投资者利用贷款买房挤兑自住买房者

辣椒咖啡

投资者在当今的澳洲房市扮演者举足轻重的角色。我们即将发表的研究表明，投资房买家所获得的实际报酬比起普通人的预期，几乎翻倍。有经验的投资者利用这一信息缺口持续打压其它类型的买家。
近期投资者信用额的高歌猛进部分原因是由坚挺的房价造成的，尤其是在悉尼和墨尔本。但是，老百姓所得知的资本增益并没有完全反映利用负债融资买房的投资者的真实获利。
自从投资者普及利用贷款来买房，只有使用资本权益报酬率（通过调整债务融资）才更能准确地体现他们的实际所得。
近年来，监管机构如澳洲审慎监管局和贷方采取了各种措施来控制投资贷款的增长。尽管如此，投资者自2016年下半年开始重新杀入房市。
图表：来自澳洲统计局ABS的“投资房贷款比率”

高回报带来的高风险
我们通过“房地产投资协会”（PIA）的数据库在悉尼14个区抽样房产进行研究。结果表明利用负债融资的资本权益报酬率是14%，远高于不使用负债融资的购买方式，其报酬率为7%。
这也解释了为什么越来越多的投资贷款流入房市。投资者这一优势，应该被那些成天吵吵着如何通过管制投资房贷款，来帮助首次置业者买房的人考虑进来。
负债融资对是否决定投资房市影响巨大。研究结果再一次证明高回报的实际影响。
同时，负债融资的高风险显而易见。投资房买家们，你们要更密切地关注自己在使用贷款买房，而未采用谨慎规避风险工具时，所需承受的财务风险。
图表：100%现金买房与80%贷款买房的回报与风险： 2009 – 2015

解释回报增长率问题
根据如今各大银行的要求，我们假设首付20%，其余贷款买房。下面给您展示负债融资的影响力。
假设房价100万，投资者付了20%（20万）首付，其余80万为贷款。投资者选择“仅支付利息还款”，利率5% --每年的利息为4万。投资者首年房租净收益3万。
一年之后，投资者决定以110万价格出售房屋（假设房屋增值10%）。传统的计算方式显示屋主的投资回报率为13%：($1,100,000-1,000,000+$30,000)/$1,000,000 = 13%。
现在考虑到投资者利用贷款买房，13%其实并非他的实际回报。事实上，他的投资回报率高达45%：($300,000-$200,000)+($30,000-$40,000)/$200,000 = 45%。
图表：以上两种算法具体分析

有经验的投资者利用自身的优势
总体而言，结果显示房地产投资者的实际回报远高于普通人通过各大房产数据商所了解的那样。
这一回报率却对同样使用贷款，而买自住房的人不太适用。 主要原因是：
-        自住房买家没有租金回报来用于还贷款
-        投资者随时可变卖房产套现，而自住者相对而言不够灵活。
于是有经验的投资者，在目前的低利率环境里，已经通过负债融资实现回报最大化。
这些发现都迫使有关部门尽快找到有新意有诚意的方法来帮助自住房买家进入房市。

详情请移步：http://theconversation.com/inves ... t-home-buyers-77402

辣椒咖啡

没人讨论吗？投资房买家有没有出来现身说法吐槽的啊？

zcream93

辣椒咖啡 发表于 2017-5-25 11:38
没人讨论吗？投资房买家有没有出来现身说法吐槽的啊？

只要买了投资房的

每年至少就是每套10万左右的升值吧

实在无法吐槽啊

去年和前年买的基本上升幅已经把我付出的20%首付赚回来了

等于每年回报50%-100%

heaichen

算法没错，前提是能和易变现。或者持续不断的房子居住市场需求。悉尼确实符合。

rickyddr

不用交CGT么

loverly213

现在还没有首次置业的，估计后边更困难，房价总体是涨的，只是快和慢的区别

Clairelan

PIA 这文章还需要看吗？ 中介都是免费服务的 政府也不收印花税增值税的 活在童话故事里吧……

Griffon

原来是“啪”家的文章，我差点准备召唤大胸

qingtao

一句话，都是银行的错。
买不起房子的应该炸银行去，或者绑架银行股东或者CEO去

辣椒咖啡

我翻译水平一般，有兴趣的同学移步原文看详情。
作者并不是PIA的人，只是用了他们的资料。所以感觉还是中立的。

ItsThere

市场slow了，最近老接电话。

cangaru

我的所有投资房都还没太大收益

prahran11

-        自住房买家没有租金回报来用于还贷款      
*只要你愿意降低生活质量  谁说自住房没有租金收入？很多人自住房做homestay呢  收入高还免税

-        投资者随时可变卖房产套现，而自住者相对而言不够灵活。   
*说的跟投资者不需要付stamp duty   capital gain   land tax一样   
*说的跟卖房子不需要付一大笔钱给中介一样  

呵呵哒

Coolbananas

这个..... 算新闻吗？

fishlegs

辣椒咖啡 发表于 2017-5-25 13:12
我翻译水平一般，有兴趣的同学移步原文看详情。
作者并不是PIA的人，只是用了他们的资料。所以感觉还是中 ...

