关于俺家自住房转投资房的问题.

岁月留下的痕迹

偶初来澳洲,不太了解这里的税务体制,所以当初买房的时候也就压根没考虑这些问题,结果今天上网随便一看,才发现偶已经在不知道的情况下犯大错了.

先说说偶的情况: 才来,可能等拿到籍就回中国了,估计就是明年底后年初,偶才买了一套房,当初是想说租不如供的道理,而且是偶的第一套房,当然是以自住的形式买下来.但其实等偶回中国去了,这套房子肯定是要出租的,那就变成了投资房了.当初在选择银行贷款方面,偶就找了最便宜的银行,就是BANKWEST,那个户口没有OFFSET,还款方式也是选的P+I,所以偶们将所有的钱全部打到贷款户口去了,而且当初贷款户口偶们虽然贷了很多,但实际上偶已经付了不少了,就存在那个户口做为抵利息.

现在我的问题是:等我回中国了,我就在澳洲没任何收入了,那房子出租的话租金收入扣除利息支出的部分是要交税吧?但是不是有6000的免税呢??(偶在中国也没收入)如果房子在2个人的名下,是不是要分开计算收入?偶家LG在中国是有收入的(不然我们怎么活),那他的房租收入税不是要交很多,因为他没有澳洲收入,也就是说负扣税(是叫这名吧?)对于我们这种人来说没有意义吧?

那么我们现在应该怎么办??原本想趁最近汇率低迷的时候再想办法借点钱换过来,但这样我们的利息就会更少了,更不利于我们以后转投资房吧?但偶LG的想法是:利息支出肯定比税交得高呀,所以他认为应该是尽力还款,还得越多越好.可是我在想:我可不可以将那个帐户的钱转出来,然后用这笔钱再买一套的首付,用于投资呢?

我现在已经完全迷失了方向,还指望大家给点意见,最主要我的特殊在于我没有任何的负扣税存在,所以不知道是不是OFFSET与REDARW对于我来说没太大区别?

[ 本帖最后由 pyz520 于 2008-11-21 10:27 编辑 ]

岁月留下的痕迹

我在期待高手解答呀

黑山老妖

你的问题涉及到海外居民在澳洲的收入。比较麻烦。
你一旦回国了，只要一个财政年度里面没在澳洲住满6个月从税务上来讲就是就按海外居民计算。
海外居民的税率和澳洲居民不一样。没有免税额。
没有其他收入，负扣税也没用。你现在最好的情况是利息和房子相关的开销+利息对冲为0。

岁月留下的痕迹

谢谢老妖解答,分分明天送上.

所以像我这样的情况最好是手上不要再有钱汇进来了??因为我没OFFSET的户口,我现在手上的钱即便我取出来自用了(我的生活费也存在里面了),也不能抵扣那块产生的利息吧.

黑山老妖

现在如果换成offset不要很多钱，就换了。至少可以省一年多的利息。等到你回国了，房子上的钱都用offset操作。比如说房租打到offset，利息也是从里面支出。这样也省事。
自己算算用offset一年的利息是不是能够cover你的cost。

岁月留下的痕迹

如果我现在换OFFSET,也没办法将以前多放进的钱抵利息了,是这样吗?即便我用这笔钱投资了其他的房产或自己用了,比如父母付费移民,我也不能再抵这块利息支出了,对吧?

感觉我的那个贷款计划没有OFFSET,如果要转的话我可能要换银行,这样就变成了REFINACE了,会不会产生更多的问题?

再次谢谢老妖

[ 本帖最后由 pyz520 于 2008-11-21 14:32 编辑 ]

岁月留下的痕迹

个人感觉我还是很迷糊,也看了老妖的几个强版贴子,但感觉还是一团雾啊,我整理整理我的问题

1/ 我们是考虑要再换钱,现在的汇率实在是让人眼红,但问题在于我现在还换钱来的话,是不是会导致我以后的租多收入更高哩??

2/假如用了OFFSET,请问我的租金收入-利息支出=我应纳税额,这里的利息支出是指总的贷款利息支出减掉了OFFSET户口抵消的利息吧??

3/我现在这个贷款户口里有一笔钱,这笔钱我如果做了REFINACE,转进了OFFSET户口,税务局会认同吗?他会不会认为我是REDARW出来的钱,不能冲抵房租收入?如果我将这笔钱用于别的用途,比如说再买一套投资房或用于私人开支,那税务局会认同这部分我支付的利息吗?

4/关于投资房,租金收入可以减房屋的折旧吗?不懂,请赐教