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【原创-梁杰夫专栏】恐慌性上涨？ 解读142万中位价这个大新闻
作者：梁杰夫
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上周的澳洲房产拍卖市场，搞出了一个大新闻，悉尼的中位价到了142万澳币。这是什么概念？前一周的拍卖中位价才是122万澳币，假设一个想买房的普通群众者辛勤工作了一周，到手1200澳币，结果周末一看房价涨了20万，想必是吓得他赶紧关掉了Domain的网页。
拍卖市场的强劲表现
我们再来看看具体的数据。2月25日，不完全统计悉尼有940间房子拍卖（绝大部分为二手独立带地物业），其中668间结果上报，成功售出578间，清空率80%，中位价高达142万澳币；而墨尔本1395间房子拍卖，1077间上报结果，892间成功出售，清空率82%，中位价是85万澳币。其中，为各大媒体津津乐道的一个拍卖现场在墨尔本的Malvern，一套3层4卧室Townhouse，拍卖现场居然聚集了近300人，使得中介不得不雇佣了交通控制人员封锁了整条街，管理好车辆和人流后才开始拍卖。拍卖过程几分钟后结束，成交价也不负众望地高出底价近20%，定格在507.5万澳币。
按照CoreLogic的数据，2月份悉尼房价的增长达到了2.6%，这样的增幅可以媲美两年前房产热潮的增幅，如果按照同样的速度，悉尼房价在12个月内或许会录得18.4%的增长率。这是自2015年7月房市高峰以来的另外一个周期高峰。
而在过去的一年内，有13个区的房价迈进200万澳币俱乐部。和五年前相比，悉尼的房价又上了一个新阶层。五年前，36%的独立房子区域中位价是低于60万澳币的，现在，这个数字锐减为8%。而超过200万中位价的区域，大概占整个悉尼的14%。
央行不降息，银行正加息
按照以往的经验，房价的上涨总是和利息的下降，贷款的宽松一起出现的。但是，这样的情况并没有发生。澳洲储备银行行长Philip Lowe在上周就明确表示，短期内不会有降息的可能性。
和去年9月相比，大宗商品的价格在逐步反弹，矿业投资的近况在改善，澳洲经济也会从液化天然气产量大幅提高中获益，降利息已经不是必要的了。况且，降利息推动的是借债，借债又很大部分会被投向房贷，房价的高涨已经让政府头疼不已，就没有必要再去火上浇油了。而刚刚新出炉的澳洲第四季度GDP增长1.1%，从而使得过去12个月内经济增长达到了2.4%，比预期的要好。
澳洲央行虽然没有升利息的动作，但是银行们自己已经在开动了。
拿澳洲本土最大的放贷机构联邦银行CBA来说，它本年投资房贷款增幅已经超过7%，距离APRA（澳大利亚审慎监管局）规定的10%的增速限制不远了。所以，它的投资房贷款必须急刹车。他们先是暂停了贷款经纪人的纯投资房转贷渠道，然后在近期两次提高房贷利息，并引入房贷管理费，毫不含蓄地向发出谢绝更多贷款的信号。它旗下的Bankwest也有类似的措施，比如在房贷计算器中取消了负扣税因素，减少投资房贷款额度。
在CBA加息之后，会有价值10亿澳币的房贷会流向其他银行。NAB国民银行,WBC西太银行，ANZ澳新银行都表示欢迎这部分客人。不过，他们也面临和CBA一样的监管，既然大家的投资房贷款增幅都是有10%限制的（虽然他们还没那么快到达那个比率），那么，提高利息也就自然成为提高利润的唯一办法。
除去四大银行，其他贷款机构还面临系统承受度的问题。假设四大银行的额度都满了，那么投资者只能转向他们。他们原本的系统可能承受不了这些蜂拥而至的贷款申请。所以，AMP近来也宣布，不再接受投资房的转贷申请；Newcastle Permannet，Australian First Mortgage等都纷纷提高利息。
不过，银行之间的竞争依然激烈，尽管在过去的三个月内，很多机构已经调高利息，但目前低利息的产品还不少。比如，市场现在有13个一年固定利息为4%的产品，数量是去年同期的两倍。这也为房市的上涨创造了有利的条件。
公寓交割不算失败
在房价和房贷利息同步走高的不寻常环境下，公寓市场的状况自然也备受瞩目。虽然“挥泪甩楼花”的广告声不绝于耳，但是几个大开发商陆续披露的公寓交割失败比率都表明，情况并没有想象中的差，当然，这都得益于投资者们不容小觑的经济实力。
