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原创 2016-05-24 高松谕 高谈澳洲
2016年5月3日，澳洲央行RBA降息到1.75%之后，澳洲的利率刷新了30年以来的最低！而在央行降息后，澳洲主要的商业银行纷纷降低现金和贷款利率。利率的下跌对澳元形成了打击。至今为止，澳元对人民币在两周内已经下跌了5%以上。
无论是低利率，还是低澳元，这看起来似乎都对一个产业是非常利好的消息：地产！
诚然，低利率降低了持有地产的贷款成本。而低澳元则直接降低了海外人士投资澳洲地产的成本。别忘了，在2014-15年中，有243亿澳元的中国资本进入了澳洲地产市场！这分别是美国的三倍和新加坡的六倍！在本地和海外投资人的推动下，澳洲地产行业已经经历了从2012年年中开始的上涨周期。
这样的趋势在今年年初依然继续着。根据澳洲权威的地产数据服务公司CoreLogic RP Data的数据显示：澳洲的全国地产均价在2016年4月上涨1.7%，相比三月份有所增长。
在2016年开始的四个月当中，澳洲全国住宅房产增长了3.3%。年初以来，悉尼、阿德莱德和布里斯班的表现都比较突出。但在如果查看过去12个月的数据，墨尔本则以10%的增幅领涨全国，这也是唯一的一个有双位数增长的城市。
不过尽管墨尔本的涨幅可人，悉尼依然还是澳洲地产价格最贵的城市。如下图所示，墨尔本的中间房价为58.5万，略高于全国的平均值。而悉尼的中间房价为78万澳元，高出墨尔本33%之多，遥遥领先全国。
就在本次降息之后，澳洲的各大金融机构纷纷发表评论：澳洲央行RBA年内还有可能继续降息到1.5%，甚至是1%！极低的利率对地产又是新的利好消息。
这一切看起来还是一片欣欣向荣的景象。
但是就在这一片美好画卷的背后，澳洲的住宅地产市场也已经展现出了多个潜在的挑战和风险信号。这些信号在警告投资人澳洲住宅地产周期最好的阶段已经过去，需要谨慎对待地产投资。
澳洲住宅地产行业正面对哪些挑战，已经进入和即将进入澳洲住宅市场的你我应该如何面对呢？
1.
面对六重挑战的澳洲住宅地产市场
挑战1：价格上涨趋势已放缓
尽管如前文所提到，进入2016年以来，澳洲的地产市场依然保持着上涨的势头。但是从2012年开始的澳洲地产上涨周期已经明显地放缓。
下图总结了从2000年开始过去十六年中澳洲全国首府城市的房价综合走势。在这段时期，澳洲地产经历了3次明显的周期。第一次是2000-2005年，随后是2005到2008年，以及2009到2012年。从2012年的低谷开始，到了2015年年中，本次的上涨周期似乎就已经趋于结束了。现在价格增速开始放缓，有下降的势头出现。
仅仅从数据上看，每次澳洲地产周期的顶部都相比前一个周期的低谷高出20%左右。而从2012年到2015年年中，这个20%的幅度就已经达到了。2015年的6月无疑是最近一个地产周期的高峰期。在当月，悉尼和墨尔本的12个月地产增幅达到了18.4%和14.2%。而现在，这个数据已经下滑至了8.9%和10.2%。
挑战2：交易量明显下滑
在房价涨幅放缓的同时，澳洲的房屋交易量也在明显下降。
截止到2016年4月的过去12个月当中，在全国范围内总共有33.9万个别墅和13.2万个公寓单位完成交割。而相比之前的12个月，这两个数字分别下跌了3.7%和9.7%！数据还显示，在澳洲首府城市交割的别墅比重是2013年1月以来的最低，而首府城市的公寓单位交割数比重是2008年5月以来的最低！
交易数量的下滑让RP Data这样的机构认为：2016年的澳洲房价的增长将会继续放缓。
挑战3：海外投资人的热情下滑
澳洲国民银行NAB在2016年第一季度发布的“澳洲住宅地产调查报告”中表示：海外人士对澳洲地产市场的投资热情也在降温。
