房产的避税作用分享

hammerzl

似乎大家的关注点一直是在房子的增值。但是今天，我要给大家讲讲投资房的另一个作用—负扣税。


在澳洲管理税务的政府部分是ATO。澳洲政府和大部分发达国家一样，最最重要的收入来源就是税收。澳洲的税收有很多，最主要的就是个人收入所得税、公司税以及交易税等等。而个人所得税占了将近一半！辛勤上班的你，现在是否有点不爽啊，发现原来澳洲的高福利是靠你来养的。每个在澳洲工作的人都有报税的义务，至于每年需要交多少税，就是根据你的当年收入来决定的了。

你一定认为绝大多数个人所得税是由高收入的人群主要提供的吧，因为他们要交高至45%的税率。但是，事情并不是你想的那样。


事实是，收入在$35000-$80000的人，在个人所得税的贡献是最大的，多达38.6%！我已经可以想象现在看文章的你有多不开心了。原来你家边上的公园，办公室外面的绿化，还有新年你排队挤破头进入情人港看的烟花，都是你自己花钱买的！

但是，现在有一种很简单的方式，能让你从那38.6%脱离出来。那就是投资房的另外一个作用—负扣税。


Tax Deduction是澳洲税务系统中允许个人减少Taxable income的一种方式。基本上，在一个财政年内，跟增加收入有关的所有支出都能作为Tax Deduction。投资房作为你的投资项目，与之相关的支出自然就可以用作Tax Deduction。

你的投资房的利息支出，管理费，水费，council rate都可以视作是你的支出。这就是为什么很多高收入的人，例如医生、律师、注册会计师等等，他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%。

在这样的情况下，由于贷款额度高，基本的租金是无法cover住所有的支出的。看似他们的投资房是需要每个月贴钱进去，而实际上那些贴出去的钱，可以全部用来做负扣税，在税务上给他们剩下一大笔钱。然后房子还每年在增值！

对于普通上班族的收入来说，也许比较难达到贷款80%以上的条件。但是朋友们不要担心，因为投资房负扣税的大头在这—折旧。折旧的意思简单来说就是你把一个新的完整的房子出租出去，由于租客的使用，你的房子会有些“损耗”。

ATO允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等，根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说，一个80万的房子，每年可以做的折旧是12000到30000不等。

换句话说，假如你的工资是每年65000，一个价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税，那么你的收入就只有35000，你的个人所得税会减少一大笔！重点在于，实际上你并没有损失任何的cash，仅仅只是去做一份折旧报告而已！而你的房子还是在不停的升值！

kllshu

如果要介绍就全面点 折旧会每年下降  而且当以后卖房子的时候 cost base需要减去这部分折旧.  虽然有50% discount 但那cgt 也不是开玩笑的

hammerzl

kllshu 发表于 2017-9-14 15:30
如果要介绍就全面点 折旧会每年下降  而且当以后卖房子的时候 cost base需要减去这部分折旧.  ...

谢谢你，能不能请你继续说下去 我相信很多人都不太清楚

christina_wx

我的理解是，除了折旧以外，其他的全是自己cash的损失

kllshu

hammerzl 发表于 2017-9-14 15:42
谢谢你，能不能请你继续说下去 我相信很多人都不太清楚

没啥好说的了 你都说的很详细了 大部分买楼花的也都是奔着这个去的   

lizhi_cn

除了折旧 其他都是自己赔得钱。。。赔得钱还只能要回来百分之三十几。。
房产迅速升值的期间买房子当然很划算， 所有的损失都能在增值过程中补回来 甚至还赚钱
但是当房产不能迅速增值的时候， 就是个累赘。。比如Perth的房产  不但出租损失钱，房产价值本身也不断贬值。。

zjchina

六万五的工资能借到八十万的投资房贷？

羞射的彤狗狗

负扣税就是自己搭钱进去，除了折旧以外别的搭进去的是真金白银，但是只能抵去相应的百分比而不是搭进去的真金白银。就像是我投资房不考虑折旧了亏损了1w的cash，这1w的亏损抵掉了我1w块钱按百分比的税。就按最高税率吧，也是砸了一半。还有另一半是我本来应该交的税。。。（当然我没考虑雇主交了预缴税，单就你说的那些职业是Sole trader来讲）

然后说说折旧。。他是让你上来觉得爽，最后CGT吓死你。自己权衡，跟ATO勾心斗角，实在是人生在世的一大快事

showme

还是仔细算算的好，如果平时折旧省在了30%的边际税率，最后多出来cg交到了45%的税率就不好玩了。提早打算

hongji

倒想6万5的工资负扣3万，就怕刚到会计那就把我拍死了

hammerzl

lizhi_cn 发表于 2017-9-14 16:17
除了折旧 其他都是自己赔得钱。。。赔得钱还只能要回来百分之三十几。。
房产迅速升值的期间买房子当然很划 ...

