贷款贷款贷款，求大神翻牌，求帮忙~~~！！！！

小米丢丢

搜了坛里的帖子，还是迷迷糊糊没有头绪。跪求各位大神帮忙解惑

情况是这样的，最近买了一个自住房，要申请贷款，房子4,5年之后会转投资房，broker建议我们可以先选择P&I 加offset account,利率相对于IO低一些。等转投资房后再换IO+offset。现在我们有个小房子自己住，但是新房子settle之后就要搬走转投资房了。

因为是P&I+offset，所以每个月除了固定的repayment，多余的钱放到offset里，也是能随时存钱取钱。那这样其实跟IO的差别就在于以后变投资房了，已经还掉的principal部分是不能够用来低税的。如此而已嘛？这一部分的差别大不大呢？之后转IO好批吗？

另外我们是贷600K，P&I的话broker给的3.99%+120的年费，IO是4.05%+120年费，银行是NAB，感觉有点高哇。

lubber

normally change to IO is free after that

klsh

最开始几年PI是还不到本金的

apple09

自住能做到3.54% 有offset 无年费

steven991010

太高了，换人

大江东去

换银行，换broker

你的broker太水

小米丢丢

大江东去 发表于 2016-9-23 18:33
换银行，换broker

你的broker太水

是不是高太多了 broker是过户律师公司的 图方便 就没找别人

小米丢丢

klsh 发表于 2016-9-23 17:01
最开始几年PI是还不到本金的

不是算了30年的P+I 平均每个月还固定的吗 为什么会一开始没还P啊

rogershan

NAB这个利息是正常，不过个人感觉不一定要选NAB，建议直接IO去其它银行

大江东去

小米丢丢 发表于 2016-9-23 20:00
是不是高太多了 broker是过户律师公司的 图方便 就没找别人

不是利率的问题

是（房子4,5年之后会转投资房，broker建议我们可以先选择P&I 加offset account,利率相对于IO低一些。等转投资房后再换IO+offset）

明知道你以后要转投资房，还让你pi，完全就是外行

小米丢丢

rogershan 发表于 2016-9-23 20:05
NAB这个利息是正常，不过个人感觉不一定要选NAB，建议直接IO去其它银行

是的 现在准备去问问westpac 不过貌似也低不了很多

小米丢丢

大江东去 发表于 2016-9-23 20:35
不是利率的问题

是（房子4,5年之后会转投资房，broker建议我们可以先选择P&I 加offset account,利率相对 ...

是不是只要以后会转投资房现在就应该选IO？broker一开始也叫我们IO，但是突然又建议PI 搞得我也很困惑

Rocher1895

小米丢丢 发表于 2016-9-24 01:21
是不是只要以后会转投资房现在就应该选IO？broker一开始也叫我们IO，但是突然又建议PI 搞得我也很困惑 ...

自住房现在政府要求变严了，能做PI的尽量都做PI了。

自住PI可以做到3.7%非四大，大于75万3.54，两周就能批。

大江东去

小米丢丢 发表于 2016-9-24 01:21
是不是只要以后会转投资房现在就应该选IO？broker一开始也叫我们IO，但是突然又建议PI 搞得我也很困惑 ...

我个人认为io比p+i的好处

一，财务更自由，比如，p+i一周还500多，io一周只需要还300多，少还的钱你自己放在offset里，效果是一样的。但offset里的钱随时都可以用，p+i进去的钱是不可以动。

二未来税务可能存在的好处。如，以后再买自住房（为孩子上学），现在的自住转投资房。io的结果是80%的房价贷款产生的利息都可以用于负扣税（最开始80%贷款）。p+i的结果是p还款后的金额就算refinance出来，产生的利息也不能负扣税（贷款账户曾经达到的最低额度的利息才能负扣税。比如贷款50万，p进去了10万，然后再refinance10万，总贷款还是50万，也只有40万的贷款利息能用于负扣税，另外10万的贷款利息不能负扣税）

三货币贬值带来的好处。想想现在的100刀和30年后的100刀是什么概念

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... ead&tid=1092936

小胖子吃辣肉面

这个量nab 4正常

johnshen

Rocher1895 发表于 2016-9-24 05:43
自住房现在政府要求变严了，能做PI的尽量都做PI了。

自住PI可以做到3.7%非四大，大于75万3.54，两周就能 ...

请问哪里能做？

Rocher1895

johnshen 发表于 2016-9-24 09:57
请问哪里能做？

broker渠道可以做

freewalker

如果以后会转成投资房，最好选I/O，这样以后转成投资房才能最大化的负扣税。NAB的利率也不是很好，比如ANZ如果60万贷款，目前浮动可以拿到3.95%，不比NAB高，而且可以做成I/O

freewalker

如果是买了房子要settle，最好走四大银行，因为小银行处理时间长，怕耽误你的settle。你可以等settle好了后，再考虑转去小银行，拿更低一点的利率。

小胖子吃辣肉面

pi比io最大好处是pi额度高一些，如果楼主要贷足上限，只能pi。利率应该一样的。

Orange00

为什么pi刚开始几年还不到本金啊

wwwjs

Orange00 发表于 2016-9-27 07:28
为什么pi刚开始几年还不到本金啊

不是还不到本金，是只占本金的很小很小的一部分，和还的利息比近乎忽略。你去看30年的还款曲线就知道了。

小米丢丢

freewalker 发表于 2016-9-27 06:55
如果以后会转成投资房，最好选I/O，这样以后转成投资房才能最大化的负扣税。NAB的利率也不是很好，比如ANZ ...

不好意思，重了。见下一楼。

小米丢丢

freewalker 发表于 2016-9-27 06:55
如果以后会转成投资房，最好选I/O，这样以后转成投资房才能最大化的负扣税。NAB的利率也不是很好，比如ANZ ...

因为工资有commission的部分，不打算找ANZ和CBA。请问Westpac怎么样？

小米丢丢

小胖子吃辣肉面 发表于 2016-9-27 07:18
pi比io最大好处是pi额度高一些，如果楼主要贷足上限，只能pi。利率应该一样的。 ...

IO的确贷的会少点，但是可以忽略不计的。现在问下来四大PI和IO的利率都不同呢

freewalker

小米丢丢 发表于 2016-9-27 10:44
因为工资有commission的部分，不打算找ANZ和CBA。请问Westpac怎么样？

westpac利率也还好，60万的话，浮动3.98%应该可以拿到

小米丢丢

freewalker 发表于 2016-9-27 21:18
westpac利率也还好，60万的话，浮动3.98%应该可以拿到

昨天broker告诉我Westpac给4.19%，nab给4.09%，欲哭无泪啊。。。

freewalker

小米丢丢 发表于 2016-9-28 15:16
昨天broker告诉我Westpac给4.19%，nab给4.09%，欲哭无泪啊。。。

Westpac这几天折扣确实减少了一点。

Raimy2008

小米丢丢 发表于 2016-9-27 10:44
因为工资有commission的部分，不打算找ANZ和CBA。请问Westpac怎么样？

谁告诉你ANZ和CBA不接受Commission 收入啊，CBA对Commision 100% acceptable

小米丢丢

Raimy2008 发表于 2016-9-28 16:03
谁告诉你ANZ和CBA不接受Commission 收入啊，CBA对Commision 100% acceptable

broker说是cba要一年的payslip，anz不会给足60万 我就不考虑啦