物业管理权-求教

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最近在看一个物业管理权的生意，对这行了解太少，希望这里能有高人指点一下；目前看的生意是这样的


这是个8层楼的HOTEL，有80个HOTEL ROOMS和22个APARTMENTS，还剩9年的CARETAKING AGREEMENT和17年的LETTING AGREEMENT， Concierge Letting Pool 里有45个是LEASEBACK的UNITS，还有4个是12%COMMISSION的UNITS。说是16年的NET INCOME是770K，现在卖价是4.1M（包括一个大概20万的OFFICE）。

这个怎么样能看出数据的真实性？这个生意中间会有什么样的风险？那个CARETAKING AGREEMENT和LETTING AGREEMENT是可以再续的还是说到期了就不给续了？续约的过程中会有什么样的难度吗？看到这里很多人都在做这方面的生意，希望能跟大家学习一下。先谢谢了。

twas

那个省？先找银行看看能不能贷款再说。

WACT

生意越做越大

牛豆

LETTING AGREEMENT还有option吗？如果option也到期了，再谈新租约有点小难度

178078020

不懂想知道

cnmxiu

租吧，好了给大家分享一下

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twas 发表于 2016-7-28 15:45
那个省？先找银行看看能不能贷款再说。

在悉尼。

335577

牛豆 发表于 2016-7-28 16:33
LETTING AGREEMENT还有option吗？如果option也到期了，再谈新租约有点小难度

有一个5年的OPTION，我也有这方面的顾虑，如果不给谈新租约的话这个生意可能就会受到很大的影响。

牛豆

335577 发表于 2016-7-28 22:16
有一个5年的OPTION，我也有这方面的顾虑，如果不给谈新租约的话这个生意可能就会受到很大的影响。 ...

除了租约，还有一个风险：装修，Hotel Room的损耗是很大，国内基本上是每5年装修一次，澳洲没有这么频繁但也要考虑

zhangwei7461

数据一般不会造假。 直接说白了，我不认为这个生意值这个钱， 就单单9年的caretaker agreement 就基本上宣告这个生意很难贷款

335577

牛豆 发表于 2016-7-28 23:10
除了租约，还有一个风险：装修，Hotel Room的损耗是很大，国内基本上是每5年装修一次，澳洲没有这么频繁 ...

谢谢您的信息

335577

zhangwei7461 发表于 2016-7-28 23:33
数据一般不会造假。 直接说白了，我不认为这个生意值这个钱， 就单单9年的caretaker agreement 就基本上宣 ...

非常感谢您的信息，这个CARETAKE AGREEMENT我是否可以让现在负责管理的公司提前续呢？一般多少年是比较合适的？

zhangwei7461

335577 发表于 2016-8-1 00:14
非常感谢您的信息，这个CARETAKE AGREEMENT我是否可以让现在负责管理的公司提前续呢？一般多少年是比较合 ...

一般只剩9年了， 可能你这个caretaker agreement 本来就是10年的agreement， 正常的应该都是25年。

银行好像低于15年都不会给多少贷款。

我个人觉得至少15年以上。 20年以上为佳

335577

zhangwei7461 发表于 2016-8-1 07:51
一般只剩9年了， 可能你这个caretaker agreement 本来就是10年的agreement， 正常的应该都是25年。

银 ...

非常感谢，很感激您分享这些信息。关于CARETAKER AGREEMENT的期限我去跟中介问一下。其他方面您觉得有什么应该注意的吗？之前您提到过价格高了，对于这个行业我还在学习了解中，不太清楚一般价格是怎么定位的。

zhangwei7461

335577 发表于 2016-8-1 10:38
非常感谢，很感激您分享这些信息。关于CARETAKER AGREEMENT的期限我去跟中介问一下。其他方面您觉得有什 ...

