bridging loan 是怎样操作的？

51migrate

需要什么条件，比如卖房合同需要吗？最长可以多少时间？

谢谢

halcyon66

楼主你知道了么？

halcyon66

楼主你知道了么？

fxdestiny1

halcyon66 发表于 2017-12-21 11:35
楼主你知道了么？

我给你说说吧。

我刚做完bridging，并且老房子刚卖了，现在算是彻底close了。
有点心得建议跟lz你说下。我是bank of Melbourne的，其他银行操作可能会不同
首先，找个靠谱的banker或者broker。有些是不知道怎么操作的，而且这贷款的paperwork很麻烦，要签2个贷款合同，一个refinance还有个你新买房子的贷款。
第一你要做bridging loan，你手上必须也是要有cash，cash至少要可以付得起第一套房的首付，这些cash可以是来自第一套房的refinance。
我举个例子，假设你的贷款能力足够。
你有一套房价值600k（这里的600k是你要贷款的银行给你最新的估价），还欠银行340k。 你手上有80k的cash。你要买的新房800k。 那么你需要新房的首付160k+60k左右的stamp duty和杂费 = 220k
那么首先计算你能refinance出来多少，600K*80% - 340k = 140k 加上你手上的现金总共240k。 差不多能cover首付+杂费+stamp duty。那贷款就没问题了，要是不够的话，bridging loan也帮不了你，安安心心的先卖再买吧。
具体操作就是先做pre-approval然后你新房签合同，然后正式做贷款，银行会跟你要各种文件包括你老房子委托中介出售的证明（授权合同），银行正式给贷款合同，假设一切都顺利，你从settle之后到老房子卖掉之前会有一段时间你的贷款总额是老房子的480k+新房子的640K = 1.12M
这里的利率分2部分计算，老房子的loan一般会给6个月的期限，6个月没还掉就要被收走了（这点很关键，要确保你的房子能卖掉），而且这部分利息会很高，没有折扣，我的是5.8%。 新房子P+I一般就是现在的市场利率3.6-4.0都有。
这里分2点说明，老房子的repayment你不需要管，他会自动累积，每个月的利息都会应为上一个月多了几千而上升，所以你不需要担心同时还2个贷款的问题。 新房子的repayment每月都要正常还。
等你老房子卖掉后，一切都ok啦，但是要确保你老房子的卖价要超过你欠银行的钱。

一天世界晴~

CBA在政策上更好ANZ在利率上更好

halcyon66

fxdestiny1 发表于 2017-12-21 13:26
我给你说说吧。

我刚做完bridging，并且老房子刚卖了，现在算是彻底close了。

真的很感谢敲那么多字！辛苦了！

fxdestiny1

halcyon66 发表于 2017-12-21 17:46
真的很感谢敲那么多字！辛苦了！

因为这个确实比较复杂，我是问了好几个banker和broker的，有些banker都不愿意做或者干脆说没有（比如我第一套房子贷款的banker，bank of Melbourne的，他干脆说现在做不了，还有CBA的有个banker说你bridging期间的贷款总额超过1m的，没有银行会批的，最搞笑的是我老婆以前的同事，NAB说了要贷款很热情，然后说道bridging，干脆失联了1个月。.....），还有不少broker你说了你的情况，他们就给你推荐其他的方案，有个华人broker还跟我说，你们这样的条件我有办法给你们做下来贷款，不需要bridging，我问详细的他就扯其他的，我自己网上计算器怎么算收入至少还差3万+，我担心他给我弄假材料啥的。

一天世界晴~

fxdestiny1 发表于 2017-12-22 10:18
因为这个确实比较复杂，我是问了好几个banker和broker的，有些banker都不愿意做或者干脆说没有（比如我第 ...

你的Case我接着给你说吧  选择BOM做过桥贷款不是个最好的选择

你自己的例子中 你的existing房子是按照80%的最大贷款额度-你的existing贷款来算的， CBA可以用90%来算 也就是说借的更多 所以CBA的policy好。

你的过桥贷款利息远高过同样政策下的ANZ的过桥利息~~

不做过桥的最大原因是比较麻烦，broker跟banker都觉得费事 尤其是华人群体需求不多. 这方面需要提高专业素养。

fxdestiny1

一天世界晴~ 发表于 2017-12-22 10:24
你的Case我接着给你说吧  选择BOM做过桥贷款不是个最好的选择

你自己的例子中 你的existing房子是按照80 ...

我自己的case就是先找的CBA，然后人家就跟我说你的bridging期间贷款总额超过1m了，cba超过1m的bridging不会批的，不知道他是不愿意嫌麻烦还是真的，再联系他他就建议我先卖了再买或者做simultaneous settlement。。。

fireup

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