购买物业管理权生意求大神意见

amazingracie

想买mr在布村，看了一些生意，现在都是倍数挺高的，我们自己有房子，不想live onsite，有三个不知道哪个好，求有经验的指点一二：
第一个，离家很近，地理位置不错，旁边没有什么竞争，不需要onsite，卖1.6,9m，收入23万，工资是8万多，房子是49万5，总户数58，letting有44，还有19/21年，小区是一手经理管理到现在，要退休的老人要卖，其实是一个大一点的小区旁边有一个很小的小区套在一起，第二个小区没有经理房，比较省心，外部还有几个letting的外快。
第二个， 离家开车45分钟，是两个小区可以捆绑也可以分开卖，总价1.88m，经理人物业33万+36万，收入26万（其中工资就是16万多）每个物业都是51户，共102户，但是letting只有25，两个经理人物业都出租出去了，每年还有额外几万的收入，不过缺点就是合同还有只剩10年，目前的经理有别的生意也是一定要卖的，而且这么多年也确实没有做很多工作。。。

第三个是一个很新的物业，只有一年的时间，两个apartment，也是可以捆绑可以分开卖的，卖1.6+m,收入31万，因为没有经理房卖，所以收入高些，其中工资是13万，101户，letting94，缺点估计我们是新手不知道能不能搞的定




优缺点都很明显，就是不知道那个更好，我是第一次做，比较迷茫

孤独马夫

有好几个专门介绍的帖子啊

燕子

这行远比看上去复杂，最好就是找专业的服务。买了以后经营野是考验自己语言沟通以及博弈的能力，远不简单。

Oaklands

第二个只有10年，贷款比较麻烦

Oaklands

看楼主的经验了，不过也不是太难

amazingracie

Oaklands 发表于 2016-10-3 20:09
第二个只有10年，贷款比较麻烦

也是有此担心

hellochina

简单说两句供楼主考虑：
第一个，离家很近，地理位置不错，旁边没有什么竞争，不需要onsite，卖1.6,9m，收入23万，工资是8万多，房子是49万5，总户数58，letting有44，还有19/21年，小区是一手经理管理到现在，要退休的老人要卖，其实是一个大一点的小区旁边有一个很小的小区套在一起，第二个小区没有经理房，比较省心，外部还有几个letting的外快。
--去掉工资部分收入15万，44个letting是如何做到的？如果repairs或者清洁部分的收入很高，你需要考虑自己够不够handy，不然你接手后这一块是赚不到的
第二个， 离家开车45分钟，是两个小区可以捆绑也可以分开卖，总价1.88m，经理人物业33万+36万，收入26万（其中工资就是16万多）每个物业都是51户，共102户，但是letting只有25，两个经理人物业都出租出去了，每年还有额外几万的收入，不过缺点就是合同还有只剩10年，目前的经理有别的生意也是一定要卖的，而且这么多年也确实没有做很多工作。。。
--类似的问题，只有25个letting，如何做到除去工资后10-11万的收入？平均每个letting一年要赚4000多commission？租金是多少？
第三个，不住onsite又管理那么多个letting，你拿什么和outside agent竞争？服务特别及时？英文特别好？或者commission rate特别低？

sunnybank

10年合约 肯定是拿不到续约的 和现有房东有很大程度上矛盾 这种梦想就是无敌深渊

sunnybank

这两家的数据都不可信。感觉出自一家很有名中介之手。谁买谁知道

sunnybank

第一家 60户不到的正常收入应该在14-15万左右。他能整个23w出来


第二家 10年合约的 我有朋友直接也是这样情况 最后4.9倍卖给鬼佬接盘。
根本不可能再卖给华人。

amazingracie

sunnybank 发表于 2016-10-3 20:43
第一家 60户不到的正常收入应该在14-15万左右。他能整个23w出来

第一家确实虚高

amazingracie

hellochina 发表于 2016-10-3 20:34
简单说两句供楼主考虑：
第一个，离家很近，地理位置不错，旁边没有什么竞争，不需要onsite，卖1.6,9m，收 ...

