的人一开始买不起工作点附近的房 ...

有的人一开始买不起工作点附近的房，自己买的房子出租，然后租在工作地附近，后来有钱了卖了原来的买离工作点近的房子。只要在6年内是可以免税的。


你的'“朋友”说的？

dingyipu

二楼已经说得很清楚了，楼主要怎么理解怎么申报自己承担责任就好。

aulaoda

shayy

zzz2017 发表于 2018-2-9 18:56
我就是2条线交替呀，不在同一年卖2套。一年指定这套，第二年指定另一套。技术上有什么问题，税局可以从何 ...

时间轴不是你卖房的时间，是持有房产的时间
卖房时，投资自主可以按时间比例算的，但是比如说你2015持有两套房，2016卖一套，指定这套为自主，那么2015就是这套房自主，你2017再卖一套，如果没有按比例算第二套在2015—2016为投资的话，计算机就直接把你筛出来了
税务局只认定一点，一个人同一个时间点（不仅是指你卖房的时候，而是整个房产持有期）只有一个自主（换房例外，六个月Grace period）。如果你声称2015你一半时间住一套，另一半住第二套，那么按一半一半收增值税

笑和尚

可以和老婆离婚，每人住一套，周末过那个生活，这样，你们有两套自住房了，缺点是很容易出轨的出轨，出柜的出柜。

zzz2017

shayy 发表于 2018-2-10 19:04
时间轴不是你卖房的时间，是持有房产的时间
卖房时，投资自主可以按时间比例算的，但是比如说你2015持有 ...

假设2013我买自住房A，2017年买投资房B。
情形1: 2018卖A，买入新自住C，A免CGT。
2019年卖C，买入D，C仍然免CGT。这个没问题吧？
情形2: 2018卖A，买入C，住半年或一年，住到B，2020年卖B，买入D，这时卖B房子时要交CGT吗？税局有何办法识别呢？
探讨不是抬杠

liuyan1987

shayy 发表于 2018-2-10 19:04
时间轴不是你卖房的时间，是持有房产的时间
卖房时，投资自主可以按时间比例算的，但是比如说你2015持有 ...

换房的话可以在半年内同时持有两套自住房吗？

大江东去

liuyan1987 发表于 2018-2-11 12:13
换房的话可以在半年内同时持有两套自住房吗？

这半年是给你卖旧自住房的

如果旧自住房不卖，就没有这半年

liuyan1987

大江东去 发表于 2018-2-11 12:30
这半年是给你卖旧自住房的

如果旧自住房不卖，就没有这半年

是从开始卖算半年呢？还是半年内必须卖出去呢？

shayy

zzz2017 发表于 2018-2-11 10:48
假设2013我买自住房A，2017年买投资房B。
情形1: 2018卖A，买入新自住C，A免CGT。
2019年卖C，买入D，C仍 ...

情形2: 2018卖A，买入C，住半年或一年，住到B，2020年卖B，买入D，这时卖B房子时要交CGT吗？税局有何办法识别呢？

卖B时，需要按时段计算cgt，2017到你卖A时，B都需要算成投资，如果卖了A后你把B算成自主，那么你卖B时 cgt的数额=B的增值*（1/3）*0.5*税率。其中的那个1/3就是持有的三年其中一年是投资，这个不精确，准确数额你要按日期算，如果你卖B这样缴税，回头你卖C时，2020之前，C都需算成投资
计算机全部是联网的，你买卖房子都要过户吧，过户的信息税务局是共享的，你卖A没交cgt，税务局也是有记录的，同一时期你持有B，卖B再不交cgt，计算机就直接把你筛出来了，澳洲个人报税资料需要至少保存5年，随时查你

shayy

liuyan1987 发表于 2018-2-11 15:38
是从开始卖算半年呢？还是半年内必须卖出去呢？

从你买了第二套开始算半年，第一套如果没卖出去，就要交cgt了

sm375

lz的意思是问问大家， 有没有人知道税局是不是苍蝇老虎一起打，还是光打大老虎

lubo_hong

sm375 发表于 2018-2-11 17:18
lz的意思是问问大家， 有没有人知道税局是不是苍蝇老虎一起打，还是光打大老虎 ...

只打苍蝇

大江东去

liuyan1987 发表于 2018-2-11 15:38
是从开始卖算半年呢？还是半年内必须卖出去呢？

以合同时间为准，半年内没卖出去也没关系，只不过这半年时间增值的部分要交增值税

zzz2017

shayy 发表于 2018-2-11 17:13
情形2: 2018卖A，买入C，住半年或一年，住到B，2020年卖B，买入D，这时卖B房子时要交CGT吗？税局有何办法 ...

专业，

zzz2017

shayy 发表于 2018-2-11 17:13
情形2: 2018卖A，买入C，住半年或一年，住到B，2020年卖B，买入D，这时卖B房子时要交CGT吗？税局有何办法 ...

目前卖房要向税局申请批文，税局很容易以此为抓手获得信息。以前可能容易混些。

羞射的彤狗狗

zzz2017 发表于 2018-2-9 17:53
我不是抬杠只是探讨：假设第三种情况合法正确。
期间我又买了一套投资房，这时卖出自住买入自住再卖出自 ...

税局不是完全没有依据可查的，首先你的租金报税就说明了有可能是投资房，而且信件之类的地址也可以作为参考，还有就是Land tax的信息也可以交叉比对。现在卖房还要提交一个表格声明不是non resident，即使大多数人都是免责声明，但是我认为相当于ATO那里你个人的税务多了一个label，海外居民不让逃税，税务居民也同时可以将这个event标记给ato以便提示他们对之前的信息进行交叉比对。（只是我的想法）

实际上，确实ATO查的可能性不一定很高。但是用最保险最合法的方式处理才会最恰当。
你说哪套是自住那是你的权利，但是我在这里做的只是合法的探讨。

羞射的彤狗狗

zzz2017 发表于 2018-2-11 16:52
专业，

其实这个真的很好理解，就是时间线上你只可以有一套自住房，手下房产被认为是自住房的期间是可以免CGT的，别的房产在此期间都是投资，你最后卖出房子的时候CGT可以理解为     算作投资房的天数/持有的天数*CG  来计算就之后放在个人税里。不用理解那么多复杂的case，只需要记住一条线原则就可以

朕乃万岁

可以多次