Lendlease是最新一个公布澳洲银行限制海外贷款政策对公寓市场影响证据的开发商。海外买家，其中中国买家占很大比率，在筹款投资房地产上，他们似乎势不可挡。限贷和中国对外汇流出的管制，造成的影响，实际上并没有之前设想的那么糟糕。就拿888 Colins Street这个在墨尔本Docklands的首期交割来讲，133户公寓中，不能交割的只有一例，那即是不到1%的公寓交割失败率。
不过毫无疑问，买家的确需要更多的时间来寻找替代的筹款途径，按他们的统计是交割会平均延期一个月时间。同时，去年海外买家用现金交割的案例数量大增，因为澳洲本土四大银行的限贷政策，现金交割的比率高达30-40%。
早前Mirvac曾表示，公寓交割失败率在2%。大量投资者无法筹款交割公寓楼花的担忧，并没有成为事实。中国的投资者们用自己的雄厚的资本，暂时成功抵挡了市场风雨的洗礼，站稳了脚跟。不过，在即将到来的下半年，大量要交割的公寓对投资者来说又是另外一重考验。因为买家可能全款交割一套房子，但是陆续到来的第二套，第三套或许就会将其处于不利的位置。限贷带来了另外一面，是公寓建设的减缓。很多一年半前开始宣传的项目被从市场中抽回，特别是在墨尔本和布里斯本。这种有秩序地减缓新公寓的建设，会使得未来供需关系发生变化，因此公寓市场的中长期前景，还是值得期待的。
购房者的恐慌心理？
到底是什么触发了房价的上涨？是历史性的低利息还是火热的开发或者两者皆有。我们可以从几个新晋的200万新贵来分析一下。比如悉尼东区的Kensington和Kingsford，借着东区大开发的东风，迅速崛起。这两个区临近新南威尔士大学，医院，加上兴建的当地购物中心和轻轨，房价自然就上去了。在悉尼北区，靠近Chatswood的Willoughby和靠近St Leonards的Naremburm，依靠着前者火热的开发，房价也因此水涨船高，真正阐述了背靠大树好乘凉的原理。而悉尼内西区的Homebush，虽然交通状况让人抓狂，但是，在那里正兴建大规模的公寓，开发商征地，自然一掷千金。
利息环境是不变的，贷款是越来越难的，房价上涨却有了一点恐慌性上涨的意味。这个恐慌，是来自于购房者。他们的想法和害怕也很简单：首先，在历经了对海外购房者近一年的限购和限贷之后，公寓市场有所消停，但是，占房市交易主流的二手独立房却丝毫没有受到不良影响。本地购房者原先可能认为，限制一下海外买家，我们就可以买到物美价廉的房子了，但是后来发现，房价没有下来。部分本地买家在观望后陆续进场，市场经过几周的预热，大量的买家终于坐不住了，跑步进场。这个从满怀期待等房价下降，到失望，再到争先恐后买房的心路历程，还真有点恐慌性入市的意味。本来假想了很久的海外对手消失了，到头来，竞争得最厉害的还是自己本地人。这样是近几周拍卖市场表现出来的实际情况，最后成功买下物业的，多是澳洲本地人。
然后，银行方面贷款越来越难，额度越来越少，但是房市却没有放缓的苗头，于是大部分人都很容易这样的结论：现在不好买，以后更难买，早买早好。在我写着这个文章的时候，ASIC(澳大利亚证券投资委员会)开始对西太银行发难，指责银行没有审核好客人的还款能力，首次听证会将在3月21日举行。同时，APRA（澳大利亚审慎监管局）5月份召开会议，届时出台的方针业界普遍认为会使得银行贷款进一步收紧。
房产投资的共赢特性
我们再回头去看这个142万中位价的大新闻。通常情况下，中位价并不能说明全盘情况，假如这一周恰好卖出了很多豪宅，那么中位价就会一跃而上。但是在银行政策轮番轰炸的状况下，还能出来这样的数字，就算是最怀疑市场的人，想必也会重新考量他的想法吧。说到底，这个142万的数字已经超越数字本身，成为市场火热的风向标了。即使它下周再次回到122万（正常范围内）的水平，也不会释放出房市下行的信号。
买涨不买跌，银行越是限制大众心理或许就越迫切想要成交，这样看似非理智的行为实际背后隐藏着人趋利避害的本能：大家都走的路，回报未必是最高的，但是很有可能就是最保险的。在货币贬值的今天，房子这样的大家都能参与投资的硬通货价值不言而喻。而房地产又是一个必须得大部分人参与才能火热的产品，所以在这个市场，“随大流”并不是什么坏策略。
很多投资产品都是一赢九输的结果，所以每个人都想成为巴菲特。而房产投资，在特定时间和地点范围内，很多时候都是共赢或者共输的结果。所以投资地产，不需要成为巴菲特，只要赶上了大势，安静的吃瓜群众也可以怡然自得。
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短登作业之二------墨尔本被盗篇! (2005-2-25) suxiaomei 
百天小回放（坑已填满） (2009-6-18) jyy_jessie 
发表于 2017-3-2 17:08