如果是布村的话 可以来我小区坐坐， 我蛮乐意认识新朋友的。

335577

zhangwei7461 发表于 2016-8-1 10:39
如果是布村的话 可以来我小区坐坐， 我蛮乐意认识新朋友的。

很可惜，俺在悉尼，很高兴在这里认识您，也很感谢您给的这些宝贵信息。有朝一日进入这个行业会跟您多交流。

zhangwei7461

335577 发表于 2016-8-1 10:41
很可惜，俺在悉尼，很高兴在这里认识您，也很感谢您给的这些宝贵信息。有朝一日进入这个行业会跟您多交流 ...

能买25年的别碰10年的。 10年的贷款基本不行。 而且一旦top up 受阻， 10年的就非常危险

335577

zhangwei7461 发表于 2016-8-1 10:50
能买25年的别碰10年的。 10年的贷款基本不行。 而且一旦top up 受阻， 10年的就非常危险 ...

谢谢，我会记住这点，一般贷款可以贷到多少？都有什么要求吗？

找回PIN

zhangwei7461 发表于 2016-8-1 10:50
能买25年的别碰10年的。 10年的贷款基本不行。 而且一旦top up 受阻， 10年的就非常危险 ...

请问您的小区，在东南西北，哪个方位？谢

qingfengsan

这个是收物业费的生意吗？不懂问问

zhangwei7461

找回PIN 发表于 2016-8-2 08:03
请问您的小区，在东南西北，哪个方位？谢

北边

Poweregg

zhangwei7461 发表于 2016-8-1 07:51
一般只剩9年了， 可能你这个caretaker agreement 本来就是10年的agreement， 正常的应该都是25年。

银 ...

NSW新的约都不能超过10年的

335577

Poweregg 发表于 2016-8-2 12:51
NSW新的约都不能超过10年的

就是说现在这个生意还剩下9年的话，应该是说去年才续的约？现在买其实是不错的时机对吗？

Poweregg

335577 发表于 2016-8-2 13:40
就是说现在这个生意还剩下9年的话，应该是说去年才续的约？现在买其实是不错的时机对吗？ ...

是不是去年续约，看Meeting minutes就知道

你这个生意和大部分MR不一样，大部分是面对residential的
你这个有点像hotel生意，可能会忙一些？一对夫妻可以吃下来吗

335577

Poweregg 发表于 2016-8-2 14:07
是不是去年续约，看Meeting minutes就知道

你这个生意和大部分MR不一样，大部分是面对residential的

中介发来的资料里没有看到有关什么时候续约的信息，只看到了2008年签约的信息。我再去问中介了解一下续约的情况。这个生意目前有6个FULL TIME的员工，夫妻应该做不下来，目前我看这个生意应该是管理HOTEL的房间和几十套RESIDENTIAL的。您觉得这个生意是否没有只面对RESIDENTIAL的容易？如果没有在这个行业里做过难度会很大吗？

Poweregg

335577 发表于 2016-8-2 14:18
中介发来的资料里没有看到有关什么时候续约的信息，只看到了2008年签约的信息。我再去问中介了解一下续约 ...

如果没有行业经历直接上来就管理六个人，不容易啊~~~
这东西更像motel不像mr啊～～～

六个人薪水多少？700k净利扣除了人工？那原来毛收入1000k？

335577

Poweregg 发表于 2016-8-2 14:23
如果没有行业经历直接上来就管理六个人，不容易啊~~~
这东西更像motel不像mr啊～～～

是的，我也是有这方面的顾虑，没有行业经验管理几个人担心有什么问题。我看薪水是230K一年，扣除后的PROFIT是700K。

浮华如丝

zhangwei7461 发表于 2016-8-2 10:02
北边

我即将进军北区，到时候做邻居啊哈

浮华如丝

如果生意本身好的话再加上报表干净，那无所谓几年，10年也可以改成25年！nothing is impossible

zhangwei7461

浮华如丝 发表于 2016-8-2 15:58
我即将进军北区，到时候做邻居啊哈

欢迎欢迎， 有空来坐坐