最后总结就是，当房子迅速升值时，这个负扣税是有用的。

所以想用房产避税一定要买高增长值的房子，而不是高净值的房子。对吗？

谢谢大家的回复。

2late

羞射的彤狗狗 发表于 2017-9-14 17:47
负扣税就是自己搭钱进去，除了折旧以外别的搭进去的是真金白银，但是只能抵去相应的百分比而不是搭进去的真 ...

正解，如果房产升值还可以考虑，不然就是完全的投资风险。

xyz58

所以，不要为了避税去买楼花。

conniege

买旧房子就没啥折旧了

lizhi_cn

羞射的彤狗狗 发表于 2017-9-14 17:47
负扣税就是自己搭钱进去，除了折旧以外别的搭进去的是真金白银，但是只能抵去相应的百分比而不是搭进去的真 ...

最好的办法就是自住房6年法则。。最后什么税都不用缴
但是只能有一套 太受限了

tony_wang99

showme 发表于 2017-9-14 18:06
还是仔细算算的好，如果平时折旧省在了30%的边际税率，最后多出来cg交到了45%的税率就不好玩了。提早打算 ...

cgt
有50% 的折扣

waman

旧房子，像40年的房子也没什么改造装修之类的就没什么折旧了吧？

大江东去

他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%。

不提高到104%，都不好意思说自己懂点投资房的道理

大江东去

80%贷款，104%负扣税

nbg009

大江东去 发表于 2017-9-14 22:37
他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%。

不提高到104%，都不好意思说自己懂点投资房的道理 ...

大江哥，怎么贷款超过100%?

qubonnie

大家都是只顾眼前，再说如果租客可以把贷款供完，那退休的时候卖了房子还会有很多钱的吧！

waitforina

收藏

大江东去

nbg009 发表于 2017-9-15 04:20
大江哥，怎么贷款超过100%?

三种方法，以前写过很多次了，你翻番旧贴

pan123au

conniege 发表于 2017-9-14 20:57
买旧房子就没啥折旧了

不懂装懂

kirri

kllshu 发表于 2017-9-14 15:30
如果要介绍就全面点 折旧会每年下降  而且当以后卖房子的时候 cost base需要减去这部分折旧.  虽然有50% di ...

可以精算一下，看看第一年折旧的效果。

假设边际税率30%，持有10年，第十年卖掉，第一年折旧1万。

当年退税3000， 把这3000放入offset，贷款利率5%的话，到第十年的现金效果是3000×（1.05）**10=4886.

卖房时假设边际税率45%，CGT= 10000×0.5×0.45 = 2250.

所以在第十年卖房时， 第一年的退税产生的净收益是 4886-2250=2636. 第二年到第九年的收益依此类推，等比数列求和公式很轻易能算出。

所以折旧退税的效果有几个关键的变量： 1. 边际税率，高收入人群效果好。2. 持有年限，越长效果越好。3. 有没有其他高收益投资渠道，让退回来的税增值更快。3. 折旧方式，因为折旧效果每年递减，所以最划算的方式是按diminishing折旧，尽早把现金拿到手。

折旧退税优点：增加现金流，缓解持有压力，卖房时最终效果是替你赚钱的。缺点：如果工资收入不稳定，或边际税率低，无税可抵，折旧就没有效果。

我个人以前觉得折旧退税很好，现在想法有点转变了。房产投资最好的还是找正收益的房子，最稳妥的优质资产。

数据派

强贴留名

airray

好贴收藏

aus2005

"价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税", 你怎么算的？给大家说说。

这是不可能的，卖房子的人忽悠的数据

lizhi_cn

aus2005 发表于 2017-9-15 12:36
"价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税", 你怎么算的？给大家说说。

这是不可能的，卖房子的人 ...

这是因为卖房子的没说几年能达到30k的折旧
文字游戏而已

isa0215

好贴mark