菜鸟关于投资房贷款和税务--再读老妖贴，有所顿悟，更新一楼

PIAPIA

关于投资房，现在大家众说纷纭，有人看涨，有人看跌。。。偶，始终相信，投资这回事，实践出真理。。所以打算投身于房产的这条投资之路上，因为相对于其他基金，股票之类，房产相对简单明了一些。。。

  因为刚入手 一套自住房，有35万的贷款，考虑半年后转为半自主半出租，多少拿点税务上的优惠，顺便减轻压力。。。这个贷款，利息现在是5。04% ，INTEREST ONLY,相当于每个月利息支出为1470左右，预计到8月房子造完搬进去后，把政府的grant 2万6以及一些自己的deposit都放入offset account, 每个月的利息可降至1260。

另有一处住房，无贷款，家人可能在7月前转入我名下，并且出租，租金大约每个月为1730左右。偶打算将这个房子抵押贷款，套取市值的60%左右，大约为28万。不知道房屋抵押贷款的利息和平常的home loan是一样的吗？ 如若超过25万，是否也能享受有些银行的0.7%的优惠呢？

如果可行，我是否可以用这28万中其中一部分作为首付款20%，再去申请贷款80%，用于买一套公寓作为投资用；而把省下那部分，转进我原先的自主房的OFFSET ACCOUNT来降低我的利息？

这套抵押贷款的房子的收入是不是就等于28万的贷款利息-每个月的租金收入？如果是POSITVE CASH FLOW，需要对这部分进行上税？

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刚刚重新拜读了一次老妖关于房地产投资的文章，突然有所顿悟。。。

既然有一套房子是无贷款的，那么我是不是可以用来申请LOC...然后用LOC里面的钱去买投资房，20%从LOC出，80%贷款；实际等于自己一分不出。而所有LOC用于投资的钱所产生的利息，都是可以用来扣税的。而且LOC的钱，也可以做私人用途，只不过这不分资金产生的利息不能扣税而已。

问题又来了，如果我的自住房，半年后我转成半自住，半投资；LOC的钱转进这套房子的MISA，这算不算投资？还是算私人用途？

[ 本帖最后由 PIAPIA 于 2009-2-23 20:06 编辑 ]

click

28万的贷款利息280000*5.04%/12=1176
租金收入是1760，明显是POSITIVE CASH FLOW。
而且这28万只有全部用于投资，才可能抵扣房租收入，如果放在自住房的OFFSET里，是不行的。
看不出任何税务上的优惠。

PIAPIA

原帖由 click 于 2009-2-23 13:20 发表
28万的贷款利息280000*5.04%/12=1176
租金收入是1760，明显是POSITIVE CASH FLOW。
而且这28万只有全部用于投资，才可能抵扣房租收入，如果放在自住房的OFFSET里，是不行的。
看不出任何税务上的优惠。

谢谢指教
意思就是说抵押房屋的贷款，是只能用于投资，而不可以放进offset 里面用来减低利息的？

那么打个比方说，我把28万全部都贷款买投资房，如果有的房子是positive,有的是negative,那么到时候，报税的时候，是按照每一个房子分开算得，还是看整个投资的portfolio是正还是负？

skylight

原帖由 click 于 2009-2-23 13:20 发表
28万的贷款利息280000*5.04%/12=1176
租金收入是1760，明显是POSITIVE CASH FLOW。
而且这28万只有全部用于投资，才可能抵扣房租收入，如果放在自住房的OFFSET里，是不行的。
看不出任何税务上的优惠。

看cash flow是positive还是negative，难道就是仅仅比较租金收入和利息支出吗？支出不用包括council rates，折旧，bills这些？

PIAPIA

原帖由 skylight 于 2009-2-23 13:38 发表

看cash flow是positive还是negative，难道就是仅仅比较租金收入和利息支出吗？支出不用包括council rates，折旧，bills这些？

不是的，你说的这些支出都应该要包括进去的，但是我自己也算过了，不可能高过租金，主要是贷款比列只有60%，利息不高，还有房子不新了，所以折旧等于派不上什么大用场了

click

ATO说得很清楚了，只有用于投资目的的支出，才能抵扣收入。
分开算和一起算，是一样的：
你应该交的税是：（房甲收入－房甲支出）＋（房乙收入－房乙支出）。
等式变换：（房甲收入＋房乙收入）－（房甲支出＋房乙支出）。
一样的啦。
其实在现在这种利率和房租的情况下，大部分的房子都会是正现金流的。正现金流有什么不好呢，所谓负扣税，你还是支出大于收入啊。
买投资房是CAPTICAL GAIN，而不是为了退税啊。

原帖由 PIAPIA 于 2009-2-23 13:33 发表


谢谢指教
意思就是说抵押房屋的贷款，是只能用于投资，而不可以放进offset 里面用来减低利息的？

那么打个比方说，我把28万全部都贷款买投资房，如果有的房子是positive,有的是negative,那么到时候，报税的时 ...

click

是这样的，在这种情况下，要缴税啦，。所以说看不出税务上的优惠。但总是有收入啊。

原帖由 PIAPIA 于 2009-2-23 13:48 发表



不是的，你说的这些支出都应该要包括进去的，但是我自己也算过了，不可能高过租金，主要是贷款比列只有60%，利息不高，还有房子不新了，所以折旧等于派不上什么大用场了

PIAPIA

原帖由 click 于 2009-2-23 14:01 发表
ATO说得很清楚了，只有用于投资目的的支出，才能抵扣收入。
分开算和一起算，是一样的：
你应该交的税是：（房甲收入－房甲支出）＋（房乙收入－房乙支出）。
等式变换：（房甲收入＋房乙收入）－（房甲支出＋房乙 ...

