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本帖最后由 silverxu 于 2017-5-23 18:46 编辑
本文比较入门，资深的童鞋请跳过。
这是一个悲伤的故事。
我出生在一个叫武汉的城市。
我的父亲和母亲，曾经都工作在国企。那是一个最好的时代，没有人需要为买房结婚发愁。一切的到来都是那么的顺其自然。我的降生与生长，让本来就不大的两房捉襟见肘。家庭环境的改善，让家人动起了买商品房的心思。
为了让商品房能少贷款，我们做了一个大决定，那就是卖掉单位分的那套两房。
熟悉武汉的人应该清楚，解放公园附近的地段代表什么意思。
在1998年，这套房卖了4万块钱。
然后我们见识了恐怕是近20年全世界最疯狂的楼市。
这个地段，现在是武汉的顶级校区之一。
四干道，离CBD仅3公里。公寓楼里挤满了白领与小资。
我们得到了一个教训，在有能力的情况下，尽量不要卖一套，买一套，在土澳更是如此。
还好这里有一个不一样的玩法，那就是二次融资，鬼佬称之为Cash-out Refinance。
有了Cash-out Refinance, 我们可以留住房子，估值，把增值部分再次贷款出来作为融资。
能阻止你的，再也不是那几十万的首付而是估值和房市。
也许有人会问，那万一估值还不如买价高呢？
我想说，傻瓜，那你为什么还要申请Cash-out Refinance?
什么是Cash-out Refinance?
Cash-out Refinance是在资产增值的时候，以增值部分为抵押，可以从银行再次贷出现金的流程。
听起来比较绕口，我们用个简单的例子：
我去年买入一个价值100万的房产，首付20万，贷款比例80%。
今年房产增值到了120万。
我一看，市场不错嘛，那我再投一套？
根据今年的估值，我可以最多找银行再贷出120 x 80% - 80 = 16万的贷款。
假如我收入够，不考虑印花税的情况下，我可以再利用这16万作为首付拿下一套80万的房产。
为什么要Cash-out?
除了Cash-out, 我们还有两种选择。
把房子卖掉套现，再买入
这是最容易理解的办法，烂区换好区，小房换大房。可是各位童鞋假如这样做，第一浪费买入此房时所花的印花税，第二还极有可能或多或少的需要交上一笔不菲的资本利得税，是不是听起来就不怎么赚的样子？第三，快速上升的市场，一套房产所带来的利益很难与两套或以上房产带来的利益相提并论。
买下第二个房子，在同一家银行对自己的第一个房子进行再估值，使用第一个房子的增值部分抵押作为第二个房子的首付。
举个和上面相同的例子，我预计去年买的100万，首付20万的房子今年已经涨到120万，这时我购买了第二个价值80万的房子，然后来到同一家银行希望将第一套房的增值部分抵押，贷款第二套房。
这和上一个例子听起来大同小异，实际上区别非常大。为什么呢？假如抵押第一个房产的增值部分，第二个房产势必只能从同一家银行贷款。
这样投资者至少在两个方向被受限：
无论利率，还是贷款额度，投资者都非常被动。
同一家银行对投资者的所有资产拥有抵押权。万一投资者经济上出现一些小问题，很容易让银行一次性收回所有房产的抵押权，引起雪崩效应。因为第二个房使用第一个房抵押，第三个房使用第二个房抵押，一个违约，相当于全部违约。
但假如Cash-out Refinance, 则只是Cash-out部分必须从同一家银行贷款，银行放款之后可以转移去任意银行贷款第二套房。这样以上两个问题都不是问题。
Cash-out Refinance的正确打开姿势
1. 确认房产增值。
这一点方法很多，可以自己研究成交报告，聘请估价师，咨询AGENT等等
2. 向银行申请Cash-out Refinance。
在申请中应该要求将Cash-out出来的资金放入Offset Account（对冲帐户）。对冲帐户是一种以每日为单位计算利息的贷款帐户，当日存入的现金在帐户中是不产生利息的。因此只要所有银行的放款在Offset Account中不取出该帐户就不会产生任何利息，用100，产生100的利息。
3. 银行估值
银行会派出自己的估价师对投资者的房产进行价值评估。记住一般银行的估价会偏保守。
4. 银行审核贷款申请
银行使用信用报告，收入情况等等综合评估贷款申请是否可以通过
5. 银行批准并放款
6. 买第二套房
7. 转移Cash-out的款项，找另一家银行贷款，避免潜在的雪崩效应
听起来房产投资很简单，不是吗？
其实并不是。
请关注我们的后续文章《贷款的核心——现金流》。
本文图片来自互联网 |
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难忘一刻－ 也许不只是一刻 (2005-1-31) 小李飞刀 
发表于 2017-5-23 18:08