At the end of this article:

This article was co-authored by Justin Wang, the managing director and founder of Property Investors Alliance (PIA). He has contributed in many ways to this research project, particularly the formulation of the concept of equity return.

winover

其实吧 这等于啥都没说。。。贷款看收入吧 投资房看的还是收入啊 。。。不管投资还是自住 都是看收入啊。。。没有啥区别吧
哦 有的 。。。投资收税。。。自住免税 哪怕是千万级别的豪宅

辣椒咖啡

fishlegs 发表于 2017-5-25 14:48
At the end of this article:

This article was co-authored by Justin Wang, the managing director an ...

看得很仔细啊同学

辣椒咖啡

Coolbananas 发表于 2017-5-25 14:41
这个..... 算新闻吗？

不能算新闻，应该算是个现象研究。

辣椒咖啡

prahran11 发表于 2017-5-25 14:00
-        自住房买家没有租金回报来用于还贷款      
*只要你愿意降低生活质量  谁说自住房没有租金收入？ ...

欢迎更多犀利的看法！

lui_gi

天下马上就要大乱，大家好好收好自己的一片天地吧

辣椒咖啡

大家讨论热烈说明我翻译的都看懂了哈哈哈！

头一次在这个板块发贴，没有石沉大海我很欣慰。

感觉首翻必须得找跟房价啊投资啊政策啊有关连的东西，这样大家就不会专注批评你的语法了，都去骂中介骂房地产商了。。。

背得一口好锅啊

ysc

中学生就会得算法。
砖家

没有这个收益率，谁去买投资房？
债务杠杆的作用就是放大收益率，但是风险也是成倍放大的。
这种东西还好意思拿出来。

天涯浪客

高风险高收益而已。这么简单的道理还要讨论?说真的，还是人家"大胸叔"写的好。

hunting

涨了10万听着好听吧，买卖房子的印花税，交易成本，中介管理出租成本等等去哪里了？这20万首付，存在OFFSET帐户里面进行抵扣也算有4%的回报吧？这个损失是否也应该算进去的呢？ 再加上CGT？这个投资得担负房价下跌风险，现金流管理，并且还不能随时变现，加上变现周期长。

辣椒咖啡

一夜都过去了，居然没有翻页。。。人气好低啊

辣椒咖啡

算法的确不是什么高大上的数据模型之类的，但是现在的房市本来就是不用算连脚指头想都能知道为啥这么多人冲进来入市捞金。

作者应该是好意，希望能够通过更多的媒体和舆论让政府和政策决定者也参与到讨论中。 咱们应该鼓励这种替老百姓说话的“砖家”，总好过抱大腿哭着喊着说没毛病继续继续，也好过危言耸听腰斩在即之类的。

zcream93

prahran11 发表于 2017-5-25 14:00
-        自住房买家没有租金回报来用于还贷款      
*只要你愿意降低生活质量  谁说自住房没有租金收入？ ...

没错

买房子的都赔的很惨

只有租房子的人才是真正的赢家

OCV

大家都贷款买房，都要付利息，谁打压谁？死活不买房，非得等腰斩的，看房价又涨了，还怪买了房的！

dedge

投资房买家还真干不过自住的

投资要算回报的，自住不算回报，只看自己最多能出多少钱。

同样150万额度，投资的要算这150万我投这个房子还是别的房子，哪个回报高。

自住的只要看上眼了，150万直接用到顶。

prahran11

zcream93 发表于 2017-5-27 13:10
没错

买房子的都赔的很惨

当然不是
有能力买 而且不论房价涨跌 利率涨跌都有能力承担的人 可以随便买买买
但是一些缺德的人 到处鼓吹 忽悠人 只说如何如何赚 只给赚钱的案例 并没有把相关的所有费用 以及那些买房不赚钱甚至破产的案例告知 比如我说的这些费用 这都是事实 应该在人买房之前全部清清楚楚告知  你一句赚很多或者赔很惨 都是不负责的说法 并没有提供足够的真实的信息给人做为判断依据