无论是新房还是现房市场，海外人士在澳洲的地产持有比重在2016年的第一季度下跌至了2年半的新低！在新房市场的比重当前为11.8%，现房市场为7.2%，分别低于2015年第四季度的14.4%和8.6%。
NAB的数据显示，在新房市场上，海外投资人对维多利亚州、新南威尔士州和和西澳的热情都在消退。唯独昆士兰州是一个特例。海外投资人对这个州的新屋购买比重依然保持在20%以上。
而在现有物业的市场上，除了西澳以外，海外投资人在其他所有州的投资比重都有所下滑。
海外人士购买热情的下降对于澳洲的公寓市场而言会是一个非常不利的消息，因为据NAB统计，超过51%的海外投资人在澳洲购买的都是公寓单位。而别墅占比31%，而再开发物业则为18%。
不过，这个比重在不同的州有所不同，其中海外投资人对昆士兰州和新南威尔士州公寓的投资比重最高，西澳次之，维州相对则不太高。海外投资人在维多利亚投资别墅和再开发项目的比重较高。
海外投资人在澳洲的公寓和别墅市场的购买行为也有所不同。
在公寓市场上，40%出售的公寓都在50-100万澳元的价格区间。昆士兰州的数据则更高，达到49.5%。在全澳洲范围内，海外投资人购买500万澳元以上的顶级公寓的比例为5.5%，但是新南威尔士州的数据则高于全国，达到了6.6%。
在别墅市场上，50-100万价格区间的房子也是占比最高的，达到了38%。昆士兰州在这个区间继续领先。而超过500万的别墅在维多利亚州卖的最多，达到了6.7%。100-200万的别墅在新州卖的最好，而50万以下的别墅在西澳卖的最好。
而当海外投资人对澳洲地产市场热情放缓的时候，上述这些海外投资人青睐的住宅市场的前景则需要开始担忧了。
挑战4：租金收入创20年最低
在今年3月份，澳洲的租金收益率相比12月之前出现了下滑，而这是1996年以来的首次！市场上更多的库存，以及澳洲的工资增长率徘徊在历史低点，这些都是导致租金增长幅度放缓的原因。
在全国范围内，年度租金收益率下滑了0.2%，当前的租金收益率为3.5%。墨尔本是年度租金增幅最高的地方，但是收益率却也低于全国水平。
挑战5：新公寓供给增加引发交割风险
根据RP Data汇总的数据能够看出，在未来的24个月内，悉尼、墨尔本、布里斯班都很有可能面对公寓交割的风险。
以墨尔本为例，过去12个月当中出售的公寓单位的总量为2.85万，过去5年的平均年公寓销量为3万。而未来的12个月就有2.9万个新完工的公寓，而未来24个月将有8万个新完工的公寓！而且这些公寓集中在墨尔本市区附近。
相比之下，尽管悉尼在未来的24个月也会有8.1万个新完工的公寓，但是其地域分布更广，因此风险相对较低。
RP Data警告，考虑到大量新的公寓将出现在市场上和现有的公寓进行竞争，同时银行在锁紧对公寓贷款、对海外人士的贷款，因此公寓交割价格和合同价格之间将存在差异风险。也就是说，几年前买的楼花价格很有可能会低于实际交割时候的银行评估价格。这很有可能引发交割风险和多米诺式的价格下跌风险。
挑战6 ：信贷锁紧和信贷风险
在近期，前澳洲国民银行NAB的CEO，必和必拓的前主席，现任澳洲美林银行的主席的Don Argus先生震惊地表示：“看到那么大量的只还利息的贷款，我真是被吓到了！“这则消息成为了澳洲金融评论AFR的一篇主题文章。
诚然，根据澳洲谨慎管理局APRA的数据显示，在2015年6月地产高峰的时候，只还利息不还本金的贷款比率居然高达46%之多！尽管当然这个数字下跌至了37%，但是依然是2008年以来的最高！
很明显，这类的贷款人希望通过是地产价格的升值来抵消不还本金的风险。但是现在，地产升值放缓，他们将如何应对呢？
与此同时，澳洲主要的商业银行纷纷收紧了对海外投资人和贷款申请人的房产房贷。本来海外投资人对澳洲房产的投资就已经有降温的迹象，现在贷款紧缩，澳洲即将面临的大量公寓交割又会怎样？
这背后的风险可想而知。
2.