偶知道正现金流没有什么不好，买房子也不是为了负扣税。。。因为本来想说把多余剩下的贷款划去自主房的offset,可以再少付点利息。。。看样子是行不通的
但正现金流的房子的租金，扣掉利息，也多少可以贴补自住房的每月利息支出了。。。

不过还是很谢谢你的解释。。。就是。。。那个。。。能不能不要那么凶。。。(paopaobing(11)) (paopaobing(11))

click

当然不是仅仅比较租金收入和利息支出。
但是1760－1176＝584
584×12＝7008。
COUNCIL一年700左右，STRATA贵的一季度1000，折旧建筑造价的2％，加起来不会超过7000吧。有房东替房客付BILL么？

原帖由 skylight 于 2009-2-23 13:38 发表

看cash flow是positive还是negative，难道就是仅仅比较租金收入和利息支出吗？支出不用包括council rates，折旧，bills这些？

click

不好意思，我凶了么，没有这个意思啊。

原帖由 PIAPIA 于 2009-2-23 14:09 发表



偶知道正现金流没有什么不好，买房子也不是为了负扣税。。。因为本来想说把多余剩下的贷款划去自主房的offset,可以再少付点利息。。。看样子是行不通的
但正现金流的房子的租金，扣掉利息，也多少可以贴补自住 ...

PIAPIA

原帖由 click 于 2009-2-23 14:03 发表
是这样的，在这种情况下，要缴税啦，。所以说看不出税务上的优惠。但总是有收入啊。

恩 你说得对 房子看重的还是收入和将来得capital gain...不应该把负扣税当作投资房的首要考虑目的。。。

PIAPIA

原帖由 click 于 2009-2-23 14:09 发表
当然不是仅仅比较租金收入和利息支出。
但是1760－1176＝584
584×12＝7008。
COUNCIL一年700左右，STRATA贵的一季度1000，折旧建筑造价的2％，加起来不会超过7000吧。有房东替房客付BILL么？

恩 不过如果我用一部分作首付，再贷款80%，去投资新的房子就另当别论了。。。新房子的折旧费，COUNCIL ,STRATA,还有乱七八糟的东西，就有可能超过租金了。。。
偶上面的房子，不是个投资房的好例子，因为本身就无贷款，就算抵押，也比列不高，而且房子比较旧，不适合折旧了

PIAPIA

原帖由 click 于 2009-2-23 14:13 发表
不好意思，我凶了么，没有这个意思啊。

(paopaobing(10)) 一点点。。。呵呵

是我不好意思，谢谢你这么热心的解释(paopaobing(12))

PIAPIA

那个。。。偶还有些小问题

如果买投资房，尤其是UNIT 之类的，是不是有关于面积的要求？低于多少，银行不给贷款

因为偶如果买，打算买25万上下的1 BED ROOM UNIT，比较好管理。。。

豆腐脑儿

楼主最近在看哪里的投资房？

PIAPIA

原帖由 豆腐脑儿 于 2009-2-23 20:54 发表
楼主最近在看哪里的投资房？

有好几个区都在偶的WATCHING LIST上
FOOTSCARY 的 UNIT
BUNDOORA 的 UNIT
FRANKSTON NORTH的 HOUSE
HAWTHORN 的 unit


本来还在看BOXHILL BURWOOD的 unit,但是发觉这个价格实在是被抬的有点高了。。。

PIAPIA

不过自己也纠结，因为投资房很大程度关于LOCATION....
人家都说宁愿在好区买差房，也不在差区买好房。。。
但是何谓好区？一般来说距离CITY 4-10公里内的。。。
墨尔本一直都东重西轻，也因为这样，最近几年西区房子因为原来价格低，而造成涨幅很多都高达20-30%。。。
偶纠结啊，到底是在西区买，等待比较高幅度的增长；还是买在东南求稳定增长；又或者在CITY附近买UNIT,求较高的RENTAL INCOME....

margaretyy

如果是半投资，半自住的房子，房东会给租客付BILL， 这BILL可以用来扣税的吧？例如水费电费上网费。

PIAPIA

原帖由 margaretyy 于 2009-2-23 22:46 发表
如果是半投资，半自住的房子，房东会给租客付BILL， 这BILL可以用来扣税的吧？例如水费电费上网费。

恩，我理解上是的，但是好像是按照比列划分的，自己占用房子的多少比例，租客占用多少。。。而且上次看到个帖子说不需要合同，租金收现金也同样可以，只是报的时候不能太低，在合理范围即可。。。

这个偶得把taxation textbook翻出来好好研究研究。。。(paopaobing(88))