[自购小窝] 再问自住房六年法则不同情况下如何交CGT！！CASE STUDY ！！标题要长~~~~~~ [复制链接]

发表于 2016-9-16 18:51 |显示全部楼层

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1/2n* cg for the 1st

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发表于 2016-9-16 19:09 |显示全部楼层

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买的时候按投资房买入，settle后立刻开始出租1年，然后搬进去自住N年，卖的时候如何交CGT?

假设买卖后的差价是a（已扣除印花税，卖房中介费，两次律师费，加上折旧后的结果）

则应交的增值税为：（a*1/（1+n））*0.5（计算结果加入到你当年收入中按相应的税率缴税）

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发表于 2016-9-16 19:12 |显示全部楼层

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买的时候按自住房买入，settle后自住半年（理论上），然后出租，出租少于6年就可以还是按自住房算，卖时不用交CGT?

不是，需要看你出租的理由，并且最后还要收回自住。

Case2的问题是如何证明是自住半年？是不是只需要把通信地址改到这个房，以自己的名义开水电气账户就好？
是否可以私下出租不通过中介？（理论上还是属于自住房）

私下出租，当然可以按自住房算，没人查你就没事，不然怎么这么多收现金自己管理的屋主。

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发表于 2016-9-16 19:18 |显示全部楼层

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A房2015年买入时按自住房买入，自住一年

B房2016年按自住房买入，B房自住一年，同时A房改为投资房出租，那么2016年后6年之内卖A房都是属于自住房免交CGT

可以算自住房，免交增值税，但b房从购入起都只能算投资房（虽然你自己住里面）

B房自住一年后，买入C房（自住），B房改为投资房出租，那么2017年开始6年之内卖B房也是属于自住房免交CGT

bc都属于投资房

Case3的问题是假设2018年卖A房和B房，两套都在6年法则内，是否同时享受自住房免交CGT？

你想太多了，同一时期只能有一套自住房，（购买b自住房的时候，ato会给你半年时间卖房，这时候这半年a也算自住房）

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future2521

白金靴族

发表于 2016-9-16 21:41 |显示全部楼层

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六年法则是给出国不在澳洲的居民用的，你要是在澳洲，不可以用六年法则

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发表于 2016-9-16 22:04 |显示全部楼层

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future2521 发表于 2016-9-16 21:41
六年法则是给出国不在澳洲的居民用的，你要是在澳洲，不可以用六年法则

澳洲，不同城市也可以

发表于 2016-9-17 01:53 |显示全部楼层

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建议楼主还是找个有经验的会计师问问吧。

Kkkkky

银靴族

发表于 2016-9-18 08:05 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2016-9-16 22:04
澳洲，不同城市也可以

请问一定要在不同城市吗？

obz

金靴族

发表于 2016-9-18 10:44 |显示全部楼层

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问会计师吧

dragonballz

金靴族

发表于 2016-9-18 11:17 来自手机 |显示全部楼层

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case 3这种情况我的建议是直接卖B房，CGT exempt，钱全部入C的offset account，然后refinance贷款买入D做投资，负扣税刚刚的，N年后等C增值很多了，出掉C继续换自住房买新投资房。如此循环

triplewoods

皮靴族

发表于 2016-9-18 11:54 来自手机 |显示全部楼层

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同一时间一个人或者一个家庭只能有一套自住房

cgt不是按照你卖的时候的自住或者投资来算的，比如你自住一年，投资三年，cgt要交正常的3/4

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发表于 2016-9-18 12:08 |显示全部楼层

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Kkkkky 发表于 2016-9-18 08:05
请问一定要在不同城市吗？

有朋友试过用孩子读书（同城）的理由，给ato据了

所以同城很难

发表于 2016-9-18 12:32 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2016-9-18 12:08
有朋友试过用孩子读书（同城）的理由，给ato据了

所以同城很难

我觉得你那个朋友可能是因为有其他原因而被ATO拒绝。
如果只有一套primary residence，我看不到有什么能被拒绝的原因。

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发表于 2016-9-18 12:43 |显示全部楼层

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benzchen 发表于 2016-9-18 12:32
我觉得你那个朋友可能是因为有其他原因而被ATO拒绝。
如果只有一套primary residence，我看不到有什么能 ...

这个六年法则的前提是给你在没办法居住的时候，为了减少损失而出租的一种过渡期

并不是为了让你出租自住房逃税用的。

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发表于 2016-9-18 12:45 |显示全部楼层

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benzchen 发表于 2016-9-18 12:32
我觉得你那个朋友可能是因为有其他原因而被ATO拒绝。
如果只有一套primary residence，我看不到有什么能 ...

你试试和ato说，因为要省钱，所以把自住房出租，去租别人一个房间（同城）。看看ato会不会免你的增值税？

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发表于 2016-9-18 12:48 |显示全部楼层

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听过有例子说是照顾父母，和父母一起住（同城），ato批了

所以理由很重要

发表于 2016-9-18 13:07 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2016-9-18 12:48
听过有例子说是照顾父母，和父母一起住（同城），ato批了

所以理由很重要 ...

是的我同意，理由很重要。
如果ATO认为你的理由主要是因为想逃税，那是part IV A，自然是会拒绝。
但是并不是说同城不行。
之前有很多例子都是，比如和男女朋友同居了，和父母一起住，甚至和朋友一起住，都是同城。
所以我觉得同城不是一个问题，问题是什么样的理由。

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发表于 2016-9-18 14:10 |显示全部楼层

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benzchen 发表于 2016-9-18 13:07
是的我同意，理由很重要。
如果ATO认为你的理由主要是因为想逃税，那是part IV A，自然是会拒绝。
但是并 ...

男女朋友同居的借口肯定是不行的

Kkkkky

银靴族

发表于 2016-9-18 14:22 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2016-9-18 14:10
男女朋友同居的借口肯定是不行的

比如开始自住2年，然后转为投资房4年，同城自己租别人的房住，第五年再转为自住房，第六年卖了。请问这样要交税吗？

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发表于 2016-9-18 14:53 |显示全部楼层

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Kkkkky 发表于 2016-9-18 14:22
比如开始自住2年，然后转为投资房4年，同城自己租别人的房住，第五年再转为自住房，第六年卖了。请问这样 ...

要

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发表于 2016-9-18 15:16 |显示全部楼层

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大江东去发表于 2016-9-18 14:10
男女朋友同居的借口肯定是不行的

你是ATO commissioner?

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发表于 2016-9-18 16:33 |显示全部楼层

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benzchen 发表于 2016-9-18 15:16
你是ATO commissioner?

我以前帮ato追债的，ato的债最牛，告诉你有欠款后就可以在你的下笔应付款里扣出来，都不需要你主动支付。相比之下centerlink的债就是孙子，不能主动扣，必须债务人主动支付，所以有很多一周付五刀的奇葩事情。

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发表于 2016-9-18 16:36 |显示全部楼层

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benzchen 发表于 2016-9-18 15:16
你是ATO commissioner?

同居实际就和结婚一样，如果男女各有一套，同居后只能有一套是自住房，另一套就算是你空置也是投资房了。