一般一个letting是不是commission 1500左右啊？admin fee一般一年应该是多少呢？

hellochina

amazingracie 发表于 2016-10-4 11:26
一般一个letting是不是commission 1500左右啊？admin fee一般一年应该是多少呢？

你用租金乘以commission rate，一般是7.5%就很容易得出commission，admin fee一般是$5/月，最高也不会超过$10。另外还有letting fee，看小区出租的turn over决定，但这些都不应该是收入的大头

amazingracie

hellochina 发表于 2016-10-4 11:53
你用租金乘以commission rate，一般是7.5%就很容易得出commission，admin fee一般是$5/月，最高也不会超 ...

commission 算过了，是对的，就是却还有四万的很水的进账，在一些repair上还有清洁上，很无语

hellochina

amazingracie 发表于 2016-10-4 13:22
commission 算过了，是对的，就是却还有四万的很水的进账，在一些repair上还有清洁上，很无语 ...

Commission做不了假，repairs和清洁是最多水分的部分

sunnybank

hellochina 发表于 2016-10-4 17:46
Commission做不了假，repairs和清洁是最多水分的部分

你会花5倍的价格买一个20万的清洁生意每年收入4万吗 如果自己不做清洁 全部外包出去
20万买进每年收益几千刀。

燕子

看上去现在这行要有钱有力才能挣到钱，光靠其中之一都不行。。。。。

小白猪猪

(letting+commission+salary)x倍数。
但是很多人卖MR把清洁维修各种收入塞到括号里面，乘以5卖给你。
现在是利率史上最低，是卖房买房的好时候，容易丢letting。

Poweregg

amazingracie 发表于 2016-10-4 13:22
commission 算过了，是对的，就是却还有四万的很水的进账，在一些repair上还有清洁上，很无语 ...

repair 清洁这些不应该加进去

就算oc salary和letting pool收入，这部分是稳定靠谱的

jordan23217

不ONSITE的话到时候管理起来很麻烦吧，住户有什么问题的话找不到人或者处理不及时，遇到难搞的住户会投诉啊什么的。而且要想不住ONSITE的话貌似得先通过业主委员会的APPROVAL吧

ambledream

sunnybank 发表于 2016-10-4 17:51
你会花5倍的价格买一个20万的清洁生意每年收入4万吗 如果自己不做清洁 全部外包出去
20万买进每年收益几 ...

nice valuation

新panda

lz啊 现在好生意基本上市前或者才一上市就抢光了 还有可能抢到表面看不出来坑的生意 有一些维修费高的小区卖家couple之一就是tradie 你如果也是的话可以试试

新panda

Poweregg 发表于 2016-10-4 17:58
repair 清洁这些不应该加进去

就算oc salary和letting pool收入，这部分是稳定靠谱的 ...

布村黄金现在perm的生意基本只有华人在买了 income水分奇高 搞得和墨村以前163一样

damogao

第一个14万收入除以44个letting，经理从每个房子的房东身上赚3000，除去commission后还赚多少？你是房东你会把这个房子交给这样的中介管理嘛？

第二个年限好短，必须延长到25年再买。
第三个没有房产，银行给你贷多少钱？

hellochina

damogao 发表于 2016-10-4 18:58
第二个年限好短，必须延长到25年再买。
第三个没有房产，银行给你贷多少钱？
第一个看起来没什么硬伤。 ...

必须延长到25年？说得好轻巧，难道不知道有些物业管理权生意最高年限就是10年吗？

hellochina

Poweregg 发表于 2016-10-4 17:58
repair 清洁这些不应该加进去

就算oc salary和letting pool收入，这部分是稳定靠谱的 ...

谁都觉得不应该加进去。但现在是卖方市场，爱买不买

damogao

hellochina 发表于 2016-10-4 19:04
必须延长到25年？说得好轻巧，难道不知道有些物业管理权生意最高年限就是10年吗？  ...

我以为第二个是25年一直做到还剩10年。
如果总共10年的合约，不太好搞啊。

hellochina

damogao 发表于 2016-10-4 19:07
我以为第二个是25年一直做到还剩10年。
如果总共10年的合约，不太好搞啊。 ...

如果是25年合约做到只剩10年，绝对是和业主委员会有矛盾。买家接手也很可能搞不定续约，那样买生意的钱就打水漂了

小白猪猪

hellochina 发表于 2016-10-4 19:06
谁都觉得不应该加进去。但现在是卖方市场，爱买不买

也不算很卖方。我讲过挂网上三年还没卖掉，每周还挂出来的。就是一分钱不降价。

hellochina

小白猪猪 发表于 2016-10-4 19:14
也不算很卖方。我讲过挂网上三年还没卖掉，每周还挂出来的。就是一分钱不降价。 ...

这种应该是有硬伤卖家又死活不降价的，不然的话以这两年市场的疯狂程度，什么样的都有人接盘