如何应对澳洲地产市场的挑战？
写到这里，我想你和我都不难看出，澳洲当前的住宅地产并不真地依然欣欣向荣，而是已经面对多重挑战和风险。2012年中开始的本次地产上涨周期，在2015年年中很有可能已经结束了。
那已经进入和即将进入澳洲住宅市场的你我应该如何面对呢？
应对方法1：精心挑选州和地区
再来看看澳洲国民银行NAB在2016年4月公布过的“第一季度住宅市场调查报告”。报告显示，参与调查的270位行业专家纷纷预测：澳洲住宅地产行业将在未来的24个月继续放缓增速。维多利亚州是最被看好的地区，其次是昆士兰。而西澳则是这些专家们最不看好的地区。
NAB自己也公布了对各个州别墅和公寓价格的最新预测。在别墅方面，国民银行最看好的是霍巴特、布里斯班和墨尔本。最不看好的是佩斯。而在别墅方面，霍巴特依然是最被NAB青睐的地区，但是其他所有城市的公寓市场都不被NAB看好。
而在不同的州，针对新的住宅和现有住宅，专家们预期的增长点有较大的区别。
比如在新的住宅市场上，根据调查预期，在未来12个月的需求还会增长，但是不及过去的一年。其中，近市区的别墅依然是首选。而距离市区相对较远的公寓则需求明显不足。
在现有住宅市场上，和新物业类似，在未来的12个月当中，近郊的别墅依然是需求最高，而需求最差的则是远郊的高层公寓。
应对方法2：选择具备增长性价格区间
根据RP Data另外一份报告的数据显示，价格相对较低和价格相对较高的房价在过去的12个月当中的表现更好。
截止到3月的十二个月内，房价相对低廉的25%的地区的房价增速为6.6%，而比较贵的25%的地区的房价增速为7%，都高于中间档的50%个区，这些的确的增速为6.4%。
这个趋势在悉尼更加明显，三个区间的增速分别为：8%，6.6%和8.8%。
应对方法3：其他市场和产品？
另外一个方式则是需要跳出住宅市场，看一看其他的地产市场是否存在更好的机会。比如位于CBD的酒店。
根据另外一份国民银行关于澳洲商业地产的调查报告显示，澳洲在未来5年的十年内都将面临CBD酒店供小于求的情况。这将意味着不错的投资机会。
另外一种方法则是通过投资和地产相关的金融产品实现分散性投资。如同我在去年7月底的文章《两大银行加息，澳洲地产市场即将迎来拐点》的文章中提到过的，在澳洲的金融市场上有很多表现稳定出色的地产基金供投资人选择。已下面的基金作为例子，在2015年地产行业开始降温之后，该澳洲地产基金也为投资人带来了近18%的年回报！
3.
大势所趋
无论我们是否愿意接受，澳洲地产行业的降温是大势所趋。
我并不是看空澳洲的地产行业，毕竟这里有人口增长的支持、稳定的经济增长来推动，还有下跌的利息和澳元。从长期来看，我看好澳洲的地产。但是我们必须承认，任何资产价格都存在周期。但是2012-2015年的地产高增长阶段已经结束了，我们将进入的是高速增长周期以后的调整阶段。
2012-15年的地产增长是经济原因。其一，矿业放缓，其他产业增长不足，澳洲本地的资本转移进入地产行业。其二，低利率导致贷款成本降低，进而推动地产类投资全面增长。其三，持续下跌的澳元引入了以中国投资者为代表的海外投资人加速进入澳洲进行资产配置。
而现在面对的降温则是经济和政策原因的综合作用。
首先，随着连续地产行业出现的增长，澳洲的债务水平持续攀高。澳洲央行和监管机构开始担忧澳洲地产行业以及金融行业的结构性风险，因此必须出手对地产行业进行控制。其次，澳洲经济面对后矿业时代的经济迷茫期，新政府力求在新兴产业需求突破。因此连续出台政策鼓励对科技创新的投资。这将势必吸引部分资本从已经上涨乏力的地产行业撤离。而且还有，中国对资本外流的控制也肯定影响了对澳洲地产行业的投资需求。
考虑到这些因素，不是再有1-2次降息就能够改变澳洲地产市场的现状的。
用国民银行报告中的原话：澳洲地产基本面并没有严重的风险，但是最好的年份已经过去。
大势乃所趋，顺势有可为，供各位朋友参考。
本文参考数据来源：
NAB Residential Property Survey: Q1 2016
CoreLogic RP Data Hedonic Home Value Index, April 2016 Results
CoreLogic RP Data 7 April 2016: Annual capital city rental change in decline and now lowest since 1996
CoreLogic RP Data Property Pulse: Record high unit construction increases settlement risk
CoreLogic RP Data Property Pulse: Transaction volumes trending lower as housing market cools
CoreLogic RP Data Property Pulse: the most expensive suburbs seeing strongest growth in home values
Financial review, Smart Investor June 2016: buy now, pay later
本文撰写于2016年5月24日
作者：高松谕，资深澳洲投资和财富管理从业者。莫纳什大学应用金融硕士、墨尔本皇家理工大学经济和金融学士。澳大利亚管理投资、基金、证券、外汇和衍生品金融牌照持牌人。专注于澳洲证券、管理基金、澳元风险、私募风投、澳洲新股项目和SIV/PIV投资解决方案。原创文章，转载请注明出处，谢谢！长按上方二维码关注微信公众号获取更多澳洲金融和投资的深度分析。微信公众号：高谈澳洲 |
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参加活动 值得一去再去的地方——从北到南不经意间发现越南的美 (2011-4-15) tinanest 
发表于 2016-5-25 11:54
分析的不错
2015年6月是最高峰。。。 很多人不信。。。 他人觉得2016年6月更是更高峰
分析的不错
