买motel生意需要注意什么？卖家需要提供什么资料报表？花费里面哪些是正常支出？哪些是有猫腻的可能？

luckycato

刚开始看motel 生意，只是在看卖的生意，还没有到要报表进一步的资料。报表应该问中介要哪几个？看了一个，
净利润14万2，要价57万，目前的报价净利润差点到25%，水分不知道是个什么情况？新手做19个房间的做得下来吗？
位置在大城市的外围穷区，这里来往的人很多就是住农场的过来，路上开的车也是农场人爱开的车，餐馆咖啡店的客人也是这种.这个motel12分钟到大城市的CBD还有到机场也是这距离，去旅游区的路上（但我觉得去旅游区的不太会在那里住的吧），房间是平房villa, 19个房带空调，房间里有大冰箱微波炉，还有洗水池。

ozforever

如果都真实要4年回本自己人工算里。为什么不买便利店同样净利2－3年就回本

luckycato

想请教各位大神。谢谢了

luckycato

ozforever 发表于 2016-10-15 11:21
如果都真实要4年回本自己人工算里。为什么不买便利店同样净利2－3年就回本 ...

如果数据是真的， 这生意要价也过高， 一般Motel净利润是30%属于合理。 以前是可以30-32%这个水平。照大侠你的分析，我觉得是回本慢了。但这行的风险比便利店低点？

另外这motel有个三卧房二卫生间的经理房和前台连着的，所以房租可以省了，差不多2万刀/年的样子。。

ozforever

luckycato 发表于 2016-10-15 12:55
如果数据是真的， 这生意要价也过高， 一般Motel净利润是30%属于合理。 以前是可以30-32%这个水平。照大 ...

便利店就跟超市一样。生活必须品风险不大。motel分地区吧，旅游区起伏会很大。

luckycato

ozforever 发表于 2016-10-15 13:01
便利店就跟超市一样。生活必须品风险不大。motel分地区吧，旅游区起伏会很大。 ...

谢谢大侠分析。这个motel的位置其实离市区很近，属于市区远郊的区，但开车到cbd还有机场都很近，房子的感觉呢又像是旅游区的那种villa，比较简洁，整个motel有三千多平方米，villa围一圈，车停中庭，中间有花园，BBQ区，有坐和乘凉的小范围。

leshore

关键是合同期还有几年啊

luckycato

leshore 发表于 2016-10-15 13:19
关键是合同期还有几年啊

会问中介这个问题，还有就是turn over ，还有operating cost，是这个术语叫法的吗？

thx1

ozforever 发表于 2016-10-15 13:01
便利店就跟超市一样。生活必须品风险不大。motel分地区吧，旅游区起伏会很大。 ...

便利店要看地方了。风险超大。为什么呢？
就一点，你旁边突然开一个woolies，你就玩完了。

motel相对稳定。很难出现新对手

luckycato

thx1 发表于 2016-10-15 13:28
便利店要看地方了。风险超大。为什么呢？
就一点，你旁边突然开一个woolies，你就玩完了。

是有这方面的顾虑，谢谢回复。

ozforever

thx1 发表于 2016-10-15 13:28
便利店要看地方了。风险超大。为什么呢？
就一点，你旁边突然开一个woolies，你就玩完了。

一看就外行。现在能活下来的便利店要么是周围没有足够的地开大超市，要么就居民区内的店。该开的该死的都已经发生了。

icac

我以前是做酒店会计的，做过好几家，基本酒店在city一带的平均oc rate都有90%左右，weekend经常100%
但是regional的酒店就很讲究季节性。如果LZ想买酒店还是考虑CBD为主的吧

thx1

ozforever 发表于 2016-10-15 13:36
一看就外行。现在能活下来的便利店要么是周围没有足够的地开大超市，要么就居民区内的店。该开的该死的都 ...

哥是外行，就没有人是内行咯

总有些店该死了。你还嫩。超市变数大。

thx1

icac 发表于 2016-10-15 13:39
我以前是做酒店会计的，做过好几家，基本酒店在city一带的平均oc rate都有90%左右，weekend经常100%
但是re ...

CBD的绝对好。就是实力够不够拿不拿得下来的问题。

budgie

离开预算谈好坏，等于零。

luckycato

icac 发表于 2016-10-15 13:39
我以前是做酒店会计的，做过好几家，基本酒店在city一带的平均oc rate都有90%左右，weekend经常100%
但是re ...

谢谢大侠分析，的确是，cbd的卖得很快，看到的有个freehold 的几周就卖了，七百万，那个freehold我不明白，里面的apartment 有owner的，所以那个motel 又像是帮业主管理的serviced apartment.

ozforever

thx1 发表于 2016-10-15 13:42
哥是外行，就没有人是内行咯

总有些店该死了。你还嫩。超市变数大。 ...

所以你说的都是老黄历了。要与时俱进。谁买店不先考虑旁边超市或2nd tier超市的可能性。闭着眼买生意的就不该做这行或被淘汰。

luckycato

budgie 发表于 2016-10-15 13:51
离开预算谈好坏，等于零。

穷人钱有限，又想二个盖子盖上五六个碗。。

kenkoh40

在哪个城市？

luckycato

kenkoh40 发表于 2016-10-15 14:00
在哪个城市？

堪培拉这边

kenkoh40

luckycato 发表于 2016-10-15 14:01
堪培拉这边

有个雪山的买断1.5M， 不是更好吗？

luckycato

kenkoh40 发表于 2016-10-15 14:03
有个雪山的买断1.5M， 不是更好吗？

旅游区的不知道情况啊，住那里巨无聊。。

kenkoh40

luckycato 发表于 2016-10-15 14:06
旅游区的不知道情况啊，住那里巨无聊。。

堪培拉 也很静啊

luckycato

kenkoh40 发表于 2016-10-15 14:09
堪培拉 也很静啊

也是，家里人要在这里上班2-3年，不超过五年，所以我想买个motel 做。。将来再卖出去，正好看到这个motel在卖。有其他好的motel，也会考虑去其他地方买。现在说的这个motel 小，对于我这个新手，也许做起来要容易一点。

thx1

icac 发表于 2016-10-15 13:39
我以前是做酒店会计的，做过好几家，基本酒店在city一带的平均oc rate都有90%左右，weekend经常100%
但是re ...

今年有些超市死了。明年又有些超市要挂。千万不要以为一家开了10年的超市就一定能活过下一年

icac

thx1 发表于 2016-10-15 14:43
今年有些超市死了。明年又有些超市要挂。千万不要以为一家开了10年的超市就一定能活过下一年 ...

？回错人了吧

luckycato

各位大侠多分享分享。。。我打算这两天就联系中介，先问问再说。

hkmp5mg42

如果是旅游景点注意下周围有没有大的居民区，现在airbnb对MOTEL的冲击会越来越大的

luckycato

hkmp5mg42 发表于 2016-10-15 15:34
如果是旅游景点注意下周围有没有大的居民区，现在airbnb对MOTEL的冲击会越来越大的 ...

Airbnb会有影响吗？我个人不住，而且知道很多住过的人不打算再住。出差不多的钱去住私宅，不是很好。不过这对生意也是有一定影响的吧。。

luckycato

昨天发了邮件给中介，等回复。